¿Subrogación o Novación de hipoteca?

Hola a todos.

Voy a adquirir una vivienda que está hipotecada, tras negociar con el banco del vendedor, este acepta modificar las condiciones de la hipoteca en la que me voy a subrogar, pero esto me parece más bien una novación, lo cierto es que si acepto subrogarme parece que acepto tátitamente también las condiciones de la hipoteca del vendedor, lo que me produce cierta preocupación. Es decir, si en el contrato de compraventa acepto subrogarme en la hipoteca constituida por el vendedor, y luego acudo al banco y se niega a modificar las condiciones pactadas previamente, negándose a modificarlas puedo quedar en indefensión. Me gustaría que me informárais de los peligros que puedo correr y los pasos correctos para evitar el problema que os planteo. Y también en relación con el título del tema, si se trata de una subrogación o una novación, a efectos de los gastos derivados de cada una.

Gracias anticipadas.

Si compras la vivienda se te plantean 3 opciones:

- Pagarla a toca teja.
- Quedarte con la hipoteca que ya existe (Subrogarte)
- Que otro banco te preste el dinero y cancelar la hipoteca existente.

Si te quedas con la hipoteca que ya existe, te subrogas y al subrogarte aceptas la hipoteca tal y como está ya constituida. Para poder modificarla hace falta que lo negocies con el banco. Llegais a un acuerdo y el acto de modificación de esa hipoteca se llama Novación (Puede que el banco no quiera cambiarlas así que te quedas con ella tal y como está).

La novación (Cambio de condiciones) se puede realizar en el momento de la compra, al mes siguiente, a los 3 meses, al año, etc....

En el contrato de compraventa el BANCO NO PINTA NADA. Es eso un contrato de compraventa: Alguien que vende un burro y otro que compra el burro entero tanto si cojea o le faltan dientes.
Todo lo que quieras cambiar de esa hipoteca lo tienes que hablar con el banco y éste no tiene ninguna obligación, esto es, es una negociación.

De indefensión ninguna.. Si no te gusta la hipoteca actual puedes ir a otro banco o pagarla a toca teja. Nadie te obliga a comprar ni ese piso ni que busques financiación por otro lado.

A grosso modo es más barato subrogarse en la hipoteca que ir a otro banco y consituir una nueva hipoteca cancelando la ya existente.

Gracias Cajero.

Algunas precisiones:

El inmueble me gusta y he decidido comprarlo ya. Una condición que me ponía el vendedor era que me subrogara en su hipoteca, para ahorrarse gastos, lógicamente. Yo acepto porque en principio me ahorro bastante en relación a constituir una nueva. Antes de firmar un acuerdo, negocio con el banco, me ofrece unas condiciones personalizadas, distintas y más favorables que las que tiene el vendedor.

Sin embargo mi pregunta va más encaminada no a la negociación, que ya termina, sino a los trámites posteriores. Es decir, si yo firmo con el vendedor la compraventa, subrogándome en su hipoteca, y luego el banco dice digo, donde dijo diego, cómo puedo reclamar. Osea, ¿me puedo fiar del banco?, ¿debo exigir algún documento contractual por el que se vea obligado a realizar esas modificaciones?

Gracias de nuevo.

Pide una oferta vinculante con las condiciones del préstamo y el diade elevación a pública en notaria, comprueba que lo que dice se corresponde con las condiciones que tú tienes.

Saludos

Hola "todito todito" por escrito, el banco se puede negar una vez que te hayas subrogado a novar las condiciones como te han comentado, comprueba las condiciones y luego si te interesa pues te subrogas por cierto ¿que condiciones tiene la hipoteca?, si las puedes comentar, gracias

Gracias Alcoriza y Pedrovera.

Tendré en cuenta vuestros consejos y exigiré una oferta vinculante por escrito.

Condiciones: Euribor más 1,25, domiciliación nómina y 2 recibos y seguro del hogar. Aunque el tipo es un poco alto, atendiendo a las características de capital y tiempo del préstamo que necesito, me resulta bastante más favorable que solicitar una hipoteca nueva con un tipo menor, por los gastos de constitución.

Por cierto, el seguro del hogar está por contratar, me gustaría que me aconsejárais sobre el mismo, para evitar que me timen.

Gracias de nuevo a todos.

Puedes pedirles un "compromiso" por escrito porque ofertas vinculantes en subrogaciones como tales no hay ni creo que te las den.

Si quieres que te noven las condiciones yo que tú me quedaba con el seguro de hogar que te ofrezcan en el banco. Simplemente vigila que no te aseguren en exceso. Si vas a tener el piso vacio o casi no tiene sentido que contrates más 25.000 euros de mobiliario, por ejemplo.

Gracias, se trata de una segunda vivienda. Pondré el mínimo si no me aconsejais otra cosa.