Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Pues pueden subir 100 años seguidos o 500 sin ser burbuja, incluso siendo cada vez más baratos, porque si sube un 0,1% anual no es lo mismo que subir un 15%.

Y es que eso es lo que intentáis vender para decir que las viviendas están a precios de burbuja, son siempre medias verdades, demagogias fáciles, o datos sueltos magnificados, pero en ningún momento hemos visto un número ni un valor que justifiques cual es el precio al que se debería comprar y valorar una vivienda.

Voy a usar una frase del forero Margrave, los precios de los activos es a la economía como un perro es a su pastor, pueden alejarse, y mucho, durante un cierto tiempo pero tarde o temprano volverán a encontrarse, y de eso va esto, en 2008 los precios se alejaron mucho de cualquier valoración y precio lógico e incluso tenían rentabilidad negativa con respecto a meter la liquidez de la entrada en el banco y pagar alquiler y al final los precios terminaron bajando (el perro regreso donde el pastor).

Pero ahora la subida de precio de la vivienda no ha sido tan brusca ni está tan alto para que no sea rentable si lo comparamos con depósitos en el banco o deuda pública (en Euros, en dólares está más alta quizás en algunos casos pero hay cambio (y por tanto riesgo) de divisa). Quizás se ha alejado un poco el perro del pastor pero no sabemos todavía si es el perro el que regresará a encontrarse con el pastor o es el pastor el que avanzará para alcanzar al perro.

Además de eso como dije antes, el apalancamiento no es el mismo, las rentabilidades de depósitos no son los mismos, las regulaciones bancarias hace que las concesiones de hipotecas sean mucho más prudentes, el tamaño de la construcción inmobiliaria no es el mismo, la inflación (en 2008 era solo del sector de la construcción) no es lo mismo...

Que no sere yo el que diga que no van bajar y sea momento de comprar, pero garantizar bajadas... Como ya dije anteriormente el retraso de sentir la economía la subida de tipos es alrededor de 6-12 meses y eso haría que al final del tercer trimestre se vean estos efectos de la subida tan brusca de tipos llevada a cabo, y veremos si la economía aguanta mientras la inflación baja como parece que está haciendo, o vuelve a repuntar la inflación o la economía ceda y entramos finalmente en recesión, yo me esperaría hasta el 4T para tomar una decision si estuviera buscando pero es mi humilde opinión, no creo que suban mucho en tan poco tiempo y veo riesgos importantes.

Un saludo.

Los del otro foro lo tienen difícil son tres y nadie de aquí entra allí.
Sus argumentos son siempre los mismos:
Bajadas más del 20%.
Lo mismo los pisos han subido  si ellos quieren y no han recuperado los precios de 2008 si les interesa.
Solo hay okupas y gente que no paga.
Los argumentos de la luz son de chiste.
Acusan de que no se quien ha dicho que los pisos no bajan.
Defienden al mismo tiempo el alquiler y la subida desde hace 10 años.
Ponen en letras grandes bajadas del 2% aunque sea en Alemania.
El paro va a ser enorme pero a ellos no les afecta.
El gobierno compra todos los votos y pierde las elecciones.
Todas las noticias que no van en su dirección son manipuladas.
Etc.

¿En el 2008 tampoco, no? Porque creo recordar haber leido que usted afirmaba que no habia burbuja (con ese mismo alias).

De verdad, me sorprende el simplismo de sus analisis. Ahora ya no es "es que no hay sobreoferta", tampoco es "es que no llevan subiendo x años"... ahora es "es que no suben nosecuantos por ciento"... 

Sería bueno que nos iluminase con el "manual de la burbuja" para que supieramos en que condiciones y a partir de que subida hay burbuja... 

Pero bueno, le dejo otros 20 cents...

Alemania, sube el inmobiliario 20 años, pero no es una subida de dos digitos por año... Hay burbuja... 
España sube 10 años, pero no es una subida de dos digitos por año... segun usted no hay burbuja. Deduzco que en su manual 10 años no valen, pero 20 si... ¿cuantos años de subida hacen falta?

Otra mas... mirese la relacion precio inmuebles/sueldo medio entre Alemania o España... Esa sí que es buena.

Se lo digo más que nada para que no le vuelva a pasar lo del 2008... 

EDITO: Igual me he equivocado de forero porque acabo de ver que se registró en 2021...

No se puede recordar algo que nunca ha pasado, yo en 2008 estaba estudiando Bachillerato, en una zona rural tan desconectada del mundo que casi ni se enteró de la crisis inmobiliaria... Además no tenía prácticamente acceso a internet, conocí rankia mucho más adelante.

