Español residente en Suiza - ¿pido hipoteca/crédito para inversiones?

Hola,

Soy un español residente en Suiza, cobrando mi sueldo en francos suizos (naturalmente). Debido a los recientes acontecimientos, me estoy planteando pedir un credito / hipoteca para invertir en euros, si pudiera ser en España, ya que algún día querré volver a vivir ahí.

Mi forma de pensar es la siguiente:
- Ahora mismo el cambio es 1 EUR = 1 CHF. Mi opinión es que este cambio permanecerá un tiempo, pudiendo incluso el CHF fortalecerse. Contemplo el escenario de que se pueda llegar a 1 EUR = 0.90 CHF, o 1 EUR = 0.85 CHF, especialmente si el BCE anuncia el QE la próxima semana.
- Esta fortaleza del franco durará 2-3 años quizás, pero después yo creo que la tasa de cambio volverá a algo parecido que antes del jueves pasado, rondando 1 EUR = 1,20 CHF.
- Tengo unos ahorros que pensaba utilizar para comprar una casa en Suiza, pero con esto, creo que los pisos en Suiza van a bajar de precio, y ya no compensa invertir en bienes raíces en Suiza. Prefiero seguir de alquiler, por lo menos los siguientes 2-3 años, y observar.
- Ademas mi familia tiene unas propiedades en España que yo heredaré, y que, dado el caso, se podrían utilizar como aval para un crédito.

Mi mujer y yo ya estábamos preparados para empezar a mirar hipotecas en Suiza y empezar a buscar un piso. Los pisos aquí son bastante caros, un apartamento decente cuesta unos 800k EUR: así que teníamos ya todos los planes para pedir una hipoteca de esa cantidad.

La decisión del jueves del banco nacional suizo ha hecho que cambiemos de opinión, ya no queremos comprar un piso en Suiza. Entonces, teniendo en cuenta que aquí el interés que se cobra por una hipoteca es de aprox 1,5% anual, me planteo las siguientes preguntas:

1. ¿Sería buena idea pedir una hipoteca/crédito, e invertir ese dinero en activos denominados en Euros?
2. Si lo hiciera, y tuviera un crédito de 800k EUR al 1,5% de interés anual, ¿dónde interesaría invertir?

Bajo mi punto de vista, compensaría pedir la hipoteca, e invertir quizás la mitad en pisos/locales/oficinas en una buena zona (centro de Madrid, por ejemplo), y la otra mitad en fondos de inversión, buscando algo seguro pero con no demasiada rentabilidad. Mi familia en Madrid ya tienen un piso alquilado, ellos me podrían gestionar estos nuevos immuebles que yo compraría.

Lo que yo veo que se podría hacer sería pedir la hipoteca al 1,5%, y hacer inversiones buscando un 5% - 6% neto anual. De esta forma, mi beneficio sería de aprox un 4% anual sobre el dinero prestado.

¿Qué pensais? ¿Tiene sentido este planteamiento? Agradezco cualquier comentario o sugerencia.

¡Gracias!

Sin acritud, tu razonamiento no lo veo.

Ingredientes para una buena indigestión financiera: cambio euro-franco suizo, para untar una hipoteca en Madrid pagando cambio de divisa, una herencia, alquileres...

En mi humilde opinión, cebollas las justas, por estricta necesidad y no para invertir fuera de tus negocios habituales.

Si puedes hacer frente a una hipoteca de 800k, y ya no quieres comprar una casa, pues no compres e invierte la pasta en otras cosas con menos riesgo.

O será que mi perfil es más conservador que el tuyo.

En mi opinion:

Antes de tomar una  decision hazte un stress-test y piensa que pasaria si todos tus planteamientos se volvieran en tu contra .¿Podrias hacer frente a sus consecuencias?.

No obstante:

1) Intenta invertir en la divisa que tengas tu patrimonio y tus futuros ingresos.

2) Los inmuebles estan alcanzando un suelo en España...segun mi opinion, pero no hay dos propiedades iguales..

