Pues deberás ver bien como se ha hecho ese arras y si no esta vinculado al inquilino, no creo que quieran perder 44.000 así nomas.
Pero bueno, tus nos dices. Yo por ahora estoy esperando a juntar algo de dinerillo y ver donde lo meto. Por lo pronto estoy con temas mas líquidos, Circulantis, Zank y estoy tambien viendo a Finanzarel, ya les ire contando.
Pues mistral no se venderá de momento hasta q no llegue una oferta.
Recibirás los dividendos por el alquiler.
Pues si has invertido 50€, con 0,20€ ya te puedes dar x satisfecha...
A priori ayer nos dijeron que en ningun caso estaban vinculadas a que hubiera inquilino.
Yo también estuve presente ayer en el webinar. ¿Qué crees que sería mejor? Yo no veo demasiado claro eso de reformar con las arras y que se pueda alquilar y vender más caro. Es verdad que está bien situado y en la zona hay alta demanda, pero soy de los que piensan "más vale pájaro en mano...".
Sobre todo por el secretismo que ha mantenido Housers con esta cuestión: no sabíamos cuánto eran las arras, hasta ayer no supimos nada, el inquilino se iba y Housers no nos había comunicado nada, etc.
Por cierto, me gusta tu hoja excel, yo tengo una pero no tan completa, creo que copiaré tu idea jaja
Yo creo que la opción buena es la intermedia que se habló ayer, que consistia en dejar pasar 2-3 meses buscando inquilino con la renta actual.
Si se encuentra, se reparte el dividendo. Sino se reforma.
Sí, escuché esa opción, pero la respuesta de "ya se estudiará" (no me acuerdo exactamente de la respuesta), me dio a entender que era probable que no saliera en la junta. Supongo que veremos qué opciones hay dentro de unos días (o quizá hoy, con el email que dijeron que mandarían).
Supongo que el secretismo habrá venido dado porque estaban intentando cerrar la venta, aunque hubieran podido explicar antes la situación, asi como comentar lo de las obras necesarias para vender...
Aun asi creo que intentan hacerlo lo mejor posible, aunque les falla la transparencia, que tendria q ser del 200%
Sí, yo también he tenido esa impresión desde el primer momento: quieren hacerlo bien y mejorar. Pero hay veces que no entienden que hemos metido nuestro dinero y que queremos saber todo lo que está pasando en todo momento. Les queda por mejorar la comunicación.
Muy buenas a todos, escribo por primera vez, he estudiado los proyectos de Inveslar y Housers y sus numeros.
Primero: el coste de compra es altisimo, en Housers puede llegar a un 24% si es en Barcelona, en proyectos de Madrid sobre un 20%, aqui meten los impuestos (itp, iajd), dicen que abogado, comision de inmobiliarias, registro, gestora, notario, aunque separan los gastos societarios, no lo justifican para ver cada cosa que es. En Inveslar lo separan mas y por lo menos te das cuenta que eso de que no cobran nada hasta que genera ingresos el proyecto no es cierto, en Inveslar cobran un 4% de la cifra total financiada como "exito de financiacion".
Sumando los conceptos para que salga un 20% de coste de compra en Housers sospecho que hacen lo mismo, sino es imposible justificar eso. El mejor negocio es juntar capital, que cobre una comercializadora un 3% del valor del piso, ellos un 4% de la catidad total del proyecto y trasladarte una oportunidad con todos sus riesgos. En Inveslar ya os digo que esta en su plan, ellos son mejores en Barcelona y Cataluña con oportunidades mas realistas.
Pero eso creo que nunca se sabra en Housers, aunque ya os digo que para llegar a un 20% de coste de compra entre tramites, impuestos y noseque...
Como en la inversion inmobiliaria el coste de compra es altisimo, dado los impuestos, tramites, etc. Cuando uno lo hace si es de segunda mano, llega a un 12% quizas, subir encima a un 20% te deja la inversion ya tiritando.
Supongamos que su saber hacer lo valiera, muy bien, la gente no trabaja por amor al arte.
