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Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

53 respuestas
Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria
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Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria
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#16

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

¿Y como se realizaría la gestión? Por ejemplo, si el precio de venta de la vivienda y capital pendiente de amortizar fuesen 50000 euros, el comprador realizaría un cheque de 50000 euros que cancelaría el préstamo. ¿Y por ejemplo del dinero que yo tengo en otra cuenta bancaria, que me retendría mi banco por ejemplo 1000 euros para que yo realice la cancelación registral después de haber firmado la venta, y en caso de que yo finalmente no realizara la gestión mi banco se quedaría este dinero y sería mi banco quien gestionaría la cancelación registral?
#17

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Hola,

Vendes en 100 mil y quedan 48.800 de hipoteca, te miren un cheque a ti por 50.000, al banco por 48.800 y 1.200 a retención para cancelación registral.

Coste elevado ya que a la notaria y registro se les paga igual pero hay intervencion de la gestoría del banco.

Si en arras se ha pactado y el banco pasa por el aro puedes recibir 50.000 que le provisiones al comprador los 1.200  que te den de 1 a 3 meses para hacer la cancelación registral para ahorrarte la gestoría, esto es de alto nivel ya te digo que solo lo he visto hacer a fidere.

Sin hipoteca:

El vendedor te da 48.800 y se queda 1.200, tu haces la cancelación registral y cuando hayas acabado le envías nota simple de vivienda libre de cargas y el te envía 1.200 más.

Saludos 


#18

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Perdona, imagino que tú estás hablando del caso en el cual yo como vendedor ya no tengo hipoteca pero no cancelé en su momento, cuando dices:
"Sin hipoteca:
El vendedor te da 48.800 y se queda 1.200, tu haces la cancelación registral y cuando hayas acabado le envías nota simple de vivienda libre de cargas y el te envía 1.200 más."

Yo me refería a que el comprador no solicita hipoteca para la compra, pero yo soy el vendedor y ahora mismo tengo una hipoteca de 50000 euros y vendo el piso por 50000 euros. El vendedor no puede darme un cheque de 48800 porque imagino que mi banco no lo va a permitir, porque faltarían 1200 euros para cancelar mi hipoteca, y tampoco podría realizar yo la cancelación registral de la hipoteca porque faltarían 1200 euros. Por eso decía yo que si el vendedor lo que haría es darme un cheque de 50000 euros, y mi banco por otro lado en otra de mis cuentas me retendria 1200 euros por si yo después de la firma no cancelara registralmente y tuviera que hacerlo mi banco. ¿Sería así?
#19

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Hablaba en un caso supuesto, traspolalo al tuyo.

Hipoteca: lo que ponga el  certificado de deuda pendiente.

Cancelación registral 1.200 aprox. Es provision sobra dinero 

El resto es tuyo
#20

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Perdon pero no lo entiendo, ¿si mi hipoteca es de 50000 euros no me pueden dar un cheque de 48000 euros no? Realmente para cancelar la hipoteca  en el banco se necesitan 50000 euros y luego cancelarla en registro van a ser de 500 a 1000 euros seguro, entonces con el cheque de 50000 solo se cubre la cancelación de la hipoteca en el banco. Digamos que se necesitarán aproximadamente 51000 euros para realizar vas operaciones.
#21

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

No te van  a permitir que hagas la gestión tu, al 99% que no .... dejo el resquicio del 1%, porque nada es imposible, pero muy improbable lo es ..... y ello responde a un motivo legal, resulta que los registros funcionan con información continuada. Ahora tenemos una finca registrada con hipoteca, se hace la compra venta y la nueva hipoteca ¿de acuerdo? entonces el registro primer debe inscribir la cancelación de la hipoteca, seguidamente la de la compraventa y finalmente la nueva hipoteca.

¿Qué ocurre si tu te olvidas de presentar al registro la cancelación? Pues como la compraventa ya indica que la hipoteca se ha cancelado mediante escritura de cancelación y carta de pago de fecha tal,. hasta que tu no inscribas esto, no se va a registrar la compraventa y desde luego tampoco la nueva hipoteca, por tanto el banco de la nueva hipoteca, va "vendido", depende de lo que tu hagas con la primera cancelación ... y esto es exactamente no que no van a permitir, solo aceptarán que su gestoria (la del banco de la nueva hipoteca) se ocupe de todo y se inscriba correctamente , y no es solo por un tema de confianza en la gestoria y no en tu persona, porque las subcontratas de los bancos tiene además una serie de obligaciones en cuando a seguros de responsabilidad civil, que sin duda su gestoria tiene suscritos, y caso de errores o problemas la aseguradora de la gestoria cubrirá el marrón, si esto lo vas a hacer tu, ellos no tienen más garantia que tu buena voluntad, es por eso que no te lo van a permitir !!!!
#22

