Comprar vivienda con ampliacion non legalizada.

 Hola a tod@s,

Estoy en proceso de comprar una casa que aún no cuenta con el informe de final de obra. Sin embargo, el propietario anterior realizó una modificación, añadiendo una habitación en el tejado y que esta ampliación no está legalizada todavía. Mi pregunta es si al solicitar el informe de final de obra podría enfrentarme a algún problema o costo adicional. Agradezco cualquier ayuda u orientación en este asunto.

Muchas gracias a todos. 

Esto lo tienes que consultar con del Ayuntamiento, a ver si esto del tejado es legalizable o no..

Si no es legalizable, que no lo sé, ni lo puedo saber, si han pasado 4 años no lo pueden derribar, pero no legalizable nunca. 

Muchas gracias por tu respuesta, han pasado mas de 4 años segun tengo entendido. Espero que no me pondría ninguna pega a la hora de tramitar el final de obra. Porque todavía aparece en el registro como "en construcción" aunque la casa dispone de cedula de habitabilidad y lleva desde 2009 que es habitable y tenia suministro de luz y agua y pagaba el IBI y los demas impuestos sin ningun problema.

Ya pero el tema no es tanto la escritura de final de obra y su oportuna inscripción en el Registro de la Propiedad  ... porque si la obra responde al proyecto presentado al Ayuntamiento, no habrá problema .... El asunto es, repito, si la obra responde al proyecto o se construyeron más metros de los autorizados, en cuyo caso aquellos no serían legalizables o si, dependiendo de las normas municipales.

Te entiendo, muchas gracias por estas aclaraciones.
En la tasación me han puesto estas dos advertencias: 

"Advertencias
Aplicables a todos los elementos valorados:
[DIF1] [A1] Se ADVIERTE que existen discrepancias entre la superficie del inmueble y su descripción registral o catastral que no inducen a dudas sobre su identificación ni valor. Se recomienda su correcta inscripción.
Existen diferencias entre la superficie de medición y la registral en más de un 5 % de la primera con respecto a la superficie legal de referencia, no constando inscritas las ampliaciones realizadas, no existiendo dudas sobre el cumpliendo de la normativa urbanística vigente. Se adopta a efectos de valoración, por prudencia valorativa, la superficie definida registralmente.

[OTRX] [A] Se ADVIERTE que registralmente el inmueble valorado consta en construcción pendiente de inscribir la Obra Nueva Terminada si bien, se ha dispuesto del Certificado Final de Obras y de la acreditación de la constitución de las garantías del seguro decenal establecido en la ley 38/1.999 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), así como la Licencia de Primera Ocupación, documentos necesarios para la inscripción de la Obra Nueva terminada."

Esto cuadra, no, con lo que has explicado, ¿Verdad?

Exacto.

A ver el tema catastral si no quadra con un edificio se corrige, tiene un proceso, pero no es complejo, es solo laborioso ................. claro está sobre edificación legal, no que existan metros no legales o no legalizables, con el cual el tema lo tienes precisamente ahí: 

El asunto es muy fácil de resolver, se trata de solicitar entrevista con el arquitecto municipal, y pedir si esto es legal, legalizable, o simplemente alguien lo construyó, el ayuntamiento ni se enteró y como hn pasado 4 años, ya no se pude derribar, peeeeero no es ni legal ni lo será nunca. En base a lo que te indiquen yo actuaría, uno puede comprar pero sabiendo que compra y que problemas tiene. 

Muchas gracias, haré lo que me has aconsejado y acudiré al ayuntamiento.

Mil gracias por tu tiempo y información.

Ten en cuenta que en ciertas ilegalidades, aunque estén prescritas, y no digo que esta lo sea, a lo mejor es perfectamente legal y es mera cuestión de modificar el proyecto de reforma, y hacer el fin de obra de acuerdo a ello, esto lo sabrás tras la entrevista o,  en pocos días si el/la arquitecto/a municipal tiene que revisar ordenamientos urbanísticos anteriores del municipio.

No obstante si fuera ilegal, repito que no tiene porque, estamos ante una habitación que afecta a tejado, imagina que un día hay que repararlo entero y resulta que la altura máxima del edificio sobrepasa la norma municipal por esta habitación que indicas, tendrías muchos problemas para conseguir el permiso de obras, probablemente te dejaran reparar, solo reparar lo inevitable. 

 

Entiendo la situación, he solicitado una cita con el arquitecto municipal para que me aclare estas dudas.

