La crisis deja al descubierto que productos en apariencia sencillos no lo son tanto y afianza la recomendación de que, antes de suscribir un contrato financiero, es imprescindible leer con más detenimiento que nunca la letra pequeña. En el mundo de las hipotecas otro de los conceptos que conviene conocer y que se ha puesto de moda es el swap.

¿Qué son los swaps sobre hipotecas?

Un swap es un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a subidas en los tipos de interés. Se trata de un contrato complejo, básicamente utilizado por empresas al realiza ciertas inversiones o incluso compras a crédito para cubrirse las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto.

Puede definirse como un producto derivado, que sirve para hacer cobertura frente a posibles ascensos en tipos de interés. El swap es un producto muy utilizado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, aunque se trata de un instrumento de riesgo, usado sobre todo por inversores cualificados e institucionales.

Los swaps son productos financieros de alto riesgo que normalmente intercambian un tipo fijo por uno variable. No están ligados a operaciones concretas y sólo tendrán interés para quien esté endeudado por un importe nominal similar al nominal del contrato de swap a punto de suscribir. Lo habitual es que quien esté endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, es decir, deja el tipo congelado en un determinado nivel. Se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo fijado y al cliente a abonar la diferencia en caso de que el tipo baje.

Los swaps en las hipotecas

Algunas entidades están vendiendo hipotecas que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. El swap vinculado a una hipoteca permite pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, independientemente de variaciones externas. Puede parecer interesante suscribirlo, sobre todo cuando los tipos de interés han bajado mucho y es probable que en el corto plazo se produzca un cambio en la política monetaria de BCE y el Euribor. Los swaps son nefastos cuando se suscriben con niveles muy altos del Euribor y en un escenario en el que si se aplica una alta probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.

Los swaps que ahora están perjudicando a muchos clientes tienen la siguiente operativa: la entidad financiera paga el cliente el Euribor a tres meses vigente y el cliente paga a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es actualmente muy abultada, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en alrededor de 3 puntos. Los intereses se calculan periódicamente sobre el nominal del contrato, que suele ser el nominal de la hipoteca, que un préstamo con un swap resulta, en estos momentos, muy perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se está pagando en la actualidad se sitúa en torno al 2,5% como mucho. Sin embargo, si se tiene un swap, se está pagando como mínimo un interés del 5%, justo el doble.

Si la hipoteca se ha firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja porque no corresponde la revisión aún, puede darse el caso de que el cliente todavía pague un 4% por su hipoteca, que sumado a los 3 puntos aproximadamente de diferencia por el swap hagan que el coste financiero esté en un 7% durante un determinado periodo de tiempo. Cuando la hipoteca se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap, pero el cliente no se beneficia de la bajada del Euribor.

Las hipotecas con swap son caras

Hay que tener claro es que el swap solo es un producto aconsejable cuando los tipos se encuentran en mínimos y hay posibilidad de que en el corto plazo el Euribor comience a subir.

Cuando los tipos están altos, suscribir una hipoteca con swap sale caro. Las entidades financieras que han venido swaps a sus clientes han obrado con mucha picardía pues era previsible que dada la situación económica el Euribor no permaneciera en máximos durante mucho tiempo.

Si el contrato es de este tipo (swap), se trata de una verdadera tomadura de pelo, porque en realidad el riesgo de ambas partes no es ni mucho menos equitativo, dado que el cliente puede tener que pagar hasta ese máximo pero la entidad prácticamente nada. Ese tipo de contratos con techo de cobertura debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de clausulas, que deberían estar prohibidas.

La campaña de swaps comenzó a mediados del 2008 cuando el Euribor estaba subiendo, aunque todas las previsiones a largo eran de tendencia descendente. El hecho de que las entidades hayan vendido swaps a hipotecados en las condiciones descritas implica, cuando menos una falta de ética y una mala práctica bancaria, en tanto en cuanto a los clientes no se les hayan proporcionado ejemplos del coste que podía suponer, las previsiones de la entidad sobre la evolución de los tipos de interés y la cualificación del riesgo real en que se incurra.

Otro aspecto importante es que el swap no aparece generalmente en las escrituras de la hipoteca ya que no es una condición o clausulas de la misma, sino un producto ajeno e independiente. lo normal es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.

¿cuál es su coste?

El swap tiene un coste. No es que la entidad aplique una cuota fija al mes, sino que la hipoteca aplicará unos tipos de interés concretos, y el swap implicará un coste adicional separado. Muchas de estas operaciones cuestan ahora mismo más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Estos contratos tienen una duración de entre tres y cinco años, con lo que al cliente le duraría el quebranto mucho tiempo y, des luego, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.

Un ejemplo sobre su coste...

Para una hipoteca de 100.000 euros el cliente pagaría unos 200 euros mensuales, que se liquidarían de forma independiente a la hipoteca pero que se añadirían a los intereses que pagaría por la misma en términos de coste global de las dos operaciones conjuntamente consideradas.

Término y condiciones imprescindibles

• El swap es un seguro con un alto coste que cubre ante posibles subidas de los tipos de interés, pero impide beneficiarse de las bajadas.
• Se trata de un producto de riesgo y muy complejo, no apto para particulares.
• El swap vinculado a las hipotecas es solo un producto útil cuando los tipos han bajado mucho.
• Su coste ronda el 0,20% del importe de financiación de la hipoteca al mes.
• Generalmente no aparece en la escritura del préstamo, sino en un contrato anexo.
• Las entidades apenas informan de sus riesgos y de su difícil funcionamiento.
  

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