la unica ventaja (en una situación normal) es para el inquilino, que si alguien quiere comprar aparece como carga, entiendo que el que ha diseñado esa tonteria de procedimiento de alzamiento de bienes, pensaba en esto.
saludos
ok, por curiosidad mire la mia y no se puede alquilar por menos del 4,5 % del valor del tipo de subasta, ni por más de 5 años sin el consentimiento del banco.... lo de que no puedes registrarlo no viene, creo q me he liado con el otro "procedimiento" antidesahucio, es decir dar el usufructo, pero claro si ese usufructo es posterior a la hipoteca se extingue tambien.
saludos
No comunicar la existencia de inquilinos al prestamista del dinero de la hipoteca es causa de resolución de la misma.
Saludos
Sí, pero en este caso es de alguien al que le van a echar (vamos, que no tiene nada que perder). Mi duda es si los inquilinos tienen los derechos normales de cualquier inquilino.
¡Bah! carnero, oveja. A tu raza, a tu vellón y a tu clan sé leal.
Puede ser peor:
¡Bah! carnero, oveja. A tu raza, a tu vellón y a tu clan sé leal.
Cómo afecta el embargo al inquilino y al casero
Aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía antes del embargo: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado.
Por ello, el hecho de que un arrendador pague o no su hipoteca y el inmueble arrendado se subaste, no afecta al inquilino, ni a su contrato de alquiler, ya que este último se mantiene mientras tiene vigencia. Si un arrendatario reside en el inmueble de buena fe, es su domicilio habitual y abona el alquiler correspondiente, puede permanecer en esa casa. La renta que el inquilino paga por el arrendamiento de la vivienda se la abona al propietario. Sin embargo, tras una ejecución hipotecaria, cambia el sujeto pasivo, es decir, el arrendador. En este caso, el arrendatario pasa a pagar su alquiler al banco.
En una ejecución hipotecaria, en función de si ha entrado a vivir en el inmueble antes o después de esa ejecución, el inquilino puede encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del acreedor hipotecario, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe y en perjuicio de sus intereses.
Si al inquilino de una vivienda se le notifica judicialmente el embargo del piso, debe acudir de manera apremiante al llamamiento del juzgado para comunicar su situación de arrendatario. La comunicación tiene que acompañarse de una fotocopia del contrato de arrendamiento. Además, el arrendatario debe solicitar un documento en el que se hace constancia escrita de ello. Salvo que el juzgado indique -siempre a través de un escrito- otra circunstancia, el inquilino tiene la obligación de mantener el abono del alquiler, de la misma forma en que lo hacía hasta ese momento. Desde luego, el arrendatario no debe dejar de pagar su alquiler para no exponerse a un desahucio.
Cuando el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero:
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Si el contrato de alquiler es anterior a la hipoteca, o pese a ser posterior se le notificó al banco, y el inquilino lo hace valer en el juzgado (se persona en el procedimiento), puede seguir en la vivienda hasta que finalice su contrato. El arrendatario debe entregar al casero la carta del juzgado o acudir allí para informar de que no puede comunicarse con él.
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Si la entidad financiera embarga el inmueble del casero o se ejecuta la hipoteca, aun cuando saliera a subasta y se le adjudicara a un tercero, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los cinco primeros años del arrendamiento (según el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre y cuando haya un contrato legal firmado.
Cautelas que debe tener el inquilino
* El inquilino tiene que exigir a su casero el recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
* Para evitar sorpresas desagradables, el inquilino debe guardar todos los recibos de los pagos de la renta. Aunque el banco embargue la vivienda, se tiene que respetar el contrato de alquiler, al menos hasta que se cumpla la duración de cinco años.
* Si el inquilino tiene motivos para pensar que el embargo del inmueble se lleva a cabo, debe acudir al juzgado a comunicar su condición de arrendatario de esa vivienda.
* Debe estar atento a una posible venta del inmueble, con el fin de resolver la situación económica del propietario. En este caso, el inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto sobre esa venta (es decir, la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta).
o Derecho de tanteo: es la potestad que tiene el inquilino de poder adquirir la vivienda, cuando el propietario tiene intención de venderla. Para ello, es necesario que el propietario haya comunicado la decisión de vender la vivienda, su precio y las demás condiciones esenciales de la transacción.
o Derecho de retracto: si el propietario vende la vivienda y no avisa al inquilino de la propuesta de venta, o en esta comunicación se omiten condiciones esenciales de la transmisión, así como si el precio efectivo de la compraventa resulta inferior, el inquilino tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, si reembolsa el mismo precio de la venta.
* El inquilino no debe prestar atención a los rumores acerca de embargos que le puedan comunicar por vía telefónica, verbal o, incluso, procedente del arrendador o de la entidad bancaria acreedora.
Atención a la construcción jurídica que me encuentro ahora mismo sobre la mesa:
- Pepito ecuatoriano que se hipoteca por 210.000 euros por un piso de más de 30 años en la frontera entre Carabanchel y Usera.
- Cuotas hipotecarias que se disparan desde 800 hasta 1300 eur/mes.
Tras cinco cuotas impagadas, el banco inicia la ejecución hipotecaria y se encuentra con el siguiente panorama:
a) El pepito ecuatoriano ha desaparecido rumbo a su país con toda su familia y su avalista (un cuñado suyo).
b) La vivienda está ocupada por un inquilino español, que tiene un contrato de arrendamiento suscrito entre él y el pèpito y elevado a público ante Notario de forma conjunta por ambos. El contrato es por 20 años a razón de 250 euros mes. En este contrato se especifica que el español le ha pagado al ecuatoriano los 10 primeros años de contrato (es decir, 30.000 euros) en el momento de la firma en efectivo metálico.
c) Por supuesto, el contrato del nuevo inquilino es absolutamente cojonudo y aparte de repercutir sobre el propietario todo lo repercutible (comunidad, derramas, IBI, reparaciones, etc...) y de tener congelada la renta le permite subarrendar total o parcialmente el piso a cualquier tercero.
Con lo cual el banco tiene un inquilino que va a vivir de gorra durante 10 años y que va a poder hasta hacer negocio. Y que seguramente no le habrá pagado al ecuatoriano más que unos pocos miles de euros (ni de coña los 30.000 que dice ahí).
Me toca atacar este contrato y destruir la posición del inquilino. Esta tarde me reúno con otros dos compañeros a ver que coño se puede hacer.
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