Duda con Alquiler con opción a compra.

Buenos días,
estoy pensando en alquilar un piso con opción a compra, pero sería necesaria una inversión (reforma) del mismo. El alquiler con opción a compra sería de dos años.

El caso es, durante estos dos años en los que estaré alquilado y habré hecho la reforma, ¿el propietario puede hipotecar el piso aún estando yo alquilado con opción a compra? Al fin y al cabo no sería de mi propiedad, y temo que tal como están las cosas ante un problema el banco pueda hipotecar los bienes de la propietaria incluyendo el piso donde yo estaré alquilado y habré invertido.

¿Alguien sabe si te puedes "proteger" de este posible problema?

Un saludo y gracias!

Hola,

para protegerte de posibles eventualidades:

1. Inscripción registral del derecho de opción.

2. Pacta en el contrato de opción de compra una cláusula para que puedas unilateralmente,evidentemente pagando lo acordado o depositándolo ante notario, otorgarte la escritura (Resol. DGRN de 7/12/1978).

3. El propietario podrá hipotecar pero el titular del derecho real de hipoteca tendrá que asumir un rango inferior a tu derecho de opción.

Saludos

Si la opción de compra la inscribes en el registro de la propiedad como un derecho a tu favor, cualquier carga que pudiera presentarse luego va detrás tuyo, eres preferente .... esta es la forma de solucionar esto, ahora bien, tiene unos costes de impuestos y creo que IVA, pero te garantiza ante quien sea tu derecho preferente .... vamos un banco no va a acceder a hipotecar una finca con un tipo que va primero que ellos en cobrar ....

Pero es mas, no solo se trata de la posibilidad de hipoteca, imagina que por una desgracia el que te hace el contrato fallece, tu pactas hoy 200.000 € a un plazo de 4 años, creo que es el máximo legal, entonces la economía remonta, y este piso resulta que vale 250.000 €, te vienen los herederos que resultan ser 8 sobrinos a partes iguales, y te lían la de Dios, que engañaste a nuestro tío con el precio, que esto vale como mínimo un 50% más ..... y si está el contrato, registrado, liquidados impuestos, pueden liar la quieran y montar incluso manifestaciones en el rellano de la escalera, el precio es el precio y "sanse acabó" .....

Se puede pactar casi todo, precio actual fijo, precio actual mas IPC desde hoy hasta el día del pago, el alquiler descuenta del pago, solo lo hace la mitad del mismo, o no descuenta .... todo lo que queráis ....

En cuanto a costes de impuestos, mejor pregunta en el foro de fiscalidad ....

Aquí hay algo de esto .... http://www.jausaslegal.com/ca/article/110801-la-fiscalidad-de-1.jsp pero esto mejor, repito, que lo interpreten los de fiscalidad ....

Salvo mejor opinión, el tipo impositivo de IVA que habría que aplicar es del 10%. Y como se hace mediante registro de la propiedad, habrá que liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo impositivo depende de cada comunidad autónoma y ronda el 1%.

Saludos.

¿Del importe pagado por la opción o de ello + los recibos de alquiler?

Depende de cómo se redacte el contrato. En el enlace que has puesto en comentario 4:

(...)dicha base imponible estará integrada por el importe final así como todas las cantidades que periódicamente hubiese pagado el arrendatario, ahora adquirente, e incluso la opción de compra, si ésta y las anteriores cantidades, según lo acordado, se descontasen del precio de la vivienda. En los supuestos en que las entregas iniciales o períodicas hubiesen estado gravadas al tipo del 18% (o 16% antes del 1 de julio de 2010) la base imponible del IVA deberá ser rectificada al tener que ser gravado el precio total de la vivienda al 7% o 4%, según corresponda con la calificación de la vivienda que va a ser objeto de entrega.

Por tanto en un principio, el IVA aplicable sería a tipo general 21% y una vez ejercitada la opción de compra habría que rectificar los tipos al reducido 10% o al superrreducido del 4% si la vivienda es de protección oficial. Saludos. Saludos.

Mas información para completar lo de Empty ....

Si el alquiler se descuenta del precio final, pues devenga IVA al 21%, con independencia de que en la compra se corrija al 10% o al que sea aplicable en la fecha de la compra.

Si no descuenta, pues no lleva IVA por ser un alquiler "normal"

Si es fifty-fifty, pues la parte que descuenta del precio lleva IVA y la otra no.

La entrega de dinero en concepto de opción de compra devenga IVA.

El plazo máximo de un alquiler con opción de compra es de 4 años, pero de esto no estoy completamente seguro.

Pactos: Todos los que quieras y más, precio fijo menos alquiler, precio fijo y punto, precio fijo menos la mitad del alquiler, luego incremento del IPC calculado desde la fecha del contrato hasta la fecha de la venta, si queréis IPC calculado año a año de manera que el el IPC de un año genera mas IPC ... sin IPC ....... si os da la gana pues el precio mas un porcentaje fijo, por ejemplo un 2% para cada año hasta la venta ...... se puede igual IPC, porcentaje o lo que sea, pero no de todos los años, por ejemplo el primer año no se calcula y solo a partir del segundo .... vamos lo que os parezca mejor acordar ....

Seguridad legal: Sin duda alguna el contrato ante notario, e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, vale que cuesta unos euros, sin embargo tu seguridad jurídica va a ser total...