Alquiler con opción a compra- AYUDA POR FAVOR

Hola a todos
esta es mi primera intervención en rankia, una web que me encanta!

Mi gran duda es la siguiente. Me han ofrecido un piso de alquiler con opción a compra. El precio del piso es de 300.000 euros, pero me proponen los siguientes números

-alquiler con opción a compra durante 10 años y 1200 euros/mes(144000 euros total)
-al cabo de los diez años, poderlo comprar por 300.000-144.000= 156.000 euros

Creo que son unas ventajas muy favorables, ya que el precio de mercado del piso actualment ya es de 300.000 euros.

Mis dudas son
-como puede calcular el ahorro que me supono alquilar con opción a compra versus pedir una hipoteca.
-a nivel fiscal, el alquiler tiene iva incluido (el propietario es un particular)
-se puede desgravar el alquiler como si fuese compra (es decir desgravar el 15% de los 9000 euros?)

Muchísimas gracias!

Entiendo que hasta que no se oficialice la compraventa a través de un contrato, te podrás desgravar el importe del alquiler como arrendamientos. De todas formas, dices que la persona que vende es un particular.
Si realmente va a acceder a la vivienda en las condiciones que dices, será mejor que lo hagáis todo bien redactado ante notario. Pero sobretodo que esté muy clarito. Que después las palabras se las lleva el viento.

Dices que es un particular, pero es o no una vivienda de nueva promoción y primera venta?

De entrada hay algo que no entiendo, el alquiler como opción de compra solo puede durar lo máximo que dura un contrato de la lau (sin prorrogas) que son 5 años. ¿?

si es un piso de segunda mano, creo que no pagarás iva, si fuera una empresa deberías pagar el 16% de iva sobre el alquiler, que perderías si no ejercieras la opción de compra, y que te devolverian parte 16-7% si compraras.

Si es particular de segunda mano, y el precio de las cuotas es fijo (sin incrementos por ipc) y además el 100% de las cuotas van a cuenta del precio de venta fijado... fantástico financiación a 0 interés por todo este periodo!!!!

Es importante que acordeis que el contrato se elevará a público y que se inscribirá en el registro de la propiedad, con lo que estás seguro que se respetará tu opción de compra en el tiempo que además debe decir que se ejercerá con la propiedad libre de cargas y gravamenes, si luego pretendiera hipotecar el piso el banco en cuestión le diría que hay cargas previas y compromisos.

Cuidado que no sea una propiedad que esté a punto de ser subastada... si hay una hipoteca inscrita (puedes pedir una nota simple para ver las cargas en el registro) antes que tu contrato, se va a complicar ya no se como...en todo caso entiendo que podrías seguir viviendo aunque la subastaran pero podrías perder todo ese dinero cara a la compra.
Si hay una hipoteca de la propiedad pide la aprobación del banco para la operación y saldrán todos los gatos encerrados...seguramente en la escritura de la hipoteca pone que no se puede alquilar sin consentimiento del banco....

cuidado, mucha precaución tal y como están las cosas. Te recomendaría que te asesoraras por algun abogado que sepa de temas inmobiliarios.

Lo de desgrabar, diría que no, pero no lo se.

Fiscalmente no te puedo ayudar, no siquiera sé si un alquiler de este tipo debe pagar IVA, porque los alquileres “normales” de viviendas no devengan IVA, ahora bien lo del alquiler con opción de compra ya no sé.

Lo que te comento va por otro camino, mira hay varios puntos a tener en cuenta aparte del tema fiscal, son cosas que podemos llamar “tema económico”.

1 – Que te dejen claro si descuentan el 100% del alquiler en la futura compra, no es raro que a veces solo te descuenten una parte, todo es negociarlo.

También hay casos que hacen una cuenta similar a:
Precio de salida 300.000 euros
Pagado el alquileres (es un suponer) 100.000 euros
Deuda = 200.000
Incremento de IPC (coste de la vida de los 10 años, y suponiendo que sea un 2% cada año, cosa que hoy es imposible de saber, si será un 2, un 3 o un 5,27%, que por 10 años es un 20%) pues sumemos 200.000 x 20% = 40.000
Precio final 300.000 – 100.000 + 40.000 =240.000 euros.

No digo que en tu caso sea así, pero mira los tratos, y una vez vistos estos te puedan interesar o no, es cuestión de opiniones, yo no voy a meter, ni puedo, ni debo.

