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al.rodrigo 26/08/09 16:00
Ha respondido al tema Usufructo de una vivienda
Lo que hay que tener claro es qué porcentaje representa el usufructo sobre el total de la vivienda. Al ser un usufructo vitalicio, para calcularlo, se tiene en cuenta la edad del usufructuario en el momento de desmembrar la propiedad. En tu caso esa edad es la de la madre hace 6 años, es decir, 59 años. Restamos a 89 esa edad, nos da 30, valor comprendido entre 10 y 70, por tanto el usufructo es el 30% y la nuda propiedad el resto, el 70%. Salvo que se disponga un usufructo sucesivo, al fallecimiento el usufructo pasa a los nudos propietarios, que consolidan la plena propiedad. En tu caso, cuando fallezca la madre, tendrá que tributar en sucesiones por el 30% de lo que valga la vivienda en ese momento. Saludos.
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al.rodrigo 26/08/09 14:16
Ha respondido al tema Usufructo de una vivienda
Creo que lo que puede estar pasando es que al inscribir la modificación no hayáis entregado copia del impuesto de sucesiones liquidado en Madird, y que han interpretado que ha existido una transmisión onerosa o una donación por la que no se ha liquidado el impuesto. Recurrid el escrito de la hacienda riojana indicando que la modificación ha sido con motivo de una transmisión "mortis causa" y presentando copia del impuesto de sucesiones liquidado y pagado (por supuesto debéis de presentarlo a quién os reclama, en La Rioja). Saludos.
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al.rodrigo 26/08/09 13:39
Ha respondido al tema Usufructo de una vivienda
Intentaré explicarme con un ejemplo. Vamos a suponer que hace 25 años la vivienda valía 100 y que tu madre tenía 60 años. Ella en ese momento se reserva el usufructo y os vende la nuda propiedad. El usufructo se valoró como el 29% (89 - 60) del valor de la vivienda, es decir 29 (0,29 x 100) y lo transmitido se valoró por 71 (100 - 29). Y liquidastéis el impuesto correspondiente (el de transmisiones patrimoniales). Pero esto no es tu problema ahora, 25 años después. Cuando fallece tu madre, los nudos propietarios percibís en herencia ese usufructo, consolidando el pleno dominio de la vivienda. Vamos a suponer que en el momento de fallecimiento de tu madre la vivienda vale 300, por lo que en el impuesto correspondiente (ahora es el de sucesiones, no el de transmisiones patrimoniales) tenéis que incorporar el valor del usufructo, 87 (0,29 x 300). El impuesto de sucesiones se liquida en la comunidad autónoma de residencia del fallecido en el momento de devengo, en tu caso Madrid, y existe un plazo de 6 meses desde la fecha del óbito. Quizás de ahí el escrito de la oficina liquidadora, aunque por tus comentarios parece que este escrito es incorrecto, hace referencia a un impuesto de transmisiones que no se corresponde para nada con el caso. Entre los que perciben ese usufructo están los herederos de tu hermano, aunque no se "arreglasen" los papeles, tema que os recomiendo realicéis. Saludos.
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al.rodrigo 26/08/09 12:38
Ha respondido al tema Usufructo de una vivienda
Hace 25 años tu madre hizo un desmembramiento de la propiedad de la vivienda, os transmitió la nuda propiedad y se reservó el usufructo vitalicio de la misma. Se tuvo que valorar el usufructo como un porcentaje del valor de la vivienda en ese momento, siendo el porcentaje el resultado de restar a 89 la edad que tuviese tu madre, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad es el resto del valor de la vivienda, y por su transmisión pagastéis el correspondiente impuesto de transmisiones patrimoniales. Ahora, con su fallecimiento, el usufructo pasa a los nudos propietarios, consolidando éstos el pleno dominio de la vivienda, cada uno en su correspondiente porcentaje de copropiedad. Este usufructo debe de incluirse en el impuesto de sucesiones, aplicando al valor de la vivienda en el momento del fallecimiento el mismo porcentaje que hace 25 años. Al ser una transmisión lucrativa por causa de muerte, la legislación aplicable es la correspondiente a la Comunidad de Madrid, residencia habitual del fallecido en el momento del devengo. Con el reparto de la herencia realizado y el impuesto ya liquidado y pagado podréis acudir al Registro de la Propiedad a inscribir las escrituras. En cuanto a la parte correspondiente al hermano fallecido, no cuentas lo suficiente, pero su porcentaje en la nuda propiedad, habrá algún heredero o herederos, a quienes ahora corresponde también el usufructo. Saludos.
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al.rodrigo 25/08/09 13:30
Ha respondido al tema Gastos modificacion de hipoteca por ayudas generalitat y otras dudas
Sólo sé contestar el tema fiscal, soy uno de los que en su día renunció a la ayuda ya concedida... no me interesaban las condiciones. Las ayudas para la adquisición de vivienda pueden ser de dos tipos: - Entrega de una cantidad, un "capital" único. Tributa como una ganancia no derivada de transmisión, en la base general a tarifa. Si el importe concedido lo destinas a la adquisición de la vivienda habitual puedes incluirlo en la base de deducción. Si está concedido en el marco de la AEDE la ganancia puedes prorratearla por cuartas partes en el ejercicio en el que la conceden y en los tres siguientes. - Préstamo subsidiado. El efecto es que tú vas a pagar una cantidad al banco y la Administración va a pagar al banco el "subsidio". Esa parte que te paga la Administración tendrás que incluirla también como ganancia no derivada de transmisión, en la base general, a tarifa. Ese mismo importe lo incluirás en la base deducción por adquisición de vivienda habitual junto al importe de los pagos que tú has realizado. Saludos.
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al.rodrigo 12/08/09 20:05
Ha respondido al tema Contrato de arras.
El que lo vuelvan a detallar no quiere decir que te lo estén aplicando de nuevo. En el contrato de arras os comprometéis a comprar una vivienda que cuesta 100 más 7 de IVA, total 107. En la escritura se detallará que la vivienda que compráis vale 100 más 7 de IVA, total 107... no os lo aplican dos veces. Saludos.
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al.rodrigo 12/08/09 16:09
Ha respondido al tema Contrato de arras.
En mi opinión, una cosa es la especificación del coste y otra la especificación del pago. Así, en el contrato de arras vendrá especificado que el coste total de la vivienda es "X" más el 7% del IVA, y en la escritura probablemente venga exactamente el mismo detalle. Sin embargo luego en la escritura el notario hará constar que el pago se realiza mediante la entrega de "Y" en contrato de arras y el resto como acordéis. Saludos.
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al.rodrigo 17/07/09 10:52
Ha respondido al tema Amortizacion parcial. Duda.
La Administración aquí es poco eficiente. Haciendo el dni nuevo, la AEAT no tiene conocimiento de nada, tienes que comunicárselo de todas formas: "Obligación de Comunicar el cambio de domicilio El artículo 48.3 de la Ley General Tributaria establece, para los obligados tributarios, la obligación de comunicar su domicilio fiscal, o el cambio del mismo, a la Administración Tributaria. La omisión de este deber constituye una infracción leve, tipificada en el artículo 198, apartados 1 y 5, de la propia Ley General Tributaria, sancionable mediante multa pecuniaria fija de 100 euros (para personas físicas que no realizan actividades económicas) o de 400 euros (para obligados a presentar el modelo 036)" http://www.agenciatributaria.es/wps/portal/Navegacion2?channel=78bf5af5a2028010VgnVCM10000050f01e0a____&ver=L&site=56d8237c0bc1ff00VgnVCM100000d7005a80____&idioma=es_ES&menu=2&img=7 Saludos.
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