Del precio objetivo de venta se quita otra comision de un 3% para la comercializadora, su comision de toda retribucion al inversor del 10%, y te queda si vuelve esa burbuja que marcara nuevos maximos superiores a la marca anterior que se llevo por delante a medio sistema financiero, un 6 o 7%. De las posibles perdidas o estancamiento en un alquiler que te de un 2 a 3% no dicen nada. Esto no esta mal dada la inflacion actual. Los alquileres si estan bien calculados y por tanto sera una renta a largo plazo con fondos congelados iliquidos.
Donde estan los mayores peros es en el objetivo de venta
Veamos sus premisas para que salga la revalorizacion que prometen, si se cumpliera que los activos suben entre un 6% a un 7% al año todo va bien. Al ver las oportunidades y si uno se da una vuelta por las zonas sorprendentemente hay de todo, aunque les ha dado fuerte por El Raval, Tetuan, Lavapies, zonas malas y degradadas, ultimamente locales en Meson de Paredes por ejemplo que cuando pasas da miedo lo que te encuentras. Yo sobre todo en los locales veo un alto riesgo aunque han aprovechado el amago de venta de Chueca muy bien y la gente ha comprado locales como locos, en los domicilios si son centricos podemos confiar en el tema de apartamento turistico y su tiron en los precios. En general creo que se compra mas o menos a precio de mercado sumando todos los sobrecostes y que las cuentas son muy optimistas (cosa que niegan), no en los alquileres, que en las viviendas si los veo realistas, lo dificil y en algunos casos imposible sera acercarse a esa revalorizacion prometida.
Las respuestas en los foros son esquivas, la informacion es mas de venderor que de convencer a un inversor, lo maravilloso y cerca de las calles o zonas comerciales, parrafadas pero para localizar metros cuadrados, si es un interior, fotos actuales, explicaciones de costes es muy dificil. Cuando la pregunta no gusta respuesta de nuestros profesionales son los mejores, todo se esta alquilando muy bien, etc.
Resumiendo, para el que quiera diversificar y se conforme con un 2 o 3% con riesgo de estar asi mas años de los que cree porque si se desinvierte se generaran perdidas que lo contemple. Si no te pasa nada por estar 10 años y al final quizas igualar a la inflacion, pues no esta mal.
En locales, escalofrios, Meson de paredes y Ruda esta en zona Lavapies degradada, ahi el riesgo de quedarte pillado con dos palmos de narices lo veo alto. Cada uno por supuesto es libre. Suerte a todos
En este tipo de inversiones no son tan liquidas como otras que hay en el mercado, aquí juegas con activos lo cual respalda la inversión pero si necesitas el dinero no puedes recuperar hasta que no se venda el inmueble. Tu análisis es que Housers esta comprando caro, tiene costos embutidos y después dice que pueden vender a un valor que hasta ahora no han conseguido. Llama la atención la diferencia entre los valores de los inmuebles de Inveslar y Housers, este seria un tema para analizar en que radica la diferencia de valor entre los inmuebles.
Para mi, Housers se vera mucho mas atractivo cuando instauren un mercado secundario, así quien necesite liquidez pueda vender su participación.
Muy bien explicado, las cuentas a mi tampoco me cuadran, ni de compra ni las expectativas de ventas. Para mi el riesgo no compensa con la rentabilidad real que creo que obtendría
Si, creo que los activos que propone Housers no son bien escogidos en su mayoria y los supuestos buenos precios de inicio se pierden con los costes de compra y gastos societarios, resultando un precio en linea con la zona, y con la reforma sobrepasa el rango alto de la zona. Como por mi trabajo me muevo bastante he visitado las calles de algunos de sus proyectos, a su optimismo en las espectativas de revalorización hay que añadir creer que va a haber una fiebre por Lavapies y Tetuan, que van a convertirse en un lugar de moda o en el hermano pequeño del barrio de salamanca.
A mi me sorprende que pasen un filtro un local de proyecto Lavapies que si pasas por esa calle por la noche te ganas una medalla al valor.