Me ha vuelto a preguntar sobre cuántos años tienen que subir para haber burbuja, le vuelvo a contestar puede que con 500 años subiendo en vez de burbuja sean cada vez más baratos porque importa el % de subida y el entorno economico, si tenemos inflación alta con subida de alquileres, de salarios...en términos nominales es difícil que bajen (en reales es otra historia)

Y eso es lo que no queréis entender que es dinámico y que depende de muchos otros factores, si todavía hablarais de subidas continuas en términos reales ahí ya si es más previsible que tras muchos años subiendo haya precios altos, un parón, una corrección... pero en nominales es imposible por si solo valorar nada con ese dato. 

Igual de conciso que si dices que en x sitio ayer hizo 2 grados más que hoy pero no sabemos que temperatura hizo ayer y por tanto tampoco la de hoy y no sabemos si estamos a -6 o a 40, sin saber tasa de inflación (o devaluación de la divisa si quieres) esa subida no sabemos si es por qué la divisa vale menos y el precio del inmueble se mantiene o porque realmente ha subido de precio. Si quiere mire lo que es el índice Case-Shiller de Robert Shiller y si quiere léase su libro exhuberancia irracional porque el si fue capaz de advertir tanto la crisis .com como la inmobiliaria... Y ni el (que ganó posteriormente un premio nobel) se atrevía a afirmar que se pinchará solo que eran ridículos los precios y dijo además que nunca se debía entrar en corto en un mercado alcista como era una burbuja y que no sabes cuándo acaba, si acaso en largo si está al principio y ves factores que pueden seguir inflandola... pero se ve que ustedes saben más que algún premio nobel y si lo pueden garantizar.

La relación entre Alemania y España en cuanto a salarios también la sé, y también que los precios de Alemania son más altos por lo general pero es que no es sólo función de salarios.

España es un destino agradable por su clima y si vida y eso atrae a población extranjera que compite de algún modo con la demanda local en cuanto a precios, la segunda es que la sociedad española vive al día aún con el mismo salario es capaz de gastar o pagar precios altos porque no hay ahorro en muchos casos, ni miedo a que el agua te llegue al cuello, o recibe dinero de fuentes familiares, o simplemente acepta trabaje toda su vida para pagar una casa comer e irse 15 días al año de vacaciones a la playa... mientras que los alemanes son gente con una tasa de ahorro alta y que se preocupan de llegar en buena situación económica a la vejez eso hace que no estén tan dispuestos a pagar precios altos aun pudiendo hacerlo, por eso no puedes extrapolar sin tener en cuenta muchas otras cosas, las infraestructuras, transporte publico la concentración del trabajo en determinados sitios... También hacen que haya diferencias.

Descuide que yo no tendré que esconderme, sobretodo porque si me leyera vería que no estoy vaticinando nada, y estoy dejando la puerta abierta a todos los escenarios, solo hablo de lo que considero riesgos y factores para subir y para bajar pero yo ni siquiera me atrevo a hacer un pronóstico y otros nos dicen la caída exacta... Y las explicaciones me las piden a mí, que tiene guasa el asunto...

La diferencia entre España y Alemania es que en Alemania SÍ que hay una burbuja, y por eso están empezando a caer los precios.
España ya tuvo su pico en 2008. En España los precios son más bajos que entonces, y en Alemania se han doblado.

EDITO: borro el gráfico, que es el mismo que había puesto blueblue, sorry

No, ese post es una colección de mentiras. 

La frase "la vivienda nunca baja" no la he leído nunca en este hilo, solo está en la imaginación de Ned. Y si no, que ponga el post. Ah, que no lo encuentra... ¿Quién podría decir semejante estupidez, si la vivienda se pegó un tortazo del 50% tras la explosión de la burbuja? 

Respecto a la luz, a los que estamos en mercado libre no nos ha subido la fuctura, esa es la realidad. Entre el verano del 21 y del 23 hemos pagado menos que entre el verano del 19 y del 21. Bastante menos, en mi caso. Obviamente, los que estaban en regulado claro que pagaron más, pero los particulares bien que podrían haberse cambiado.

Sobre las causas de la burbuja hay montones de posts, y por supuesto nadie ha dicho que se debiese solo al exceso de oferta. Lo que el pobre Ned no entiende es que, con escasez de oferta, un desplome es imposible. Y luego ya a partir de ahí se monta su película.