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Hola,

Si tu hipoteca es de 50.000€ y el precio de compraventa es de 50.000€, el comprador paga a tu banco (mediante OMF o cheque) 50.000€ para cancelar la deuda. En Notaría tendrás que pagar la provisión de fondos de la cancelación registral (supongamos 1.000€). Como esos 1.000€ no van a proceder del pago del comprador tendrás que pagarlos tú.
Si el comprador necesita hipoteca, la gestión de la cancelación registral la va a hacer la gestoria del banco del comprador (si no quieres, el banco no firma la hipoteca y tu comprador no puede pagarte, es decir, la operación no se realiza).
Si el comprador no necesita hipoteca, la gestión de la cancelación registral la hará la propia notaría donde se firme la operación (el Notario da fe de que la vivienda se encuentra libre de cargas, y si deja que te ocupes tú y se te olvida hacerlo...).
Cuando se liquiden todos los gastos, el sobrante de la provisión de fondos se te devuelve.

Saludos.
#23

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Muchas  gracias, a ver si lo he entendido, por favor corregidme si me equivoco, la situación es que el comprador tiene una hipoteca de 50000 euros pero se pueden dar varias situaciones:
-Venta por 50000 y comprador compra hipotecándose: Banco del comprador gestiona la cancelación registral, no va a permitir que la realice el vendedor.
-Venta por 60000 y comprador compra hipotecándose: Aunque el comprador compra por un precio mayor al de la hipoteca pendiente del vendedor, el Banco del comprador gestiona cancelación registral, no va a permitir que la realice el vendedor.
-Venta por 50000 y comprador compra sin hipotecarse: Sino me equivoco este es el único caso en el que como vendedor podría gestionar yo la cancelación registral. El día de la firma el comprador en la notaría entrega a mi banco un cheque por 50000 euros, y como anteriormente habré informado al notario de que yo como comprador quiero realizar la cancelación registral éste me habrá hecho pagarle una provisión de fondos de unos 1000 euros hasta que le demuestre a posteriori que yo he realizado la cancelación registral. No sé si me estaré equivocando con esta última opción, porque me extraña un poco que tanto el comprador como mi banco confíen en que a posteriori de la venta yo gestione la cancelación registral, aunque sí que es verdad que siempre el notario podrá gestionar la cancelación sino lo haga yo porque me ha retenido los 1000 euros.
¿Es correcto todo esto?
#24

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Sobre el último caso, también depende de que lo acepte el comprador, ya que estamos en las mismas, si tu te olvidas de inscribir la cancelación, la hipoteca seguirá ahí "in secula seculorum" ... aunque es cierto que el nuevo propietario tendría la posibilidad de pedir al  banco una nueva firma notarial ... y hacer el la cancelación por su cuenta o a través de una gestoría (pagando el, claro).
#25

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Gracias, pero en este último caso donde yo estando hipotecado vendo, y el comprador sin hipotecarse compra, ¿mi banco no sería quien me obligaría en este caso a que fuese mi propio banco quien realizara la cancelación registral? Lo digo porque igual mi banco no permite que se realice la venta y cancelación de la hipoteca, si no es mi propio banco quien gestiona la cancelación registral el mismo día en que se firma la venta. ¿Esto es así?
#26

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

No, tu banco no te podría obligar en modo alguno, otra cosa es que les cueste mucho ir a firmar a notario, y a veces hay que ponerse muy pesado con el banco (por escrito) e incluso hay quien ha tenido de reclamar que se personen dos apoderados en notaria al Servicio de Atención al Cliente del banco.

¿Y eso porqué? Pues supongo que los bancos, en general, deciden que este trabajo y el tiempo que pierden sus empleados, no produce nada, mejor que se dediquen a vender lo que se tercie, y hacer todas las cancelaciones hipotecarias de manera centralizada, un día determinado y en una sola notaria, para ahorrar tiempo.

Pero si tu comprador no pide hipoteca, si éste te lo permite, podrías cancelar por tu cuenta, pero insisto de nuevo, quien compra si acepta que hagas tu la gestión directamente, corre el riesgo de que no lo hagas, lo hagas pero mal, no liquides a notaria o al registro y dicho comprador tenga un problema, que lo podría solucionar él, porque es persona de interés en tal cancelación registral de la hipoteca anterior, pero son gastos que debería asumir si te negases a hacerlo o a liquidar, es por ello que te dije "si el comprador te lo permite".

