Separación matrimonial e hipoteca

Hola, amigos, llevo mucho tiempo leyendo el foro pero hasta ahora, y por desgracia en este caso, nunca había participado. Lo hago ahora para comentaros mi caso y rogaros consejo, aunque, evidentemente, para este asunto también consultaré a un abogado, pero quiero llevar antes las cosas medianamente estudiadas.

El caso, como os pongo en el título del hilo, es que mi mujer y yo tenemos pensado separarnos. Estamos casados en gananciales y no tenemos hijos. Hasta ahí todo claro. Tenemos una hipoteca de 25 millones de un buen piso en el centro de Madrid, que a día de hoy puede tener como precio de venta unos 85 millones de pesetas. El caso es que no aún no sé cuál sería la opción preferible de todas las posibles. Por una parte, venderlo no me parece buena idea, porque la separación, como todas, urge, y no es el mejor momento para vender sin asumir una pérdida importante. Ella, por otra parte, no se lo quiere quedar y yo, sinceramente me apetece pero no sé si será posible. Si me lo quisiera quedar, entiendo que si lo tasamos a 85 y debemos 25, el patrimonio neto que deberíamos repartir serían 60, con lo que si me lo quedo yo asumiendo la hipoteca de 25, debería darle a ella 30 millones. No tenemos ahorros así que el cálculo es sencillo. La cuestión es de dónde saco yo esos 30 millones.

Pienso en ampliar la hipoteca, pero teniendo en cuenta que cobro 1600 euros y que una hipoteca por 55 millones (25+30) me daría una cuota de casi 1000 euros, muy por encima del endeudamiento aconsejable, no sé si eso es posible. Si fuera hipoteca nueva ni de coña, pero en este caso lo dudo. No obstante, si me lo quedara lo pondría en alquiler e iría a vivir con una mi padre, viudo, con lo que sacaría para la hipoteca con el alquiler, pero no creo que el banco tome ese hipotético alquiler en el cálculo mis ingresos. ¿Cómo veis esta opción? ¿Me ampliaría el banco la hipoteca o no es viable?

Otra opción que pensé fue la de que mi padre "comprara" la mitad que mi ex mujer ahora posee, hipotecándose él por esa parte, pasando a pagar el piso entre los dos -lo pagaría yo sólo, pero de cara al banco habría dos sueldos para encarar esa cuota-. ¿Cómo veis esta opción? ¿Es viable? ¿O la edad de mi padre -funcionario del Estado y 62 años- la hace imposible?

¿Veis alguna otra opción?

Muchas gracias.

Una pregunta... ¿cómo sabes que una buena valoración de ese piso son 85 millones de pts? ¿has encargado una valoración en una tasadora? Yo de tí me iría a una tasadora tipo TINSA y que te tasen el piso, a partir de ahí, se hacen los números de una manera más fácil...

S2

En el mismo bloque, con mismos metros, similar orientación y estructura se han vendido en los últimos meses 2 pisos por 95 millones y alrededor -perdona que no dé más datos-, de similares características están en venta por más de 100, incluso hasta 110. Que estén en venta indica que su precio de venta no es ese, lo sé, pero creeme si te digo que 85 millones aquí por ese tipo de piso es precio de venta, no inmediata, pero sí muy probable. La duda del caso no está ahí, es un supuesto que tomo para seguir haciendo números. No obstante, la tasación podría salir más alta, pero si lo quisiéramos vender, no pediría más de eso.

Me interesa que me ayudéis en las otras cuestiones. Muchas gracias.

Antes de nada, siento mucho tu situacion y espero que esto sea lo menos doloroso posible.