Con lo de los intereses al principio, ya me gustaría que me dijese qué hay de falso en esa afirmación, porque cualquiera que haya visto un cuadro de amortización sabe que se pagan más interes al principio, y por tanto no es lo mismo que te suban los tipos en el año 3 de vida que en el año 18.

Lo del interanual también es curioso. Todas las estadísticas sobre el precio de la vivienda se dan de manera interanual, pero ahora parece que le sorprende o no le gusta, porque cuando ve una estadística que sube te dice que es interanual y blablabla.

Y así todo. Por supuesto, sin un solo dato y sin un solo gráfico, que eso demasiado "sesudo" parece ser.

¿Hay una burbuja?¿En base a que? 

¿Donde esta el exceso de oferta?
¿Donde estan los precios extraordinariamente altos si el ratio precio/salario medio (ya no hablo del moda) es bastante mas bajo que en España?

Van ustedes a tener que inventarse una nueva discupa...

Al menos dos de los que tengo añadidos al ignore no lo han dicho una, ni dos, ni tres veces... sino muchas mas. 

Lo de la luz y el mercado libre... ¿Cuantos estan en el mercado libre, y cuantos en la TUR? ¿Y de los que estan en el mercado libre a cuantos no les toco revision entre abril y septiembre? La luz subio, de lo lindo, y sigue estando aun con la posterior bajada bastante mas alta que a mediados del 21. Alguien que diga que no ha subido la luz... en fin, no sere yo el que lo califique, cualquiera que lea puede calificarse. Quien lea que coja una factura de 2021 y la ultima de este año.

Lo del exceso de oferta, igual que lo primero. Lo que veo que quiere usted es que pierda el tiempo en buscar los posts. Pero tengo cosas mas importantes que hacer que buscar posts. Se ha dicho de forma tan repetida que tengo posts mios (bastantes) donde digo que la aproximacion del exceso de oferta como unica causa de una burbuja es tan simple como la nausea (no recuerdo si tambien con usted, aunque con el conocmiento que demuestra no me sorprenderia).

Respecto a esto no voy a decir nada, ya se ha descrito usted solo. Vaya usted a hacerle compañia a blueblue y al que no sabe calcular la cuota, porque demuestran tener el mismo conocimiento.  Agradezco que vayan demostrando su nivel, porque despues de esto al ignore que se va. No pierdo el tiempo con personas sin el nivel adecuado. Y no doy clases gratis. 

Simplemente es falso. Se dan las estadisticas segun conviene. Si quiero decir que los pisos suben) y han bajado los tres ultimos meses, aparece en interanual, pero si han subido en los tres ultimos meses y quiero demostrar que han subido doy la estadistica trimestral. Que alguien diga que se da en todos los sitios en interanual, demuestra lo poco que ha leido. Lo que no se puede decir en mayo o junio es que los pisos suben cuando da estadisticas de mayo a mayo o de abril a abril y han subido (contando todo el año) un misero 4,9% teniendo en cuenta lo que SI subieron de marzo a octubre. Y si alguien afirma eso... no voy a calificarlo yo porque se califica solo.

Y respecto a poner graficas... no doy clases gratis. Bastantes enlaces he colgado. Claro que como muchos son en ingles, es lógico que no los entienda. Como consejo: Aprenda ingles. Otro consejo mas... haga un curso basico de economia, a partir de ahi igual deja de escribir lo que escribe, cuando sea capaz de entender "interanual".

Dicho esto, al ignore se va usted. Tenia en el ignore a los multis y alguno mas, y desde los asesoramientos fiscales, el blueble y ahora esto, paso de perder el tiempo con gente de la que no voy a aprender nada y encima me van a hacer perder el tiempo. No vengo aqui a dar clases, ni a enseñar, ni a leer tonterias. Viva el ignore.

Como puse al final del post, me di cuenta que no podia ser usted cuando puse su fecha de registro. En cualquier caso eso no cambia que este usted equivocado. Como ya he perdido bastante el tiempo con el anterior paso de soltar rollo.

Solo le dire una cosa: Mire usted cuanta ha sido la subida en terminos REALES en Alemania, y luego si eso corrija su post.

El resto paso, espero a la pelicula.

xDDDD

Me encanta la capacidad de escribir líneas y líneas sin aportar un solo dato ni un solo argumento. Pareces un político...

Se lo voy a poner facil.

Desde 2005 Alemania (no he encontrado datos antes):
Indice precio vivienda en 2005: 84,2
Indice precio vivienda en 2022: 165

Precios en 2005 indice de referencia 95,2
Precios en 2022 indice de referencia 124,5

Es decir una inflacion acumulada de aproximadamente un 30%

Corrigiendo el valor de la vivienda de 2022 por la inflacion acumulada es 127 con lo que la subida de la vivienda en Alemania es un 50% en terminos reales.

