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Calculos y Negociacion
Cuando se negocia en bienes raices es muy importante saber usar la calculadora financiera. Porque? Porque la mayoria de personas suelen cometer errores que representan enormes oportunidades para ustedes. Vamos a poner un ejemplo en una negociacion de la compra y modificacion de una Hipoteca. Vamos a imaginar que nuestro amigo imaginario, Juan, tenga una hipoteca de $10,000 que le falta 120 meses al 10% anual y $132,15 mensuales y el quiera saldar esa deuda de la forma mas rapida posible.
Usted compra la deuda de Juan con un descuento y se acerca a Juan y le dice "Juan, que te parece si recorto los intereses del 10% al 5% Y aumento el capital? Podrias pagar $264,30 dolares pero pagarias la deuda en solo 42 meses.
Juan tomara su calculadora y vera que $132,15 x 120= $15,858 Y luego calcula que $264,30 x 42 es igual a $11,110 dolares!! Un ahorro de $4,757.4!!! Excelente verdad?
NO TAN RAPIDO!!
Es aqui damas y caballeros donde el 99% de las personas estan en un error. El 99% de la poblacion mundial cree que $15,858 es mas que $11,100. Al final de cuentas 15 es mas que 11 verdad? Bueno, no es necesariamente asi en finanzas.
Porque no?
Porque el valor presente del ingreso a mas corto tiempo es mayor que los retornos a mas largo plazos. Si usaamos la calculadora financiera y decidimos comprar la deuda con un 18% yield, usted pone 120 y le da a la tecla N. Despues le dan a la tecla I. Luego ponen 132.15 y luego le dan a la tecla negativo en el +/- Y luego a la tecla PMT. Luego le dan a 0 y le dan a la tecla PV y tendran como respuesta $7,334.
Usted comprara esa deuda de $10,000 por 7,334 si desea un 18% de rendimiento. Usted logra que Juan pague $264.30 al mes por 42 meses. Pues ahora pone en su calaculadora financiera 42 debajo de la tecla N y -$264.30 debajo d ela tecla PMT, si ponemos $7,334 debajo de la tecla PV, tendriamos 30%.. Si usted compra la deuda por $,5993 (por ejemplo) pues hace lo mismo pero en PV pone esa cifra y tendra un rendimiento del 39.2%!!!!!
Y no es necesario doblar los pagos mensuales para tener rendimientos como estos. En este ejemplo podrian haber subido los pagos solo a $200 y bajar las tasas del 10% a el 7% y tener excelentes resultados.
Es bueno saber que para modificar una Hipoteca, usted tendra que tener una licencia ortgage Loan originator (MLO) Ya que despues del SAFE act de Obama, una modificiacion es un nuevo prestamo. Si no tiene la licencia, tendra que hacer todo via un MLO.
Conitnuando con el ejemplo: Usted en sus estrategia podria vender parte de la deuda hipotecaria por $4,093, recuperar parte de su inversion inmediatamente y aumentar su rendimiento a 77%. Usted quedaria con $32,41 y continuaria recibiendo $132.15 al mes por 42 meses.