2 – Yo de ti aunque tengas que pagar el impuesto exigiría que el derecho de opción de compra se inscribiese en el registro de la propiedad, 10 años son muchos y pueden pasar muchas cosas, no por ahorrar un 1% de impuestos de una parte del valor del piso, te encuentres que el vendedor tenga algún problema o fallezca, y el piso se venda sin contar contigo, la única forma de que “se cuente contigo” frente a terceros, es que tu derecho esté inscrito, con esta inscripción tu derecho, cualquiera que pretendiese comprar esta casa, sabría que el Sr. Miki22 tienen un derecho preferente de compra sobre ella, y por tanto ni se le ocurriría meterse sin contactar contigo, y si le ocurriese el notario antes de firmar le diría que no puede comprar porque hay un Sr. con dicho derecho preferente.

Por cierto el comentario anterior al mio, es muy bueno, yo lo tendria muy en cuenta también, y tomaría en consideracion el asesoramiento de un jurista, creo que vale la pena.

Hola Eva
muchísimas gracias por tus comentaris. Muy acertados!
Es un piso de hace 40 años, y me dijo que podríamos ponder el alquiler con opción a compra hasta 10 años si me interesara... tiene muy buena pinta todo, pero por esto me genera dudas
gracias!

Muy buenos los consejos que te han dado en cuanto a medidas de precaución a considerar, tanto de contar con un abogado o al menos seguir los pasos de inscripción en el Registro Propiedad de dicho contrato con opción de compra. También veo importante las averigüaciones pertinentes con notas simples de las posibles cargas de esa vivienda que quieres alquilar/comprar.
En cuanto al tema fiscal, y habiendo por aquí foreros que dominan ampliamente este tema mucho más que yo, diría que alquiler de vivienda con opción de compra está sujeto a IVA si es una vivienda de primera transmisión (obra nueva) y sería del 16%. Luego al ejercer la opción de compra te devuelven el 9% pagado de más que si lo hubieses comprado de entrada. En tu caso, entiendo que no lleva IVA.
En cuanto a la desgravación del alquiler, supongo que podrás desgravártelo cada año que vas alquilando. Y cuando ejerzas la opción (si la ejerces) supongo lo que quede por pagar de vivienda una vez descontado el alquiler como pago a cuenta (serán 156.000€ lo pendiente), será deducible por inversión en vivienda habitual (no creo que se pueda duplicar) por cada año que vayas pagando. Pero como todo esto es novedoso o se ha puesto de moda ahora puedes preguntarlo en Hacienda a ver que te dicen.
s2

Hola,

Nos hemos planteado la posibilidad de permutar nuestra vivienda (hipoteca de 260.000, tasación de 240.000), por otra vivienda(hipoteca 269.000, tasación 275.000).
Como la permuta no la acepta el banco de la otra vivienda por tener más cantidad pendiente de amortizar y ser de menor valor la vivienda a hipotecar (la nuestra), nos hemos planteado hacer un alquiler con opción a compra a 5 o diez años.
Ando algo perdida y desconozco los pasos a seguir.
Nos piden 20.000€ más por la otra vivienda y 5 años de alquiler con opción a compra, pero me parecen pocos años ya que el que nos vende la casa, tiene casi el 100% de su hipoteca y tendría que liquidar un porcentaje alto para que, con nuestra tasación, le den dentro de 5 años el 80% de la tasación de nuestra vivienda.
También me parece poco tiempo para yo reunir los 20.000€, aunque, por lo que a mi me queda de hipoteca y por la tasación de la vivienda a comprar (más alta), no creo que yo tuviera demasiado problema en que me concedieran hipoteca, de todas formas, considero que 10 años es el tiempo necesario para que se pueda realizar la compra sin problemas.
DUDAS:
- ¿Qué tipo de abogado trata estos temas?
- Posibilidad de hacer contrato de alquiler con opción a compra a 10 años.
- ¿Qué precio debemos poner cada uno a nuestra vivienda contando que a nosotros nos piden 20.000€ más?
- Gastos de compraventa de cada uno, contando con la posibilidad de que la vivienda de ellos la compre una persona minusválida
- Qué garantías tenemos que a los 10 años nos compren la vivienda.
- Si se firma un contrato firme, ¿alguna parte se puede echar atrás antes de los 10 años o mínimo hay que cumplir los 10 años?
- ¿Qué problemas pueden surgir a los 10 años?
- ¿Hay alguna garantía de que nos compren la vivienda a los 10 años o la única garantía es que cada uno viva en la vivienda del otro durante todo este tiempo, pudiendo, a los 10 años tener que volver cada uno a su casa?
Disculpad por tantas preguntas, pero es la primera vez que pido información al respecto.
Espero las respuestas.
Gracias.
ZAHARA

Los comentarios de Eva r son muy acertados.

Veo cosas que no me cuadran con lo que yo entiendo por una arrendamiento con opción de compra, lo que me hace tener bastantes dudas.

Las valoraciones finales para cuando el contrato esté sobre la mesa y se mire con tres lupas.