Exención por reinversión con tres hipotecas

Buenas tardes a todos y gracias de antemano. Os planteo mi duda.

En el 2002 adquirí una vivienda por unos 138000€ (precio actualizado). Para ello suscribí una hipoteca por importe de 87000 euros de la cual en la actualidad quedan pendientes unos 68000€.

En el 2005 hice una primera ampliación de hipoteca por importe de 30000€. Con ese dinero hice obras en la vivienda ampliando la superfici util de la misma en unos 15 m cuadrados aunque no dispongo de nigún papel que lo acredite. Tambien es cierto que solo parte de ese dinero lo destiné a esa obra. El resto lo usé para pagar un coche. En la actualidad quedan pendientes de pago unos 26000 €.

En el 2009 hice una segunda ampliación de hipoteca por 40000€. Fueron malos momentos empresariales y fue el modo de garantizarme la subsistencia asi que ni os cuento en qué gasté el dinero... pagar y más pagar. En la actualidad quedan pendientes de pago unos 35000€.

Para colmo tengo otro prestamo personal del que quedan unos 13000 euros.

Bien... si la cosa no se tuerce en menos de un mes vendo la vivienda. El precio de venta son 262.000 y mi idea es, cómo no!!!, cancelar todo lo que debo, es decir, 68000+26000+35000+13000= 142000€ , con lo que me quedan limpios unos 120000€.

Esos 120.000€ los voy a usar para parte del pago de la nueva vivienda al que tendré que sumar otros 140000€ aproximadamente solicitados en forma de prestamo hipotecario ya que la vivienda nueva mas los gastos cuesta unos 260000€.

DUDAS:

1º ¿que cantidad he de pagar a hacienda? y si llegado el momento no puedo pagar al contado ¿que posibilidades de fraccionamiento del pago existen?

2º hay alguna forma de justificar que reinvierto el total de la ganancia en la adquisición de la nueva vivienda? he leido en algun foro (no me preguntéis donde) que haciendo las dos operaciones el mismo día podría "simular" que con la nueva hipoteca cancelo las 2ª y 3ª hipotecas de la casa antigua y así hacer uso del total de lo recibido en la adquisición de la nueva vivienda. Se que suena rebuscado pero os pediría consejo al respecto.

Un saludo y de nuevo muchas gracias.

Mi argumento sería el siguiente:

1) Calculo de la ganancia derivada de la venta de la vivienda habitual:
Si como dices el valor de adquisición actualizado es de 138.000,00 y el valor de transmisión es de 260.000,00 la ganancia patrimonial puesta de manifiesto por esta venta es de: 262000-138000=124000 euros.
2) Determinación del importe obtenido de la venta que debe reinvertirse, para que la ganancia quede en su totalidad exenta (en caso de que la reinversión no lo sea por la totalidad del importe obtenido, la exención sería proporcional a la relación entre el importe reinvertido y el indicado). Dentro del importe obtenido de la venta, se restará el préstamo pendiente que quedase por amortizar procedente de la adquisición de la vivienda. En este caso el importe que debería reinvertirse para que la ganancia sea exenta será: 262.000,00-68000=194000 €. No se tiene en cuenta a efectos de la reinversión, el resto de préstamos ya que los mismos no se corresponden con la adquisición de la misma.
¿Cual es el importe reinvertido en la compra de la nueva vivienda?
3.1) Seguramente el criterio que seguirá Hacienda será el siguiente:
Precio nueva 260.000,00
Préstamo nueva 140.000,00
Importe reinvertido 120.000,00 (diferencia =260000-140000)
Ganancia exenta 76.701,03 (120x124/194)
Ganancia sujeta 47.298,97 (el resto). Tributación los primeros 6.000,00 al 19% el resto al 21%.

3.2) Pero también se puede argumentar, como dices al final de tu exposición, que se ha reinvertido la totalidad y que el préstamo hipotecario solicitado sobre la nueva vivienda, se ha utilizado solamente en parte para la compra de la nueva vivienda y el resto para cancelar otros préstamos.
El argumento que se debe seguir es decir que la vivienda nueva que vale 260.000 € se pagan 194.000 € y por lo tanto quedarían por financiar 66.000,00.
El préstamo solicitado es de 140.000,00. Sólo es atribuible a la compra el 47,14%. El resto del préstamo 74.000,00 que supone 52,86% no forma parte de la base de deducción de la nueva vivienda.
Con este segundo razonamiento NO se tributaría nada por la ganancia patrimonial. La deducción por la nueva vivienda, en caso de cumplir los requisitos para poder aplicarla se pospondría para ejercicios posteriores (cuando el importe invertido en la nueva supere la ganancia exenta mas la base de deducción de las viviendas anteriores) teniendo en cuenta que el importe invertido en la nueva, además del importe reinvertido, será el 47,14% de las cuotas de capital del préstamo de la nueva vivienda.
Yo creo que este argumento, es totalmente plausible.

Salvo error u omisión en los cálculos, esta es mi opinión.

Saludos.

Gracias Harko por tu respuesta.

Si no te importa aclarame un par de cosas:

1º Empezando por el final, entiendo que el segundo argumento (el bueno para mis intereses) solo sería posible si hago las dos operacines el mismo día, no?. Me refiero a que únicamente de ese modo pordría defender que del prestamo hipotecario solicitado una parte sería para cancelar los prestamos anteriores. Si las operaciones no son el mismo día supongo que es complicado, no?