En cuanto a lo que indicas de:

Lo digo porque igual mi banco no permite que se realice la venta y cancelación de la hipoteca, si no es mi propio banco quien gestiona la cancelación registral el mismo día en que se firma la venta. ¿Esto es así? 

En esto creo que estas dando vueltas a algo que no tiene sentido, si hay hipoteca en la compra de tu piso, pretendes un ahorro que no vas a conseguir de ninguna manera, porque quien se va a ocupar de "perseguir" a tu banco para que cancele la hipoteca anterior, es la gestoria del banco de tu comprador, pero es que igual, aunque dicho comprador formalizase la hipoteca en tu banco actual, también da lo mismo si se ocupase tu banco directamente de cancelarla porque hay un acuerdo entre los dos bancos o las dos gestorías (nota 1), si permiten que hagas la gestión tu, por más legal que sea, siguen estando en tuis manos, en tu voluntad de hacerlo o no, de pagar las facturas de honorarios de notaria y registro o no, y de que lo hagas pronto o mas tarde.

A eso no quieren jugar, a tu voluntad y acierto en las gestiones !!! por ello como van a entregar dinero mediante hipoteca, quieren asegurarse de que todo va a salir correctamente, que en 15 días o un mes, van  a tener inscrito en el registro la compra venta, la nueva hipoteca y la cancelación de la antigua.

Nota 1: Ten en cuenta que la mayoría de bancos y cajas rurales, ya no van  el director/a y apoderado/a a la notaria a firmar, los bancos y cajas rurales dieron poderes a sus gestorias para que sean ellos que se ocupen de todo, incluso de las firmas en nombre del banco, y seguramente también pueden firmar cancelaciones.

Yo lo siento, pero añadir más a un tema de ahorro que estoy absolutamente convencido que no vas aconseguir, por mas vueltas que le des, y solo tienes una posibilidad (no la certeza) de hacerlo si vendes la casa y tu comprador no pide hipoteca, y aun con ello si tu comprador dice que "nanay" que quiere que lo haga una gestoria, porque así tiene garantías de que si no hacen su trabajo bien, cuenta con unos seguros de responsabilidad civil por elevadas cuantías, que responderán ante cualquier problema, y esto con su mera voluntad no se sustituye. 



#27

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

 Muchas gracias por la aclaración tan detallada. Entonces por lo que veo, al yo vender hipotecado, si el comprador compra hipotecándose, si o si el banco del comprador gestionará la cancelación registral, no permitiendo en ningún caso que la realice yo. 

La única posibilidad que hay para que yo pueda realizar la cancelación registral estando hipotecado, es que mi comprador compre sin hipotecarse. ¿En este caso como se realizaría la gestión? 

Estoy pensando que lo que debería hacer si consigo un comprador que compre sin hipotecarse es lo siguiente: 

-        En el contrato de arras especificar una clausula, en la que el vendedor de manera particular, se compromete a gestionar la cancelación registral a posteriori de la venta, en el plazo por ejemplo de 2 meses. 
-        Una vez firmada la compraventa, a posteriori acudir a mi banco a que me emita un certificado de deuda cero. 
-        Iría al notario con el certificado de deuda cero a que realice una escritura de cancelación que tendrá que ir el apoderado bancario a firmarla. 
-        Liquidaré el AJD. 
-        Con toda esta documentación iré al Registro a realizar la cancelación registral. 

¿Ves factible este procedimiento? ¿Si yo especifico esta clausula en el contrato de arras y mi comprador no hipotecado está de acuerdo con ella, no se puede negar en ningún caso mi banco a que realice yo de esta manera la gestión? 
#28

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

En negrita al lado de tus afirmaciones o preguntas:

 
Muchas gracias por la aclaración tan detallada. Entonces por lo que veo, al yo vender hipotecado, si el comprador compra hipotecándose, si o si el banco del comprador gestionará la cancelación registral, no permitiendo en ningún caso que la realice yo.  - Exacto, bueno yo no soy de ningún banco, digamos al 99% que no puedes, no te lo van a permitir por el tema de seguridad jurídica, evitarse problemas o tener que requerirte para que hagas la cancelación.