3) Yo pido una hipoteca para comprar un piso no para especular con el dinero.....maxime si en dos años vuelvo a la situacion anterior.

4) Va a empezar una guerra de hipotecas en Espña pues ya no compensa comprar deuda del estado por parte de  los bancos...Veras hipotecas a tipo fijo a  niveles muy aceptables.)

¿Qué te hace pensar que el cambio volverá a 1 EUR = 1,20 CHF en dos o tres años?

La reversión a la media no funciona precisamente en divisas y no veo un mercado más difícil de predecir que este.

Disfruta de la fortaleza del franco para hacer turismo más barato y, cuando veas que, efectivamente, la tendencia cambia, piensa en hacer esas inversiones en euros (ya sean bienes raíces o cualquier otro tipo de activos)

@Buenallave, dices que invertirias ese dinero en otras cosas con menos riesgo. ¿En qué lo invertirías tú? La idea que yo tengo es que este franco tan fuerte no durará siempre, y de alguna forma quería aprovecharme.

La idea sería coger hipoteca en francos, y devolverla en francos con mi sueldo. La rentabilidad que pueda obtener de estas inversiones no influiría en mi capacidad de devolver el crédito. Esa sería la idea.

@Enrique, entiendo lo que quieres decir con eso del estress test. Una cosa que yo ya me había planteado era que, si lo máximo de hipoteca que pudiera pedir son 800k, quizás realmente debería pedir una hipoteca de 400k, y correr menos riesgos, dado que esta hipoteca es para invertir y no comprar una casa.

El tema de la guerra de hipotecas en España realmente no se si me interesaria, ya que mi sueldo es en francos, y lo será probablmente durante los próximos años. Me planteo volver a España en no menos de 10 años, y para entonces tener gran parte de este credito/hipoteca ya liquidado (mínimo la mitad).

@Sflores, mi plantemiento es que el franco está enormemente sobrevaluado. La pésima situación en la zona euro hace que el franco valga mucho más de lo que realmente debería. Una vez que la zona euro se estabilice, mi escenario es que el franco bajará contra el euro. La única manera que veo que de que el franco realmente esté mucho más fuerte de lo que esta ahora es si la QE de este jueves es realmente MASIVA, o si en 5 años la eurozona esta mucho peor de lo que realmente está ahora. Escenarios posibles, pero que no creo que sean los más probables.

Y aún así, si el franco todavía incluso se revaloriza incluso más, nosotros todavía podremos seguir devolviendo la hipoteca con el sueldo mio y de mi mujer, la idea es que la rentabilidad de las inversiones siempre la volvería a reinvertir, no la utilizaría para pagar la cuota de la hipoteca.

Mmm... no se, no se ... veo vuestros puntos de vista... no lo tengo todavía 100% claro...

Vayamos por partes para aclararnos mejor, peterrow:

1. Un crédito hipotecario se otorga a cambio de un inmueble, y lo que pretendo dar a entender, es que no es un dinero que te entregan y puedas invertir en lo que te plazca, y hago referencia a tu párrafo “mitad inmuebles mitad fondos de inversión”. Si estuviere equivocado podéis corregidme!!!. Así pues, creo que el único objetivo de tu inversión estaría dentro de tus categorías mencionadas: pisos, locales, oficinas.

2. Es más conservador e indicado pedir el crédito en la divisa en la que tengas tus ingresos recurrentes (de trabajo según indicas), por lo tanto en francos suizos.

3. Deberías considerar la probabilidad de tener que ocuparte tu mismo de tu inversión. De que la familia puede ayudar en cosas puntuales, pero que no pondrán el mismo interés en el negocio que pondrías tu mismo.

4. Deberías buscar esas inversiones de un 5% - 6% neto a las que haces referencia, y ver si las encuentras, y dónde las encuentras. No es tan simple encontrarlas !!!

