Hipoteca puente

Respuestas: 16

17/04/12 (23:14)

Re: Hipoteca puente

como dicen se trata de que un señor tiene dos hipotecas, una por la primera casa que quiere vender, y luego una segunda que le dieron después condicionada a la venta de la primera en la forma de pago etc... es decir, esa 2º vivienda igual tiene periodo de carencia, en la que todavia no tiene que amortizar capital etc.. hasta que venda la priemera, este tipo de financiacion tiene una duración determinada, por ejemplo 1,2 o 3 años para realizar la venta de la primera, porque luego la 2º hipoteca empieza a funcionar con una hipoteca normal y peude ser complicado el pago..

entiendo entonces que el banco tiene dos números de fincas diferentes cada una con su hipoteca, y lo único que pasa es que cuando tu compres al propietario, te cancelan las cargas de la casa que quieres comprar, y el esta obligado a entregar todo lo que perciba por la venta al banco para cancelar la primera hipoteca en primer lugar, y el sobrante para amortizar en la segunda, .. mas o menos es así como funciona, aunque puede haber otras variantes..

no creo que tengas problemas porque el primer interesado en cobrar es el banco, y el otro porque ve que se le acaba el tiempo y tiene ya que pagar algo, solo cuida que el pago que le hagas este totalmente registrado, que sea en A, que todo vaya al banco de alguna forma o que el banco lo controle, como consejo.. porque si el vendedor separa algo de lo percibido para otros destinos entonces el banco puede poner luego pegas en cancelar registralmente las cargas de la primera vivienda porque el otro haya incumplido con la 2º,

tambien una opción sería ir con el a su banco y que te expliquen bien la transacción, y en que consiste, que te lo aclare el banco del vendedor.. ( digo que vayas con el vendedor proque no creo que te den información sin estar el interesado¡ )

Cromb
en respuesta
a Lourdesm
18/04/12 (11:34)

Re: Hipoteca puente

Hola Lourdesm, gracias por tu respuesta, entre tú y Tarfearauko me estáis ayudando a aclararme las ideas.
Cuando me aconsejas "solo cuida que el pago que le hagas este totalmente registrado, que sea en A, que todo vaya al banco de alguna forma o que el banco lo controle" entiendo que no haga pagos al vendedor en negro para evitar problemas, la verdad que prefiero hacer las cosas bien y ahorrarme posibles problemas. La única cantidad que aportaría antes de la formalización de las escrituras sería el pago que haría a la firma del contrato de compraventa, por lo que entiendo que el banco controla la cantidad entregada en ese momento. Hay quien me ha aconsejado que entregue una cierta cantidad al comprador “bajo cuerda” al objeto de ahorrarme algo en el tema de los impuestos pero no quiero tentar a la suerte, no conozco de nada al vendedor.
Me surge una duda y es la siguiente, supongo que al formalizar el pago de la señal será mediante cheque, ese cheque ¿queda en poder de la inmobiliaria hasta la firma de la escritura o bien se lo queda el comprador?.
Muchas gracias por tu ayuda, un saludo.

Kretan
en respuesta
a Cromb
18/04/12 (13:32)

Re: Hipoteca puente

1. Yo tampoco pagaría nada 'bajo cuerda'...
2. Yo NO pagaría ninguna señal al vendedor, a saber como está, tu tramita lo que tengas que tramitar que NO es obligatorio dar señal ni hacer contrato de arras ni nada, directamente todo en la compraventa ante notario. No creo que llegue ningun otro a 'quitarte el chollo' en estos momentos con lo cual si los tramites son normales en menos de un mes puedes estar firmando y te puedes ahorrar posibles problemas a la hora de si hay alguna historia te devuelvan las arras o bien el dinero que has avanzado de señal.

Pro lo que veo todo se media a través de una inmobiliaria así que si ellos intermedian y hacen de 'garantía' yo el cheque lo extendería a su nombre (pero como te digo me lo evitaría ese paso por que hoy día las inmobiliarias están tan mal como algunos vendedores y a saber que garantías te da de devolución en caso que el tema vaya a mal)... y en todo caso alguna cantidad 'pequeña' o 'muy pequeña'.