2º Por otro lado, y poniéndonos en el caso mas probable, tengo una grandísima duda con tu argumento expuesto sobre el criterio que sigue hacienda. Yo tenía la misma idea que tu: es decir, se calcula la ganancia patrimonial por un lado (124000€)y por otro la parte del líquido que me queda disponible al vender la vivienda (194000€). Sobre ese "líquido" disponible se calcula el tanto por ciendo de dicha cantidad que se usa para la adquisición de la nueva vivienda. Entonces, aquel tanto por ciento que no se use es el que habría que aplicar a la ganancia para tributar por ella. Hasta aqui estamos de acuerdo, lo que pasa es que la semana pasada fui a hacienda y una buena señora me dijo que NO, que nada de tantos por ciento, que si a mi me quedan líquidos 194000€ tengo que usarlos enteros y que de la parte que no use (en este caso 74000€) tengo que pagar el 19% de los primeros 6000 y el 21% del resto. Me quedé a cuadros cuando em lo dijo porque haciendo tu calculo salen a pagar unos 9800€ y segun su calculo unos 15400€.

La pregunta es evidente... ¿estas seguro de que hacienda lo hace como tu dices (yo mismo pensaba que era así)? y por tanto ¿tuve malaa suerte en Hacienda y me toco alguien no bien informado?

Mil gracias...

El artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF determina:
"Artículo 38. Reinversión en los supuestos de transmisión
de vivienda habitual.
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual
del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición
de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de
tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida."

Y por su parte el artículo 41 del Reglamento del IRPF precisa:

Artículo 41. Exención por reinversión en vivienda
habitual.
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión
de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición
de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir
la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente
a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el
principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión."

Es decir el importe total obtenido 194.000,00 es el que debe reinvertirse en la nueva vivienda. Si no se reinvierte este importe, aquí es donde entra el poder probar, que el préstamo solicitado en la compra de la nueva es en parte para cancelar el resto de los otros préstamos, entonces parte de la GANANCIA que se ha determinado tributaría. Pero lo que tributa es la ganancia no el importe que se ha dejado de reinvertir.
Si el importe a reinvertir para que la ganancia quede totalmente exenta le llamamos A,y llamamos B<=A al importe realmente reinvertido y G es la ganancia total obtenida. La ganancia exenta se determina como G·B/A y la que tributa G·(1-B/A). En el caso que B=A (exención total). Y repito la ganancia que no queda exento es lo que tributa a los tipos 19%-21% y no el importe que se ha dejado de reinvertir como parece que te han informado.
Puedes hacer pruebas con el programa PADRE para verificar todos estos extremos y ver lo que sale a tributar para comprobar si te informaron bien en Hacienda.

Saludos.

Muchisimas gracias Hanko... leyendo los artículos me queda claro que en hacienda no me informaron bien y que al final tendré que pagar menos de lo que pensaba.

Un saludo un muchas gracias

Por mi parte aún lo calculo más sencillo, entiendo que los gastos ya los dedujo el año de la compra 1ª, el importe de la compra fue de 138.000€, el de venta hoy es de 262.000€ menos los gastos deducibles a su vez que se deriven de la venta, aunque hagamos ahora nº redondos para la explicación es un beneficio de 124.000€, el cual vamos a reinvertir totalmente en la nueva compra, pues esta nos cuesta 260.000 € + sus gastos también deducibles. La reinversión es total, por tanto no hay más que el pago de la plusvalua al Ayuntamiento si es que corresponde hacerla en el Municipio, que a la vez será una tasa deducible.
De todas formas debes incorporar los datos debidamente en la Renta para que sea bien interpreatada por Hacienda, especialmente que se observe la reinversión total.

No es imprescindible pagar los otros préstamos el mismo día., lo importante es tener claras las cantidades a presentar a Hacienda sobre la vivienda y demostrar que todo el beneficio van a parar a la nueva vivienda. Vas a atenr que pagar los préstamos el mismo día los que graven la vivienda para poder hacer la transmisión de esta. El Resto de préstamos los cancelas cuando hagas la hipoteca de la vivienda nueva.
Hacienda no quiere saber el bolsillo que tienes, por eso, solo tienes que decir que en total para la nueva vivienda necesitaste la cantidad total destinada de esa hipoteca pues para el cálculo no influye el tiempo, solo que sea dentro del ejercicio a poder ser, si no tienes hasta 3 años para reinvertir.
Es sencillo, los beneficios son superiores a la nueva compra? NO
por tanto quiere decir que queda todo reinvertido. Lo que no quiere hacienda es que si esa diferencia fueran mayores beneficios que la nueva compra no pagaras los impuestos correspondientes. En tu caso esás exento. El como coloques el dinero, si lo sacas primero o después es cosa de tu organización particular y te deja que te organices y a todos hasta 3 años para reinvertir.

El plazo para reinvertir es de 2 años y no 3 como dices en tu post (artículo 41.2 del Reglamento).
Para que se tenga derecho a la exención por la ganancia (diferencia entre venta y compra), lo que se debe reinvertir es el importe de la venta y no la propia ganancia.
La interpretación de que, dado que el coste de la nueva es superior al importe de la venta, equivale a que se ha reinvertido la totalidad, por algunos casos que he podido ver, no es el criterio seguido por Hacienda. Es evidente que si se solicita un préstamo para la compra de la nueva vivienda igual a su importe, no hay reinversión pues el "importe obtenido", se puede haber destinado a otros fines.
En resumen se trata de "probar" que efectivamente el importe de la venta se invierte en la nueva, y si para comprar la nueva se realiza un hipoteca, que de acuerdo con las manifestaciones habituales de la redacción de las escrituras de préstamo, su finalidad es adquirir la vivienda hipotecada, Hacienda utilizará este elemento de prueba para asegurar que por la parte del importe hipotecado, no se esta realizando reinversión.

Saludos.

Saludos.