5. Deberás considerar como de seguros son tus futuros ingresos para realizar el pago de la deuda. Es decir, tengo un puesto de trabajo del que no me puedan despedir, o por lo contrario, si Suiza entra en recesión y comienza a haber despidos, ¡Puedo pertenecer yo al grupo de despedidos! Y no poder frente a la situación…

6. Otro tema a considerar, es si tu banco Suizo estaría predispuesto a otorgarte una hipoteca para invertir en un inmueble fuera de Suiza. Si tuvieras bienes suficientes en Suiza como avales es más probable que el banco te conceda el crédito, pero podría imaginarme que el banco suizo no quiera un inmueble (o cualquier inmueble español en Euros), para atender un préstamo en francos suizos, además de tener la incertidumbre de la legalidad establecida en España para poder hipotecar el inmueble en el hipotético supuesto de que no puedas pagar la hipoteca.

Bien dicho lo expuesto, como procedemos:
A) Primero paso: buscar el inmueble (la oportunidad de inversión)
B) Segundo paso: paralelamente al primer paso, buscar la financiación

Y por último, en referencia al importe de la hipoteca a contratar:
a) Dado que no tienes experiencia en el negocio, ni lo tienes claro, me inclinaría por una estrategia conservadora: Comprar un inmueble barato, pagarlo en pocos años los cuales te servirán de experiencia para tomar futuras decisiones sobre este negocio.

b) Para personas que entiendan el negocio, tengan años de experiencia, tendrán más fácil la toma de decisión sobre la magnitud del apalancamiento, lo que no quiere decir que no incurran en posibles riesgos de impago (pero dominan o deberían dominar mejor que los novatos la gestión del riesgo).

Saludos cordiales,
Valentin

Gracias a todos por vuestros comentarios. Siempre es bueno contrastar ideas y ver otros razonamientos.

Valentin, te contesto a tus puntos:

1. Si, si quiera una hipoteca quizas sólo la concederían para immuebles. Si quisiera pedir dinero para fondos de inversión, entonces probablemente ya no sería hipoteca, sino un crédito, con un porcentaje de interés más alto.

3. Si, eso ya lo pensé. De momento le pediría a mi hermano que me echara una mano, pero si hay que hacer trámites importantes me cogeré un avión y los haré yo en persona.

4. Sobre los fondos de inversión, llevo ya varios años trabajando con ellos, obteniendo una rentabilidad del 7% - 9% anual, de media. Digo que buscaría rentabilidades de un 5% - 6% porque, para invertir con un crédito, le doy más prioridad a baja volatilidad e inversiones no muy arriesgadas antes que ganar más rentabilidad. En cuanto a los pisos, teniendo en cuenta que la rentabilidad está de media en un 4% anual en madrid, como quizás compraría 2 ó 3 pisos pequeños a la vez (quizás a la misma inmobiliaria), estoy teniendo en cuenta que conseguiría algún descuento en el precio, que haría subir la rentabilidad de esos pisos al 5% o 5,5%.

5. Es una cosa a pensar sí, pero considero que mi trabajo es seguro.

6. Este punto es el que puede causar más problemas. Efectivamente, no estoy seguro de que me quieran dar una hipoteca/préstamo... o si me la quieren dar, que me la concedan a un buen interés. Osea, si me dicen que me dan un credito al 4% de interés anual... pues apaga y vámonos, no creo que me complique la vida con esas condiciones.

En cuanto al procedimiento, los fondos de inversión donde invertir no serían problema. La búsqueda de los immuebles sería lo que más tiempo llevaría, ya que no estoy fisicamente en España. Si al final decidiera realizar esta inversión, le pediría ayuda a mi familia en Madrid, o incluso quizás contratar a alguien para que me ayude en la búsqueda.

¿No conoceréis a nadie que se dedique a buscar pisos como inversión, que sea capaz de encontrar buenos pisos con rentabilidades por alquiler elevadas, no?

¡Gracias a todos por vuestros comentarios! Está bien debatir los posibles pros y contras a esta idea.