Lourdesm
en respuesta
a Cromb
18/04/12 (22:31)

Re: Hipoteca puente

hola, bueno, para aconsejarte con conocimiento de causa hay que conocer que clase de hipoteca puente es, yo te he dado mi opinión de lo que me imagino pero claro esta que con estos datos no se puede saber todo, esto te lo comento respecto a la hipoteca puente o no.

por otro lado tampoco tenemos que ser tan desconfiados, hay millones de casos en los que algunos bancos han ofrecido una 2º casa mas grande con enormes facilidades de pago, aun sin demandar el cliente nueva casa, al final, en esas campañas los bancos ( mas bien no bancos tradicionales, sino filiales de algunos de ellos ocupadas solo y exclusivamente, en captar hipotecas, en colaboración con promotoras, constructores e inmobiliarias) metian la 2º casa de mas prestaciones por los ojos y decían que no se preocupara, que las letras eras muy cómodas y que mientras tanto tenía dos años para vender la prmera, pero con la crisis inmobiliara y la destrucción de puestos de trabajo todas esas personas se encuentran con dos casas que no pueden pagar, con una que no consiguió vender en ese tiempo, y entrampados hasta arriba.. por eso casos como estos es de lo mas normal

lo primero que yo haría en tu caso:

- respecto a la casa que quieres comprarte,pide una copia simple en el registro y pide al vendedor que te de un certificado de deuda de su banco sobre esa finca, solo y exclusivamente sobre esa finca, si lo que sale en el certificado es inferior al precio de venta no tienes ningún problema, haces un cheque en notaria para el banco y el resto para el vendedor. pero si lo que pone en el certificado es superior al precio de venta, entonces tienes que pedir información sobre la 2º hipoteca que tiene sobre la otra casa, aunque esa casa no tenga que ver contigo, y tambien tendrás que recabar información de su banco para saber si su banco le refinancia esa parte que le falta y la incluye dentro de la hipoteca de su 2º casa, es decir, si puede ampliar capital en la 2º hipoteca para amortizar la deuda de la casa que va a vender en su totalidad.. ( con el dinero que le das + ampliacion que le da su banco en la 2º hipoteca que estaba condicionada a la venta de la primera casa )

en cuanto a lo de la señal, debes de distinguir entre señal y arras, que son cosas distintas, la señal simplemente se entrega para que esa persona reserve el piso para ti durante un tiempo prudencial , quizas un mes o dos, suelen ser importes pequeños, 3.000 o 6000 euros, si pasado ese tiempo no te interesas por la casa porque has visto otra mas barata pierdes tu señal, y el vendedor se queda con ella, y a ti no te importaría tanto porque igual la casa que hubieras visto es aún mas barata que la otra en mas de los 3.000 o 6.000 euros que pagaste y te gusta mas..

las arras en cambio es algo mas serio, implica un compromiso entre las partes, se suele entregar como mínimo el 10% del precio y se pone una fecha aproximada de escritura en notaria, y aquí pueden pasar dos cosas:

- que la venta no se realice por incumplimento del comprador, pierdes las arras que entregaste

- que la venta no se realice por incumplimiento del vendedor, el te ha de entregar las arras pero multiplicado por dos,

como ves, en el caso que nos expones si el vendedor acepta unas arras es que realmente esta tranquilo de que por su parte va a cumplir, porque sino pagaría el doble ( el problema indirecto aquí con el que te encuentras es que fuera un estafador, y desapareciera del país con las arras, y te pasaras años intentando cobrar, pero eso es rizar ya mucho el rizo..)