A ver. Problemas que yo veo:
- Que te den la hipoteca solo a ti y que alquiles el piso: Pueden destrozarte el piso, ese es el problema fundamental. De tomar esta opcion, yo desde luego intentaria venderlo lo antes posible.
- Que tu padre figure tambien en la hipoteca: Yo esto no lo veo mal, pero al final vas a acabar viviendo tambien con tu padre, porque con ese sueldo no te da para pagar los 1000 euros mensuales ni de broma. Aqui lo que tienes que arreglar bien son dos cuestiones, la primera los seguros de vida, que en el caso de tu padre (al ser el de mas edad) pueden suponer un buen pico, no creo que el banco te de una hipoteca si no contratas esto, y sobre todo la herencia de tu padre (no se si hay mas hermanos) porque al fin y al cabo el va a quedar como titular de esa vivienda. De todas formas esto me parecen mas problemillas que verdaderos problemas.

Lo que tienes que pensar es si no te compensa vender aunque pierdas algo de dinero. Porque con 30 millones en Madrid te compras un apartamento en una buena zona bastante majo. Y si estas dispuesto a pagar una hipoteca de 10 millores, que con tu sueldo es algo de lo mas razonable, te puedes comprar un piso estupendo en una buena zona por 40 milloncejos. Con esta opcion puedes elegir si vivir solo o con tu padre (por favor, no me malinterpretes, pero esto te da la posibilidad de elegir, que siempre es bueno) , te quitas los riesgos de que el inquilino te destroce el piso y ademas probablemente te baje los gastos de mantenimiento del piso, al ser de menor superficie y probablemente mas adecuado a tus necesidades actuales.

¿Empezar de cero con treinta millones en el bolsillo o con un hipotecón cuya cuota sería igual a tu sueldo mensual con el euribor al 2.5%?

No creo que vender al piso en 85 millones represente una pérdida con respecto al precio al que lo comprásteis, estáis pensando en cómo se podría haber vendido hace tres años y a eso no se va a volver en bastante tiempo.
Si te das una vuelta por el foro de depósitos verás como con esos 180.000 euros puedes obtener 480 euros mensuales limpios de intereses , como si te subieran el sueldo el 30%.

Mi consejo, personal y profesional,: trinca la pasta , vete con tu padre y vive como un marajá durante un añito o dos, y luego te lo vuelves a pensar.

Pues si el mercado está en eso 85 millones... con tu sueldo, vendería el piso... meterte en una hipoteca de 55 kilos con tu sueldo, es más que inviable... jugar con el tema del alquiler y demás, sí, pero al banco al hacer los número sólo le salen 55 kilos y 1600 € de ingresos... nada más... Meter a tu padre... si yo sólo no veo la hipoteca viable, meter a mi padre por medio menos... bastante marrón es una hipoteca de esas cifras, como para meter en el marrón a mi padre...

Tu mismo, yo en tu caso vendería...

S2

Gracias por los ánimos, se necesitan en estos momentos. En principio, la idea de ir a vivir con mi padre, al menos durante un tiempo, la tengo clara, por lo que trataría de alquilarlo a un precio apetecible y seleccionar así a unos, a priori, buenos inquilinos. Eso lo tengo claro, siempre y cuando el banco me amplie la hipoteca o se la conceda a mi padre para la otra mitad. En cuanto a herencias no habría ningún problema, pues soy hijo único y mi padre dispone también de un buen piso aquí.

Salvo fuerza mayor -que no le concedan la hipoteca a mi padre o no me la amplien a mí-, mi idea es no vender el piso o si lo vendiera no comprar, de momento, otra cosa. La decisión de irme con él, por motivos personales, ya la tengo clara.

Mi duda está en la viabilidad bancaria y financiera de la operación. ¿O alguien ve alguna opción más?

Gracias, el problema que le veo yo a la venta es que sería bueno hacerla, entonces, antes de la separación o al menos no demorarla mucho, por obvias cuestiones personales y sentimentales. Y ya se sabe que prisas y dinero hacen malas migas. O sea, que la venta con urgencia sería seguro una buena pérdida de pasta.

Y no sé, en mi familia somos un poco pisitos, por eso veo yo bien lo de mantener el inmueble.