¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Acabo..., los pisos tuvieron su momento, eran los años en los que se compraba un piso con el sueldo de 3.5 años de un trabajador medio. Si ya lo tienes pagado, heredado o algo así, si me plantearía dejarlo quieto y alquilarlo, pero si tengo 150.000 euros líquidos en el banco desde luego que NO me metería a comprar una vivienda para alquilar, salvo lo que te he dicho, el típico chollo que se da una vez cada 3500 años, pero eso es economía ficción.

muchas gracias Jtorres por tu opinión, ¿cuanto recomendarías que debo gastarme en un piso, tanto reformado como sin reformar, en Madrid, para encontrar una rentabilidad del 4% aprox?¿que tipo de piso es mas 'alquilable' (+de 2 habitaciones, por zona, tamaño, si tiene o no ascensor, etc..)? o directamente olvidarme de pisos y buscar mejores rentabilidades en otros productos?
la verdad, está muy complicado sacar algo de rentabilidad, ni en depósitos o renta fija, ni bolsa, no sé, difícil panorama..

un saludo

No sé como anda el mercado por Madrid, por lo que conozco viviendas con 2 dormitorios suelen tener buena salida ya que se ajusta a muchos perfiles, desde una pareja sin hijos, estudiante, opositor, divorciado/a.., etc. Es decir, piensa que el número de personas que necesitan una vivienda de 2 dormitorios (es decir 1+despacho por ejemplo) es mayor que los que necesitan una vivienda de 5 dormitorios.

Yo no soy quién para decirte que te "olvides" de pisos, pero si decirte que no es tan fácil. Mira las zonas de más demanda, busca precios, mira a ver en webs de bancos y oferta algo que te sea muy muy ventajoso, lo fundamental es lograr un precio "ganga" pero con todo eso me pensaría mucho el tema de comprar para alquilar.

Suerte en tus decisiones!

Si pides un prestamo hipotecario la rentabilidad se te puede multiplicar varias veces ya que no necesitas comprar el inmueble al contado, ahí está el apalancamiento que puede hacer que sea una rentabilidad mucho mayor. Estoy empezando a montar una web por si quieres pasarte, el post especifico de la comunidad está recién iniciado es:

http://www.elportaldelinversor.com/iberis-real-state-c-b/

De todas formas te animo a que hagas cuentas si pides un préstamo hipotecario, cualquier cosa me dices.

Hablas del apalancamiento como algo milagroso, ¡¡pero sólo para bien!!. El apalancamiento en un negocio efectivamente tiene un efecto multiplicador.Si la rentabilidad de tu negocio es mayor que el tipo de interés del préstamo, hace que tu beneficio se multiplique... pero mucho cuidadito como la rentabilidad de tu negocio baje y el tipo que pagas por el crédito no... qué entonces lo que se multiplican son las pérdidas!

Esto es de primero de Finanzas, y no parece que lo tengas muy en cuenta...

Que por cierto, pregunta, con los tipos de interés hoy al 0,15%,¿Qué creéis que harán los tipos de las hipotecas en los próximos 5, 10, 15 años, bajar o subir?

Efectivamente, el apalancamiento es una herramienta, depende de su utilización será bueno o malo.
Si que estamos teniendo en cuenta que los tipos de interés van a subir pero en ese caso siempre nos podremos desapalancar: reduciendo deuda, cubrirnos con futuros del euribor o comprando renta fija que esté referencia al euribor.
Está claro que no todo es jauja pero si quieres invertir en bienes raices debes afrontar esos riesgos, logicamente, nos preparamos para "casi todas" las posibles situaciones planteándonos diferentes escenarios (optimista, normal, pesimista) y si en el escenario más catastrofista nos sale una rentabilidad razonable entonces... ¿por que no invertir?

Gracias por tus comentarios, efectivamente, los pisos que compramos los podríamos pagar en menos de 3 años con nuestro salario. Además, otro filtro que utilizamos es que el alquiler actual pague el piso en menos de 15 años (descontando gastos). Al final se trata de tener un margen de seguridad en la compra lo suficientemente amplio.

Ya llevamos 3 pisos comprados (y alquilados) y estamos buscando 2 inmuebles más para comprar, actualmente somos 2 socios con vistas a que entren otros 2 socios más en la sociedad. ¿Quien va a tener que mantener la sociedad, buscar nuevas oportunidades, gestionar todo...? o contratamos a terceros o son los propios socios los que pueden realizar estas labores, logicamente este trabajo está remunerado, asi que... estamos asegurándonos posibles PUESTOS DE TRABAJO a futuro.

Al igual que yo, seguro que conoceras casos de personas con más de 10 inmuebles donde su trabajo actual es: que paguen los inquilinos, asistir a reuniones de comunidades de vecinos, ocupar los pisos vacios... y según que casos estas tareas las delegan en empresas o terceras personas. ¿No te parece un trabajo genial, acaso hay mayor seguro de vida/trabajo que este?

