Venta de vivienda heredada

Respuestas: 8

14/10/10 (19:56)

Venta de vivienda heredada

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Buenas tardes.

Llevo un tiempo leyendo este excelente foro y al fin me he decidido a registrarme y a plantear una cuestión:

Os pongo en situación:

Un piso situado en Andalucía pertenece a dos personas al 50%. Una de ellas fallece y deja su mitad a un familiar de tercer grado que acepta la herencia. Es la vivienda habitual de la persona viva que posee el otro 50%. La vivienda está libre de cargas.

El valor catastral del piso es de 31.000€ y se declara el valor que aconseja la Junta de Andalucía para el impuesto de Sucesiones, esto es: unos 72.000€ para la mitad heredada (144.000€ para todo el piso), por la que la persona que hereda el 50% abona un importe de 10.500€ en concepto de impuesto de Sucesiones, más plusvalia, gastos de registro, etc.

Pongamos que quieren vender el piso.

El dueño inicial del piso no desea reinvertir la cantidad obtenida en la venta en otra vivienda habitual puesto que se irá a vivir con un familiar o reinvertirá el dinero obtenido para vivir en una residencia de ancianos. ¿Cómo afectará esto a su declaración de la renta?. ¿En qué apartado de la declaración hay que introducir estos datos?.

La heredera del otro 50% de la vivienda, en caso de venta, obtendrá una ganancia que imagino habrá de ser minorada con todos los gastos que ha tenido por plusvalía, impuesto de sucesiones, registro, etc. ¿Esto es así?.
¿Cómo se declara y cómo tributaría en este caso?. ¿En qué apartado de la declaración hay que introducir estos datos?.

¿Qué gastos o liquidaciones tendrán que hacer frente en la venta de la vivienda?. Perdonad pero estoy verde en el tema de compra-venta de viviendas...

Muchas gracias y un saludo para todos.

al.rodrigo
en respuesta
a Kracken
14/10/10 (21:41)

Re: Venta de vivienda heredada

Las dos personas que venden ese piso tienen una ganancia o una pérdida patrimonial que integrar en el IRPF, en la base del ahorro, que tributa al 19% para los primeros 6.000 euros y al 21% para los excesos. Las diferencias entre los dos vendedores:

- El dueño inicial calculará su ganancia por diferencia entre el precio de venta (el precio correspondiente a su 50%) menos el valor de adquisición, actualizado por coeficiente. Si la compra de su 50% fue anterior al 31.12.1994 podrá aplicar los coeficientes de abatimiento a la ganancia generada desde la compra hasta el 19.01.2006, a razón de un 11,11% por año de permanencia hasta el 30.12.1994, redondeado por exceso. Al tratarse de su vivienda habitual, si esta persona es mayor de 65 años, no tendrá que molestarse en hacer cálculos, ya que está exenta el 100% de la ganancia.

- La heredera tendrá que calcular esa ganancia por diferencia entre el precio de venta menos el valor que se ha dado a su parte a efectos del impuesto de sucesiones (sumando todos los gastos inherentes a la adquisición) y actualizado por coeficiente si hace más de un año del fallecimiento.

En ambos casos el valor de venta no puede ser sensiblemente inferior al valor de mercado.

Por último, como vendedores, deben liquidar el impuesto municipal por el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la llamada "plusvalía municipal"). El importe que paguen podrán descontarlo del precio de venta a la hora de calcular la ganancia o la pérdida en IRPF.

Saludos.

Kracken
en respuesta
a al.rodrigo
15/10/10 (10:30)

Re: Venta de vivienda heredada

Muchas gracias por tu respuesta, al.rodrigo.

Me quedan dudas:

Supongamos que el piso se vende por 150.000€ (es el valor de mercado en la zona actualmente para un piso de estas características). La mitad serían 75.000€.

El dueño del 50% inicial es una persona de más de 80 años. ¿Quiere esto decir que los beneficios obtenidos por la venta (75.000€-valor de compra en el año 1991 actualizado) no tributan?. Recordemos que no va a producirse reinversión en vivienda habitual por su parte, ya que utilizará los beneficios para "subsistir" los años que le queden de vida. ¿Cómo se reflejaría esto en su declaración de la renta?.

