#9
#10
Re: Alquiler con opcion a compra
Salvo error, la opción de compra paga un 8% de ITP (impuesto de transmisiones) y si es obra nueva sujeta a IVA pues pagaría IVA ...... vamos a ver si uno entrega 20.000 € como opción de compra pagaría 1.600 €, luego el alquiler no paga impuestos, si es entre particulares, otra cosa es que se alquile a una empresa para sus trabajadores desplazados (por ejemplo) …… pues mira yo no sé si 20.000 es mucho o poco en una opción de compra, pero jugarse el dinero por 1.600 € mas los 400 ó 500 o puede que un poquito más de coste del notario y el registrador y no inscribir el derecho, para quien pueda pensar que es un ahorro, y no digo que sea el caso del consultante, me parece una solmene barbaridad, porque si pensamos en términos absolutos, de una finca cuyo coste sea, pongamos, 180.000 €, la misma será igual de cara o igual de barata por 182.100 € (180.000 + 1.600 + 500), y uno se asegura que sus derechos están perfectamente resguardados frente a terceros, difícilmente el vendedor podrá pedir una hipoteca, menos vender la casa a otro aunque ofrezca más, y si le embargan se van a la cola tras el derecho de opción de compra, vamos una garantía que a mí me parece que vale estos 2.000 €, si es que el precio de la opción son 20.000, y si son mas calcular la proporción.
#11
Re: Alquiler con opcion a compra
No entiendo, como una entidad financiera puede embargar sino hay hipoteca? En que situación se produce y porque motivo el embargo?.
En lo que si estoy de acuerdo es en lo de inscribir el inmueble en el registro de la propiedad , pero eso obliga a incurrir al comprador a unos gastos dobles de impuestos de transmisiones y notaría que puede no compensar esta posibilidad.
En lo que si estoy de acuerdo es en lo de inscribir el inmueble en el registro de la propiedad , pero eso obliga a incurrir al comprador a unos gastos dobles de impuestos de transmisiones y notaría que puede no compensar esta posibilidad.
#12
Re: Alquiler con opcion a compra
Una entidad financiera y cualquiera que tenga una deuda demostrable, a ver ... lo que produce una hipoteca es un automatismo en la ejecución de una garantia. Ahora bien, si un particular o empresa tiene una deuda a tu favor, lo tienes documentado, incluso con facturas (*) a cargo de alguien que no te paga, puedes iniciar una demanda en los juzgados para cobrar aquella deuda, entonces el juzgado, admitirá la demanda a trámite, si cumple con las formas adecuadas y procederá a remitir copia a la parte deudora,. le concederá 20 días laborables para responder, y si lo estima oportuno dar razones para oponerse a la deuda, por esto es importe lo que te indicaré al final con (*), si no responde, el tribunal sentenciará con la documentación presentada. Si hay oposición razonada la demanda se convertirá en un juicio verbal, con asistencia o no (esto es ya muy técnico) y el tribunal determinará si considera que la deuda es cierta, lo es en parte, considerando tanto la documentación inicial, como la de oposición del deudor, las declaraciones de las partes si hay juicio verbal, etc. ..... Si es deuda demostrada, sentenciará en tal sentido.
Una vez el acreedor dispone de una sentencia firme, ya puede iniciar la ejecución, es decir, iniciar los embargos de los bienes del deudor, y no hace falta que se haga al momento, nosotros en la empresa por la crisis de 2008, tuvimos algunas deudas impagadas, ninguna superior a 2.000 €, la mayoría de baste menos, conseguimos sentencias y como en aquellos momentos alguno de estos deudores no tenia ninguna posibilidad, las guardamos en un cajón, y en estos últimos años, a alguno le ha mejorado la situación, nos ha pagado por las buenas, y algun otro que ni por las buenas, pero conociendo que en 2014, 2015 ... se ganaba la vida, embargamos nómina, saldos bancarios, lo que pudiéramos pillar.
No hemos embargado ninguna casa, dudo que ningun juez nos concediera el embargo de una casa por una deuda de 1.200 € por ejemplo, no sería proporcionado, pero si tuviéramos algun deudor con 5 ó 6.000 €, podríamos pedir el embargo de un parquing y muchas posibilidades de que el tribunal lo considerase proporcionado.
(*) Si vas a un juzgado solo con las facturas, y no hay albaranes de entrega firmados, mails del pedido, etc., es decir, documentación que acredite que la parte deudora te hizo aquellos encargos, entregaste la mercancía o hiciste el servicio, con solo las facturas, puede que la demanda no avance. No hace falta tener un contrato, pero si es bueno disponer de documentos acreditativos de la existencia de entrega de bienes o realización de servicios.