Aprecio enormemente tu ayuda W. Petersen. Personas como tú, que dedican su tiempo a ayudar a los demás, merecen lo mejor de este mundo. ¡Mil gracias! 

Je je .... no es nada del otro mundo, pero de líos urbanísticos, lametablemente por mi trabajo que no es la construcción ni la promoción, he visto mas de uno, esto de construir "un palmo más" nadie se va a enterar, pues seria hace años, ahora con la teconologia actual si se enteran, porque los aparatos aéreos de fotografia, miden no sé si al centímetro, pero casi  !!!

Es como un camino para llegar a un campo de cultivo, donde hace años no se cultiva nada, de golpe y porrazo un señor "muy importante" de la capital, compra la masia de al lado, la valla, la reforma, la ajardina, todo muy bonito,  "cuco", y hasta ecológico ............... peeeeeero ¿dónde coño está el camino?  y no preguntes al señorito de la capital porque a él no le consta  !!!!!  aunque resulta que si consta en el Ayuntamiento, en las fotos aéreas del Instituto Cartográfico y esto es oficial, son pruebas ...... al final uno aprende !!!!!! y el camino va a volver a donde nunca debió desaparecer, vamos si volverá !!!!!!!

Hola de nuevo, 

Previo a la reunión con el arquitecto municipal, mantuve conversaciones con el ayuntamiento y me indicaron que debería gestionar uno o ambos de los siguientes certificados: 

¿sería conveniente solicitar ambos certificados o uno de ellos sería suficiente? ¿Cuál me sugerirías? 

Agradezco de antemano tu orientación. 

supongo que el primero es lo que en Catalunya denominamos cédula urbanística, que indica como es una finca y concretamente  a que normas está sujeta, por ejemplo si es uni o plirifamilair, es decir si se solo se pemite una casa o se pude dividir por pisos, la altura máxima, etc. 

A ver .... tu problema es muy concreto, no veo la necesidad de  obtener este documento, salvo que el arquitecto no vaya atenderte sin el mismo, porque por normas internas no puede consultar sus propios registros y necesita este documento. Pero la lógica dice que cuando consultes al arquitecto, éste podrá mirar en sus registros informáticos en aquel momento al menos en mi ayuntamiento pueden, el en tuyo lo desconozco. 

Por cierto, estos certificados, al menos en mi zona de 100 € no bajan. 

Yo tambien estoy en Catalunya, concretamente en un municipio de la provencia de Barcelona. Segun me han iformado, necesito realizar una solicitud de uno o de los dos certificados para que el arquitecto me pueda atender, tambien mi informan que cada certificado cuesta 60€ sin inscripcion y 75€ con inscripcion.

Yo tambien habia pensado en solicitar el primero que es el "certificado de regimen urbanistico - Model CU.02" aunque lo de sin o con inscripcion no lo entiendo para que serve exactamente.

Mil gracias :)

pufff... yo no pediría ninguno de los dos certificados.
El certificado de régimen urbanístico para qué? Para saber la normativa que le afecta que en primer lugar debería aparecer en el proyecto de tu vivienda (régimen urbanístico) si no lo tienes en el Plan General o equivalente que afecte al municipio en que se encuentra la vivienda. Eso es fácil biuscarlo, en cualquier caso, debería habértela facilitado el arquitecto municipal que no le cuesta nada sacarte copia de la página con los parámetros que te afectan.

En cuanto a la antiguedad y legalidad de los edificios, busca foto de Google Earth en que aparezca tu vivienda. El Street View tiene tb fotos antiguas con las que demostrar en qué fecha estaba ya construido el bajo cubierta.
Acreditar la antigüedad, si es real, suele ser relativamente fácil con fotos: es suficiente.
Y en referencia a las reformas, discrepo en la cautela referente a las obras posibles. Sobre infracciones urbanísticas prescritas, se pueden hacer obras de reparación y consolidación: no de ampliación... así que ningún problema.

Para ti mejor xq tienes más metros y pagas menos IBI por la vivienda xq legalizados sólo están los inscritos.
La tasadora te incluye los metros fuera de ordenación sólo si son legalizables, es decir, la tasación es por los m2 inscritos y/o legalizables. Así que puede que el propietario te pida más dinero x tener más superficie útil, de los m2 que la tasadora pueda realmente valorar.

Hola Bb104, muchas gracias por tu respuesta, cres que esto no me va a causar ningun problema cuando adquiera la vivienda y tramite el final de obra?