- si la venta se realiza en fecha entonces tu pagas solo lo que te quedaba restante y ya esta.

en fin, de todas formas hagas arras o señal, que te hagan un buen contrato de arras o señal, en el que te salvaguardes de que si la vivienda no esta libre de cargas cuando se firme la venta entonces hay incumplimiento del vendedor y no tuyo, y por tanto no tienes porque comprar y te tendría que devolver la señal o el doble de las arras..

y si esto te asusta, pues como dicen por ahí, ni arras ni señal, poner un dia de firma ya en Notaria, pedir un certificado de deuda pendiente de la finca que adquieres actualizado a la fecha del dia de la firma e ir con un cheque exacto por ese importe, si te queda mas por pagar, eso aparte en otro cheque, exigir que ese dia venga un apoderado de su banco a cancelar a la vez las cargas de la casa que adquieres y ya está.. y si no se cumple eso pues te vas de la Notaria sin casa pero sin perder ni un duro..

Cromb
en respuesta
a Lourdesm
19/04/12 (12:53)

Re: Hipoteca puente

Gracias a todas las personas que me estáis ayudando en este hilo del foro, porque poco a poco me voy enterando como debo hacer las cosas.

Ayer me entregaron la nota simple lo que ocurre que para mí es un galimatías, no entiendo nada, aparecen cantidades de hasta 224700€, y yo compraría por 140.000€, estoy muy liado iré al banco a ver qué me dicen, supongo que me podrán asesorar y me dirán si puedo correr algún riesgo o no.
De todas formas Lourdesm seguiré tu consejo y en caso de meterme en la compra, solicitaré que en el contrato de compraventa se haga costar lo que dicho sobre las cargas en el momento de la firma de las escrituras.
Muchas gracias y un saludo.

Lourdesm
en respuesta
a Cromb
19/04/12 (16:55)

Re: Hipoteca puente

lo que te sale en la nota simple supongo que será la responsabilidad hipotecaria que tiene la casa, que es distinto al préstamo que le dieron, la responsabilidad hipotecaria suele ser el principal préstamo + 40% a 60% del principal del préstamo = respnsabilidad hipotecaria.. es solo una aproximación, así que eso no significa que ese señor tenga que pagar 224.700 euros para quitar las cargas de esa casa, sino que si fuera un moroso y no pagara al banco, el banco podría ir contra el hasta ese importe como máximo, ( el banco suma intereses que deja de cobrar, costes de procedimiento etc... ) como precio máximo a salir en subasta, por eso te digo que lo mas importante es el certificado que te de su banco de la deuda pendiente a fecha de la firma real de la casa, ese importe es el que el tendría que saldar con el banco para vendértela libre de cargas, y es el que interesa saber, y que, incluso si es superior al precio que compras, igual tampoco hay problema porque el banco ese exceso se lo refinancia en esa 2ª hipoteca que tiene.. pide a la inmobiliaria que le solicite al vendedor ese certificado, es lo mas sensato, solo mira que en la nota simple no haya anotaciones preventivas de embargo, deudas con la seguridad social etc..

Lourdesm
en respuesta
a Lourdesm
19/04/12 (16:58)

Re: Hipoteca puente

Y de hecho, si sumamos a 140.000 euros, el precio de compra, un 60% del mismo, es decir, 84.000 euros, nos da 224.000 euros, como ves, lo que dicen que sale en total en la nota simple, así que parece que no es moroso con su banco y por el momento esta al corriente de pago, porque el precio esta ajustado al principal del préstamo que le dieron, mas o menos..

Cromb
en respuesta
a Lourdesm
23/04/12 (12:04)

Re: Hipoteca puente

Hola, hoy he estado en el banco me han dicho que no debe haber problemas con lo de la hipoteca puente, además el banco con el que el vendedor tiene la hipoteca es el mismo con el que yo voy a firmar, me han explicado que aunque las cargas se paguen en el momento de la firmar las escrituras, hay un plazo de seis meses para quitarlas del registro de la porpiedad. ¿Eso es así, puede darme algún problema en el futuro?

Luego voy a llamar a la inmobiliaria para firmar el contrato de compraventa, mi intención es pagar 1000€ de señal y que en el mismo contrato se refleje que los gastos de formalización de la compraventa se hagan “según ley” (en el banco me han dicho que lo pagaría el vendedor unos 500€) y que la provisión registral de la cancelación de la hipoteca corra a cuenta del vendedor. ¿Qué os parece, hay algo más que tenga que tener en cuenta?

Un saludo y gracias.

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