Para muestra un boton, ahora mismo el proyecto Bellas Vistas, calle Rabida 13, si te paseas por la calle es uno de los portales peores, le van a meter una reforma costosa y quedara muy bonito, pero el edificio seguira siendo malo. En una agencia de Red piso se publicitaba ese piso por 110.000 y ellos dicen que lo han comprado por 90.000 pero los gastos de compra aqui ascienden a un 24% (20.969 euros sin saber que cosas suman esa cantidad), gastos juridico societarios aparte (2328 euros). Es un interior sin ascensor que da a una especie de corrala con las puertas de las viviendas a esos pasillos de patio de pueblo. No dudo que la reforma quedara preciosa, muy chula, pero son 45279 euros de reforma con 900 de impuestos de reforma), que el alquiler de 750 al mes se puede alcanzar. Pero dentro de 5 años se quiere vender por 235.000, a 3672 euros el metro cuadrado.
Si cualquiera de nosotros utilizando fotocasa encontramos precios parecidos en edificios incluso mejores pues no se, y los anuncios que aparecen no indican que haya escasez de esos pisos. Segun la media los precios medios maximos del tope de la burbuja en esta zona que se alcanzaron por el 2006 fueron 3964 euros por metro cuadrado y ya digo que es un edificio de los malos y antiguos. Zona con mucha inmigracion y hay que creer que la reforma lo llevara en 5 años casi a maximos. Pero eso para ellos es un planteamiento conservador. s
Yo le he dedicado tiempo a esto porque me gustan las novedades, el concepto me atraia. Esperaba de ellos cosas mas interesantes, por lo menos Inveslar construyo unos chalets en la playa conectando promotor con inversores y los numeros te salen, y Housers construye un edificio, y es ahi donde yo veo mas interesante invertir.
Con Housers me pasa que tienes que volverte demasiado optimista, creer que saldremos de la crisis, la inmigracion volvera, la inflacion y el credito, etc.
Yo creo que el riesgo real de tener que quedarte 10 o 15 años estancado cobrando un 3% antes de irpf (y generandoles su comision de gestion) es algo realista. Evidentemente que el activo no tendra nunca valor cero, pero la desinversion antes de ese plazo generara perdidas y se puede uno convertir en cliente cautivo y que sea algo asi como un deposito no cancelable, salvo que la junta de accionistas decidan desinvertir generando perdidas por necesitar el dinero, eso en muchos proyectos va a ser inevitable.
Estas reformas me recuerdan a mi aquello de la mona aunque se vista de seda... Por muy bonito que sea por dentro, con muebles de diseño si quieres, el edificio es malo y punto. Si en la misma calle por ese precio tienes en edificio mas nuevo, con piscina, zonas comunes, eso me pondra un tope a lo que puedo pedir. Cuanto mas pobreton es el edificio, los vecinos tambien juegan un papel a tener en cuenta, y de eso no sabemos nada.
A mi me sorprende que muy pocos proyecto sean de calidad, por el importe al que se llega se podrian comprar pisos en Barrios buenos y comunidades buenas, generando una cartera de valor, no de activos cutres para ponerlos super chulos por dentro.
Yo he comenzado desde hace unos meses a invertir en estas serie de plataformas de crowfunding/lenfunding la verdad es que hasta ahora la experiencia ha sido positiva, he conseguido más rentabilidad que si hubiera invertido en cualquiera de los productos bancarios que existencia actualmente en el mercado. Invertí porque me parece una buena idea de poder invertir en un sector que tocaba fondo con el pinchazo de la burbuja económica pero que comienza a recuperar aunque nunca llegará o esperemos que no llegue a los niveles que se llegaron antes de la crisis.