En el caso de la heredera, se ha declarado un valor del 50% acorde a las tablas de la Junta de Andalucía por importe de 72.000€ (como he comentado antes).

El valor de su parte de cara al impuesto de Sucesiones es 72.000€ y sumando los gastos que ha tenido para formalizar la aceptación de la herencia (unos 12.300€ sumando ISD+plusvalía+gastos registrales) obtenemos 84.300€.

75.000 - 84.300 = -9.300€. ¿En este caso tendría una pérdida patrimonial o he entendido mal la expliación que has dado y he hecho mal las operaciones?.

¿Dónde se pueden obtener los coeficientes de actualización si hace más de un año del fallecimiento?.

Pido perdón de nuevo, porque soy neófito total en el tema.

Muchas gracias.

al.rodrigo
en respuesta
a Kracken
15/10/10 (12:58)

Re: Venta de vivienda heredada

Relativo a la persona mayor de 80 años, siendo su vivienda habitual, artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 (la del IRPF):

4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:

...

b. Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Por tanto, tiene exenta la ganancia. Al ser exención habría que reflejar la ganancia en la declaración y luego la exención, pero entra aquí la "legislación de formulario", no está prevista esta posibilidad ni en los impresos ni en el programa PADRE, hay que tratarlo como renta no sujeta y no reflejar nada en la declaración.

En lo tocante a la heredera, has entendido bien, tiene una pérdida patrimonial derivada de transmisión y podrá compensarla con ganancias realizadas en ventas. Si no tiene estas ganancias o las tiene en cuantía insuficiente, lo que quede por compensar lo podrá hacer en los cuatro ejercicios siguientes con saldos positivos de ganancias y pérdidas realizadas en ventas.

Los coeficientes de actualización para 2010, en el artículo 64 de la Ley de Presupuestos (todos los años se publican estos coeficientes en la Ley de Presupuestos):

http://www.sgpg.pap.meh.es/Presup/PGE2010Ley/MaestroDocumentos/PGE-ROM/doc/1/1/N_10_E_R_1_5.PDF

Saludos.

Kracken
en respuesta
a al.rodrigo
15/10/10 (13:07)

Re: Venta de vivienda heredada

Muchísimas gracias de nuevo por tu ayuda.

Recibe un cordial saludo.

11/04/12 (16:09)

Re: Venta de vivienda heredada

Buenas tardes.

Recupero el hilo porque al final la vivienda fue vendida en el 2011 y ahora toca dar cuentas en la declaración de IRPF.

Mi duda afecta a la declaración de la persona mayor de 80 años:

He revisado la normativa del impuesto y sigue vigente el tema de la exención de los beneficios de la venta al ser su vivienda habitual y tener más de 65 años, pero me queda la duda de cómo reflejar esto en la declaración: ¿Sigue vigente el comentario de al.Rodrigo en el que indicaba que no hay que reflejar dichos beneficios en la declaración debido a su exención o hay que incluirlos en alguna casilla específica?.

Otra duda: Actualmente esta persona mayor vive en casa de un familiar. Entiendo que en el apartado de la declaración donde se refleja el domicilio habitual tengo que poner la nueva dirección (marcando la X de cambio de domicilio) y en datos de la vivienda, poner la referencia catastral de la vivienda del familiar donde ahora vive y en titularidad la clave 4 (Otra situación). Como ya no le pertenece su antigua vivienda habitual no tengo que incluir su referencia catastral.

¿Hay que hacerlo de esta forma?.

Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda...

al.rodrigo
en respuesta
a Kracken
11/04/12 (17:20)

Re: Venta de vivienda heredada

Efectivamente, no hay casilla específica para declarar esa ganancia exenta y lo del domicilio todo correcto.

Saludos.

Kracken
en respuesta
a al.rodrigo
12/04/12 (08:11)

Re: Venta de vivienda heredada

Muchas gracias!.

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