Duda en compra de piso herencia

Hola

tengo una duda un poco compleja, creo , y os quiero pedir ayuda y asesoramiento.

vereis hace un par de años fallecio un tío mio sin hijos, dejando como herederos a 5 de sus hermanos. Entre otras cosas un piso que está a nombre de los cinco. Lo quieren vender y yo estoy interesado en la compra. Una de los herederos es mi madre. Actualmente hay otra persona, no familiar, que quiere comprar. Ya os he hecho un pequeño resumen, ahora empiezo con las dudas

1.- a igualdad de precio tengo preferencia sobre la otra compradora o no?

2.- mi madre me dice que no me cobra su parte, pero no se como se puede reflejar en las escrituras de la forma más beneficiosa para los dos,( cesión, donación, renuncia....). Tampoco se la repercusión sobre mi hermano en la futura herencia de mi madre.

3.-otro de mis tíos tampoco me cobraría por la compra y yo le dejaria la casa en usufructo. ( tampoco se como reflejarlo en la escritura, )

4.- no se si el resto de herederos se puede o no oponer a la compra con estas condiciones. ellos recibirian su parte correspondiente .

Un saludo y gracias por vuestras opiniones

1.- ¿Preferencia, porqué? Aquí solo vale la libre voluntad de vender de los propietarios.

2.- Un vendedor no puede renunciar a cobrar su precio de venta. Puede, si así quiere, donarte el importe. Son dos negocios jurídicos, con dos escrituras, y dos tributaciones. Una compra-venta, ITP, y una donación, ISD.

Salvo que por testamento se establezca otra cosa (y la casuística es restrictiva), esa donación acrece lo que deberá ser contado como herencia ya recibida. Es lo que se llama la colación.

3.- Por la donación, lo mismo que tu madre, pero el ISD es más caro.

Por el usufructo, es un derecho real sobre un bien inmueble. Hay que establecerlo en escritura, y va al registro de la propiedad. Es otro negocio jurídico diferente, nueva escritura, nueva tributación.

En este caso, os podeis ahorrar el coste y el trámite de la donación, ya que +/- podría ser que el valor del usufructo entregado equivaliera al valor de la parte proporcional de la propiedad adquirida. O sea, compras un 20 % de la propiedad mediante el 100 % del usufructo vitalicio.

4.- El resto de los propietarios pueden oponerse a vender. Pero como nadie está obligado a permanecer en co-propiedad, se puede instar una división de cosa común (venta forzosa). Lo mejor es llegar a un acuerdo (cualquier acuerdo) ente las partes.

La parte de tu madre, una simple donación, si está bonificada en tu comunidad pagará poco al ser padres-hijos. No dos operaciones sino una, sería absurdo venderte su parte y luego donarte el dinero recibido.
LA de tu tío, como dice Cachilipox, una permuta, aunque realmente no sé cómo se hace puesto que tu le das algo que no tienes (el usufructo de toda la vivienda), el notario supongo sabrá si es viable y cómo se hace. Me imagino que comprando primero su parte a los demás y después de la donación de tu madre, cuando tengas todo menos su parte, hacer la permuta. No obstante como se hace en el mismo momento se podría hacer incluso en una sola escritura.
Si todo se hace con el acuerdo de todos los propietarios, supongo que la operación es posible

Cierto lo de la madre.

Se puede hacer en un solo negocio jurídico, como transmisión lucrativa. Madre dona a hijo el 20 % de la plena propiedad de un inmueble, ISD.

Luego hay que solventar las otras cuatro transmisiones, por el 80 % restante.

La única preferencia en la compra que hay es la de los comuneros respecto a las partes indivisas de los restantes comuneros; por ejemplo, si tu madre comprase al resto las 4/5 partes.

Aprovechando esto tu madre podría donarte su parte y tu otro tio la suya a condición de que, cuando compres todo el piso, le dones el usufucto vitalicio del mismo y con ello podrías optar como comunero a la compra con preferencia del piso respecto a la tercera persona.

Espero que te haya servido de ayuda.

P.S.: Esto es aplicable si estás regido por el Código Civil Español; si eres da Cataluña, Navara,... No garantizo que funcione.

Por otra parte respecto a la oposición de los comuneros, lo que ha dicho Cachilipox es correcto; pero, una vez ya seas tu comunero, puedes instar a la disolución, pero aviso que ahí ya te meterías en un lío de subastas judiciales (Pregunta a Tristán, un bloguero de Rankia si quieres más detalles al respecto).

Y respecto a como influiría en la futura herencia de tu madre volvemos al Código Civil aplicable, en este caso a tu madre.

Hola

Lo primero agradecemos vuestras respuestas.

Entiendo entonces que lo más sencillo es sobre mi tío la compra por el valor del usufructo, sobre mi madre la donación. Y se podría hacer todo en una misma escritura.

La idea es pagar de impuestos lo menos posible.

Tenía entendido que en una herencia uno de los herederos a igualdad de precio tiene preferencia, pero claro en principio no soy heredero .

Muchas gracias otra vez

Para mí lo ideal sería:

Si ves que uno de tus tíos tiene prisa por vender su parte (pues se puede vender cada una de las partes indivisas), te adelantes y te hagas tu con la parte de tu madre por compraventa y lo inscribas en el Registro, así podrías ejercer rápidamente el retracto legal y tendrías opciones a hacerte con el piso.

Si ves que pueden arreglarse las cosas compraría la parte de tu madre (se paga menos por compraventa que por donación) y luego las de tus tíos (creo que existe una exención por agrupar los proindivisos) y con ello haría una permuta del usufructo de toda propiedad por la nuda propiedad de la misma con tu tío, todo a la vez.