Mi experiencia con housers hasta ahora sólo he ido recibiendo los pagos de los alquileres proporcionales a mi inversión, todavía no se ha producido ninguna venta ya que es inversión a largo plazo por eso es importar que sepas donde invierte y que deseas y cuando deseas obtener de tu inversión. Si tenéis cualquier duda me podéis preguntar o sobre todo si os vais a registrar os puedo DEJAR UN DESCUENTO DE UN -75% en las comisiones de las GANANCIAS futuras que obtuvieras en housers (muy importante este descuento para obtener mayores beneficios)
Calexter, como tu bien comentas en este tipo de inversiones no solo juega un papel importante el inmueble en si mismo, sino también los vecinos, el barrio y el tipo de economía que lo rodea. Interesante es que detrás de estas inversiones hay un inmueble, que siempre tendrá un valor y existirá un interesado, dependerá del valor del mercado de ese momento. También, se ve una reactivación del mercado inmobiliario, con atención a Madrid y Barcelona.
Este tipo de inversiones son a largo p`lazo, pero mejoraría mucho si se puede vender en un mercado secundario, así no tendrías que aguardar a la venta del inmueble y si llegas a necesitar el dinero por cualquier imprevisto posees un mecanismo para liquidar tu inversión, como es el caso de los bonos del Estado.
Lo del mercado secundario suena muy bien, pero todo el que compro algun bono estructurado sabe lo que significaba, si el bono era a 3 o 5 años, la entidad te aseguraba la existencia de un mercado secundario por si te querias salir antes, asumiendo una perdida del 50%, porque el mercado secundario era por ejemplo Citigroup, emisor del bono, unica contraparte, comprador de ultimo recurso asumiendo una perdida bestial. Se suele publicitar para dar mas seguridad ante vencimientos largos por gente que crea que podria necesitar ese dinero y no se lea la letra pequeña, firme y luego se de cuenta que el mercado secundario te asegura una perdida enorme.
En este caso imaginemos un tablon de anuncios en que uno dice que ha invertido 1000 euros en local Lavapies, del que tienes que salir por la noche escoltado por los municipales. Yo te digo que te lo quiero vender por 1050, quien lo compra? O que admito ofertas, quizas no tenga ninguna o tenga una de 500? En los bonos estructurados ese mercado secundario aseguraba al menos esa recompra por la mitad del valor y el tablon de anuncios puede quedarse en intenciones de venta.
En mi opinion, lo mas logico es que cada proyecto lleve su recorrido y unos saldran bien, otros regular y otros puede que mal, la junta de accionistas decida si sigue o admite la primera oferta que haya y se sale, etc. Cada cual eligio en cual se metio, eso es cierto, en muchos habra que alargar el plazo de maduracion porque no se alcance el objetivo de venta. Aqui lo interesante es el mix de alquiler y venta final con margen, y, claro esta, el tiempo hasta alcanzarlo, ademas de la inflacion en ese periodo. Si el objetivo es muy optimista tanto en precio como en tiempo de alcanzarlo las espectativas pueden ser poco realistas, esperar un 6% y quedarte con un 3% a veces, derramas de un edificio viejo, meses sin alquilar, impagos, ocupas, etc. Todas esas eventualidades pasan con mayor probabilidad en zonas malas y edificios pobretones. Con esa premisa de volver a maximos en 5 años sale todo muy bien, pero salvo un gurú que sepa el futuro no podemos mas que valorarlo como mas o menos realista que con un paro del 20% y sin otra barra libre de credito a todo aquel que tenga un contrato temporal de dos meses sea posible repetirlo. Aunque como vamos parece de burbuja en burbuja ya nada es del todo imposible, en 5 años yo no lo definiria como un estudio consevador.
Si estos activos que yo califico muchos como cutres suben a maximos de burbuja lo hará todo Madrid y las zonas prime mucho mas, los activos inmobiliarios de calidad en comunidades buenas y barrios buenos ya demostraron que cayeron menos, se recuperaron antes y son siempre los primeros en dispararse, un valor mas seguro, pero edificios viejos, interiores sin ascensor, locales en calles degradadas parecen ser lo que mas abunda en los proyectos. A mi personalmente me han perdido mostrando esos criterios de seleccion.
Inveslar sinceramente me parece mas realista en los calculos, mas transparente en reconocer lo que cobra, aunque yo le añado un riesgo politico, segun esta el patio por alli y me tira para atras.