Una vez el acreedor dispone de una sentencia firme, ya puede iniciar la ejecución, es decir, iniciar los embargos de los bienes del deudor, y no hace falta que se haga al momento, nosotros en la empresa por la crisis de 2008, tuvimos algunas deudas impagadas, ninguna superior a 2.000 €, la mayoría de baste menos, conseguimos sentencias y como en aquellos momentos alguno de estos deudores no tenia ninguna posibilidad, las guardamos en un cajón, y en estos últimos años, a alguno le ha mejorado la situación, nos ha pagado por las buenas, y algun otro que ni por las buenas, pero conociendo que en 2014, 2015 ... se ganaba la vida, embargamos nómina, saldos bancarios, lo que pudiéramos pillar.
No hemos embargado ninguna casa, dudo que ningun juez nos concediera el embargo de una casa por una deuda de 1.200 € por ejemplo, no sería proporcionado, pero si tuviéramos algun deudor con 5 ó 6.000 €, podríamos pedir el embargo de un parquing y muchas posibilidades de que el tribunal lo considerase proporcionado.
(*) Si vas a un juzgado solo con las facturas, y no hay albaranes de entrega firmados, mails del pedido, etc., es decir, documentación que acredite que la parte deudora te hizo aquellos encargos, entregaste la mercancía o hiciste el servicio, con solo las facturas, puede que la demanda no avance. No hace falta tener un contrato, pero si es bueno disponer de documentos acreditativos de la existencia de entrega de bienes o realización de servicios.
#13
Re: Alquiler con opcion a compra
Sobre la segunda parte de tu respuesta: seguridad y en segundo orden coste ... nunca, nunca pondré de forma consciente el ahorro por encima de tal seguridad. Haré la operación o no la efectuaré, pero bajo ningún concepto buscaré ahorro por encima de seguridad.
En estos momentos estamos interesados en una finca, está en bastante mal estado, cuando hagamos la visita iremos con un arquitecto técnico, y habrá que pagar la factura, sin embargo, la finca tiene posibilidades de estar "tocada" estructuralmente, porque tiene puntales en una parte que sujetan un forjado, puede ser importante o no, soy contable no arquitecto !!!! Si el gasto en los honorarios es demasiado alto, pues no vamos y en paz, sin embargo, si vamos es "con red".
Pues en esto lo mismo, si me meto en una opción de compra, y lo hicimos hace años, es "con red" .... es decir, con inscripción del derecho. No pienses solo en la posibilidad de embargo, imagina que el vendedor a futuro, esto es una opción de compra, por una desgracia fallece, supongamos que tenga dos hijos, y se empiezan a pelear por la partición de la herencia, el comprador de la opción va a tener garantizado un lío, con el contrato probablemente al final se solucione ¿condicionado y discutiendo con los herederos? Si tengo inscrito mi derecho, no habrá debate alguno, solo las condiciones pactadas en el contrato de opción, fin del problema sobrevenido.
Mira, esto yo lo veo de este modo: se hacen "números" de todos los costes, impuestos, notaria, etc., si salen se compra y si no salen se va a otra cosa, pero meterse en algo que no puedes controlar totalmente, ahorrando unos cientos de euros, para mi es un error, un riesgo que no debo asumir.
Hace un tiempo vi una de estas películas norteamericanas, uno de los actores era Ben Kinsgley, en un momento de la cinta la frase era "nunca hago nada sin un seguro" ... no se refería a un contrato con Allianz, Mapfre, Generali, etc., sino una forma de entender la vida económica .... es una buena frase !!!!
En estos momentos estamos interesados en una finca, está en bastante mal estado, cuando hagamos la visita iremos con un arquitecto técnico, y habrá que pagar la factura, sin embargo, la finca tiene posibilidades de estar "tocada" estructuralmente, porque tiene puntales en una parte que sujetan un forjado, puede ser importante o no, soy contable no arquitecto !!!! Si el gasto en los honorarios es demasiado alto, pues no vamos y en paz, sin embargo, si vamos es "con red".
Pues en esto lo mismo, si me meto en una opción de compra, y lo hicimos hace años, es "con red" .... es decir, con inscripción del derecho. No pienses solo en la posibilidad de embargo, imagina que el vendedor a futuro, esto es una opción de compra, por una desgracia fallece, supongamos que tenga dos hijos, y se empiezan a pelear por la partición de la herencia, el comprador de la opción va a tener garantizado un lío, con el contrato probablemente al final se solucione ¿condicionado y discutiendo con los herederos? Si tengo inscrito mi derecho, no habrá debate alguno, solo las condiciones pactadas en el contrato de opción, fin del problema sobrevenido.
Mira, esto yo lo veo de este modo: se hacen "números" de todos los costes, impuestos, notaria, etc., si salen se compra y si no salen se va a otra cosa, pero meterse en algo que no puedes controlar totalmente, ahorrando unos cientos de euros, para mi es un error, un riesgo que no debo asumir.
Hace un tiempo vi una de estas películas norteamericanas, uno de los actores era Ben Kinsgley, en un momento de la cinta la frase era "nunca hago nada sin un seguro" ... no se refería a un contrato con Allianz, Mapfre, Generali, etc., sino una forma de entender la vida económica .... es una buena frase !!!!