No me olvido de diversificar y controlar el riesgo, me considero una persona activa y emprendedora, que le apasiona las finanzas y el mundo de la inversión. Hay mil formas de invertir y emprender, pero si lo puedes hacer con socios y amigos por qué no intentarlo.

Andamos metidos en todo lo que vamos descubriendo: Social Trading, inversión en maderas nobles, en arte, en sellos, en vinos, en inmuebles, en prestamos P2P, crowdfunding, bitcoin, huertos solares, bolsa, renta fija...

Dejo el link a la web por si quieres ver lo que estamos haciendo http://www.elportaldelinversor.com/category/proyectos-propios-colaborativos-inversion/

Un saludo

Para serte sincero yo es que no entiendo nada.

Me pongo las gafas de ver de cerca, y me encuentro que pagas un piso con menos de tres años de tu salario, por lo tanto, por definición:

a) Tienes un sueldo bruto de 80-90 mil al año.

b) Compras una pocilga por tres duros, de forma que si tienes un salario normal "dosmileurista" puedes pagar la vivienda en 3 años.

Bien.

Si estás en la situación A, y dices que en 15 años el piso está pagado, es que compras una vivienda de digamos, total 200.000 euros. Para que esté pagada en 15 años significa que tienes que alquilarla en torno a 15.000 euros anuales (meto gastos varios y tal). De forma que una casa de 200.000 euros te pagan al mes de alquiler 1.300 euros, lo cual no me cuadra, ya que ese precio NO ES DE MERCADO, nadie en su sano juicio paga 1.300 euros mensuales por vivir en una casa de 200.000 euros. Para que te hagas una idea, las viviendas valoradas en Granada capital en 130.000 euros pagan un alquiler de 5.000 anuales. Viviendas valoradas en 220.000 euros pagan alquileres sobre los 7.000 anuales. Tengo otros ejemplos, En una capital de Extremaudra, viviendas valoradas en 270.000 euros pagando 7.200 mensuales. Viviendas de 160.000 euros pagando 6.000 anuales. Por lo tanto tú me dices que te sales de ese rango, multiplicándolo por dos, en tu ejemplo comprando por 200.000 y logrando 13.000 al año. Raro raro, como decía papuchi.

No voy a entrar en temas de IBI, derramas, seguro, mantenimiento, tiempo que se queda vacía (salvo que me digas que eres el puto amo, y que el día 31 a las 11 de la noche se te va un inquilino y el día 1 a las 9 de la mañana te llega el nuevo) y más con esos precios que cobras..., de forma que no pierdes ni un día del mes. Repito, raro raro.... 

Sigo sin entender, "puestos de trabajo a futuro", encima me cuentas que la idea es contratar a alguien. Es decir pagar un sueldo X para mantener la gestión de 4-5 viviendas, y todavía sigue siendo rentable???. Raro raro.

Sigo, si la situación es la B, tampoco me salen las cuentas, ya que las viviendas muy muy baratas se alquilan, como todo, pero a precios de derribo, amén de que los perfiles de personas que optan a esas viviendas pueden entrar en en zona peligrosa respecto al pago, y olvídate a ese gente de que te hagan un seguro de alquiler una compañía, naranjas de la china.

Luego ya podemos discutir otras cuestiones. Sinceramente que te catalogues como emprendedor por comprar pisos viejas y alquilarlas, la verdad, está eso cogido con pinzas, ya sé que el gobierno llama ahora emprendedor al que monta una tienda de vender periódicos y caramelos, pero me parece poco riguroso.

Luego ya das un giro, y la cosa la complicas un poco más...

"Social Trading, inversión en maderas nobles, en arte, en sellos, en vinos, en inmuebles, en prestamos P2P, crowdfunding, bitcoin, huertos solares, bolsa, renta fija..."

Social trading, upsssss, qué es eso? social trading, trading sé perfectamente lo que es, pero social?, maderas nobles, arte, sellos...¿sellos a estas alturas? , renta fija..., ¿ahora? pues ya me dirás dónde, la renta fija de cierta calidas la tenemos más exprimida más de cuatro que una vaca lechera, bolsa..., qué bolsa, cómo cuánto..., técnico, fundamental, supongo que sabrás la situación del SP y DOW de yankilandia y el máximo histórico del ibex..., si, histórico, dale vueltas a la sesera, los 11.000 son máximos históricos, aunque hace años tocáramos los 16.000 ¿curioso verdad?. El "confrunding" este ni pajolera idea de lo que es, huertos solares..., me viene a la mente la reforma del ministro....

En fin, a mi no me salen los números ni las rentabilidades, pero yo soy un cazurro para los alquileres y algún rankiano que se deja caer por aquí también, sacamos rentabilidades del 4% y no me pides que te lo justifique que no llega a ese 4, y con el protocolario perejil puesto a San Pancracio todos los meses para que no se marche el inquilino.

Dicho esto, que tengas suerte!