España cogiendo el suelo de mercado como a vosotros os gusta, el que mejor os sale,:

En 2014 indice precio vivienda 95,2
En 2022 indice precio vivienda 144

Precios en 2014 indice de referencia 107
Precios en 2022 indice de referencia 123,6

Lo que supone un incremento por inflacion de 15,5%

Corrigiendo precios de 2022 por la inflacion 124,66 lo que da una revalorización real del 30% es decir poco mas que la mitad de subida que alemania.

Si vemos con mas detalle la subida en alemania la subida producida en terminos reales es desde 2013-2014 a 2022, es decir que esa subida de 20 años que usted dice realmente en terminos reales han sido solo 10 porque los 10 anteriores eran subidas en precios nominales pero en reales practicamente no subió nada o incluso bajó (como yo le comentaba que solia pasar).

Por lo tanto y dado que en alemania tambien se ha producido la subida en terminos reales en los ultimos 10 años para llegar a su situación cogiendo como base el suelo del mercado en España tendrían que haber subido un 50% en vez del 30% que lo han hecho en estos 10 años y eso significaría que queda o puede quedar mucha mas subida todavía según parece su criterio.

Cogiendo datos de 2005 en España los precios han bajado mas del 16%, cogiendo datos de 2007 los precios han bajado un 27% con respecto a 2022 ambas, con lo que si lo comparamos con estas está mucho mas barato que entonces.

Los enlaces son donde la grafica de blueblue:
https://tematicas.org/comparador-estadisticas/88653-88664/

y este para el IPC:

https://datos.bancomundial.org/indicador/FP.CPI.TOTL?end=2022&locations=ES&start=2005&view=chart

¿En que quedamos ahora? ¿subira la vivienda en españa hasta el 50% como alemania antes de caer?, ¿estamos muy lejos de la situacion de 2008 o un 27% menos de precio para usted es poco y estamos igual?

Yo ya digo que no se puede ver las cosas por cosas sueltas, pero es usted el que se empeña, expliquenos entonces por qué en españa hay burbuja.

PD  y ahora ya que le he pillado en este renuncio, y demostrado que las cosas no son como las contaís y que son "medias verdades" puedes ignorarme a mi tambien y decirme que no me das clases gratis, porque explicar esto sin desdecirte y reconocer tu error va a ser un poco complicado.

Vamos a ver... no haga usted trampas al solitario.

No me puede decir que en Alemania han subido 50% y en España 30% y quedarse tan ancho, cuando los datos alemanes son desde 2005, y los españoles son desde 2014.

Porque si cogemos los datos desde 2015 (y vamos a subidas reales) la pelicula es muy diferente. 

Y eso sin contar (como dije mas arriba) los precios metro cuadrado respecto al salario medio.

Y luego habla de renuncios... jajajaja

1- Lo bueno de en términos reales es que es atemporal, porque el tema inflación,que es el que varía con los años sobretodo, ya está descontado.

2- Le he comparado con 20 y con 10 años y dicho que en los primeros 10 años en Alemania no subieron apenas en términos reales, elija usted el que quiere. Puede coger los datos usted también y ponernoslo para darse cuenta (o enseñarnos lo que quiere decir), porque la realidad que vemos todos es que en Alemania ha habido mucha más subida que en españa tanto desde hace 20 años como 10.

3- Antes nos dijo que cuántos años seguidos tenían que subir para hablar de burbuja, osea que no afectaba nada más que los años de subida, ahora que no le sale como quiere es que hay que estudiar otros factores ¿En qué quedamos cuántos años seguidos hay que subir para haber burbuja o hay otros factores?

1. De acuerdo.
2. No es cierto, porque el calculo de los 10 años de alemania no guarda la misma proporcion con el de España segun lo que puso usted ni de lejos, por eso hablo de trampas al solitario.
3. Justamente es lo contrario, nunca he dicho que tuvieran que subir años para que hubiera burbuja. Es mas, si lee mas arriba vera que esa pregunta la he hecho repetidas veces con sarcasmo.

Que, quien ha pillado en renuncio a quien? Pues eso.

Interesante eso de que en Alemania el 2008 casi no afectara al inmobiliario. Pero para comparar una gráfica que empiece en 2005 igual no es la mejor. Para el 2005 ya estaba bastante inflados los precios en España.