La única posibilidad que hay para que yo pueda realizar la cancelación registral estando hipotecado, es que mi comprador compre sin hipotecarse. ¿En este caso como se realizaría la gestión?  Primero que el comprador te acepte que lo hagas tu, porque si es un comprador bien informado, sabrá que tiene el mismo problema que un banco, y es que tu no hagas lo dices harás, es decir conseguir que tu banco vaya a notaria (luego te comentaré de nuevo), que recojas la escritura, pagues los honorarios, prepares el modelo 600 (creo) cuyo resultado entendo que es cero, pero no soy fiscalista, lo presentes que no sé si hay que hacerlo telemáticamente o acudir a una oficina de la hacienda autonómica, que al menos en Catalunya no hay oficinas en todos lo pueblos, y muchas localidades medias tampoco, es decir que no es ir  a la esquina, por ejemplo yo, la oficina mas cerca que tengo está a 50 Km. y no es que yo viva en un pueblo de 500 habitantes, en el mío somos casi 10.000 y no hay sede de la Agencia Tributaria Catalana.  Luego que presentes la escritura en el registro, una vez liquidados los impuestos, la recojas una vez registrada y pagues los honorarios.

Ya te digo yo, que si fuera tu comprador, tendrías un no como respuesta, porque insisto en lo que te he detallado en casi todas las respuestas que he redactado para este hilo, con mi dinero, pagando yo la compra, no voy a depender de la mayor o menor voluntad de mi vendedor, por algo tan simple como que, él habría cobrado y es muy normal que la gente se olvide, porque ya no es su problema, entonces como iba a ser el mío, sencillamente "no compro ese problema". 

Estoy pensando que lo que debería hacer si consigo un comprador que compre sin hipotecarse es lo siguiente: 

-        En el contrato de arras especificar una clausula, en la que el vendedor de manera particular, se compromete a gestionar la cancelación registral a posteriori de la venta, en el plazo por ejemplo de 2 meses.  No tengo ni idea si un pacto así es válido legalmente, los contratos son la voluntad de las partes, pero no pueden entrar en contradicción con las leyes, y repito no tengo ni idea de si un pacto así sería válido.

-        Una vez firmada la compraventa, a posteriori acudir a mi banco a que me emita un certificado de deuda cero.  En esto no tienes más problema que pagar el coste que el banco te pedirá por el certificado, en principio no lo hacen gratis.

-        Iría al notario con el certificado de deuda cero a que realice una escritura de cancelación que tendrá que ir el apoderado bancario a firmarla. 
-        Liquidaré el AJD. 
-        Con toda esta documentación iré al Registro a realizar la cancelación registral.

Para que esto se pueda hacer, tiene que ir el banco a firmar a notaria, y como ya te indiqué no siempre es fácil, porque los bancos, en general, tienen la norma de centralizar las escrituras de cancelación en una notaria cercana su sede central y aprovechan un solo días, no sé si al mes, a la quincena o a la semana, para firmar un montón de operaciones de cientos de oficinas. Tal como te indiqué, que dos empleados del banco con poderes vayan a notaria a firmar, no produce nada, y a veces cuesta conseguirlo porque te indican que "esto está centralizado", de hecho he visto por estos foros a gente pidiendo ayuda porque el banco no va a notaria a firmar y el notario aseverando que se lo ha pedido ya 10 veces, y no van. La recomendación que se hace por los foros, es "acude al Servicio de Atención al Cliente del Banco", y normalmente dicho servicio ordena a sus empleados que vayan. Pero todo esto es tiempo que transcurre y es posible que tu comprador, si está informado, no quiera estar metido en esta historia.   

¿Ves factible este procedimiento? ¿Si yo especifico esta clausula en el contrato de arras y mi comprador no hipotecado está de acuerdo con ella, no se puede negar en ningún caso mi banco a que realice yo de esta manera la gestión?  lo del contrato de arras, repito que "ni idea", y del banco si no hay hipoteca posterior, les da lo mismo si cancelas la hipoteca o esperas 20 años contados a partir de vencimiento de la misma para que caduque, sin hipoteca no tienen ningun derecho a reservarse, el problema puede ser conseguir que vayan a firmar, lo conseguirás, com más o menos gestión. 

Sin embargo si vas a vender una finca, con la idea de "solo voy a vender a quien tenga liquido ahorrado y no necesito hipoteca", vale, es posible que te ahorros 500 ó tal vez 600 €, aunque me parece que estás limitando muchos tus opciones. 
#30

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Perfecto, muy bien explicado. Y si por ejemplo yo que vendo hipotecado y el comprador compra sin hipotecarse, en este supuesto, comentas que a mí banco como no va a existir hipoteca posterior le es indiferente si yo no realizo la cancelación registral o espero 20 años a que caduque. Entonces si yo vendo en este supuesto, ¿Mi banco por si mismo no me va a indicar que desean realizar ellos la cancelación registral, simplemente vienen al notario el día de la firma de la venta para que el comprador les entregue el cheque, pero no se va a sacar el tema de la cancelación registral en ese momento? Yo pensaba que en cuanto mi banco viera que voy a vender ya intentarían decirme que ellos se ocupan de la cancelación registral para sacar beneficio.