Disolución de Condominio, exceso de compensación y unificación de créditos.

El tema es el siguiente:

Matrimonio, régimen separación de bienes.

Año 2007 adquisición de vivienda A (25% propiedad ella 75% él).
Precio 150.000 euros.
Hipoteca 120.000 euros (al 50%)

Año 2011 adquisición otra vivienda B (al 50%).
Precio: 240.000 euros
Unificación de créditos: 120.000 + 260.000. Total Hipoteca 2º ...380.000 euros

Año 2013. Divorcio
Se acuerda vender la vivienda B.
Precio de venta 200.000 euros (inferior al de adquisición)
Capital restante de hipoteca:.... 180.000 euros

Se pretende disolver ahora el condominio de la vivienda A . La pretensión es que él se queda con la propiedad a cambio de la obligación del pago de las cuotas de la hipoteca.

Obviamente los números ya no cuadran ya que contra un 25% de propiedad tenemos el 50% de una hipoteca que reagrupaba dos préstamos y las dudas son:

¿A efectos de compensación se debe tomar necesariamente los 90.000 euros que corresponde ahora cada cónyuge o se puede estimar un importe inferior dado que realmente esta primera hipoteca era solo de 120.000 euros.

Debo indicar que el banco ya me ha informado que no va a aceptar novación o subrogación por lo que, a estos efectos, se seguirá informando a Hacienda del 50% para cada NIF.

Gracias

Con independencia de los medios financieros concretos para efectuar cada operación, en la disolución de condominio lo que se debe valorar son cada activo y cada pasivo individualizado.

Así, si dividen (y adjudican a una parte) un bien común indivisible, valorado en 150.000, la parte que corresponde recibir como compensación por indivisibilidad es un 25 % del valor de ese bien. 150.000 / 4 = 37.500 €.

Si las partes acuerdan que esa cantidad no se entrega en forma de dinero, sino en forma de compensación o cancelación de obligaciones, es perfectamente válido y legítimo.

Pero entonces hay que valorar si hay o no exceso.

Resulta que la obligación (el pasivo) son 180.000 €, entre dos titulares. Si una parte asume la obligación de la otra, está asumiendo un valor de 90.000 €.

Como 90.000 € es superior a 37.500 €, hay un exceso de adjudicación, que debe tributar por TPO en el ITP (90.000 - 37.500 = 52.500 €).

Este exceso de adjudicación, calculado con los correspondientes coeficientes de actualización, deberá tributar también en el IRPF, ganancias patrimoniales.

Gracias Chachilipox por la pronta respuesta la duda está en si debo obligatoriamente compensar el 25% de copropiedad con los 90.000 euros (50% capital pendiente de la hipoteca reunificada), como bien expones, o puedo compensar parcialmente con 60.000 euros (que es el 50% de la hipoteca 1º que realmente se correspondía a esa vivienda, en tal caso habrá exceso pero menor). En otras palabras ¿se podría compensar parcialmente en este caso el pasivo dado que los 180.000 euros se corresponden a 2 operaciones de crédito distintas aunque reunificadas en una sola?

Perdona por la insistencia y gracias por adelantado.

Con independencia de lo que la pareja pretendió y/o entendió, el hecho legal es que hay una copropiedad inmobiliaria al 25-75 %, y una obligación financiera al 50-50 %.

La copropiedad inmobiliaria vale 150.000 €.
Por tanto 37.500 + 112.500

La obligación financiera vale -180.000 €, que venía en su momento de otra que valió -120.000 €.
Por tanto, -90.000 y -90.000, que venía de otra que valía -60.000 y -60.000

Persona A entrega a persona B una cosa (su 25 % del inmueble) que vale 37.500

Persona B libera a persona A de deuda que vale -90.000

El problema de ajustar el exceso de adjudicación viene de ese extraño porcentaje de reparto de la propiedad, que la pareja estableció en su día.
Sus razones tendrían, pero a la hora de liquidar la división de cosa común, y hacer su tributación, sale lo que sale.

Una cosa que se puede hacer, para minimizar la tributación, y asumiendo algún riesgo, es no establecer ante notario lo de la asunción de la deuda.
Ya que el banco no está por cambiar los titulares del préstamo...

Muchas gracias,... el asunto queda muy claro pero se me ocurre una alternativa. ¿se podría hacer una disolución de condominio lucrativa? es decir que ella renuncie a su 25% y tributar por donaciones sobre los 37.500 euros. E incluso hacer esa operación antes del divorcio con lo cual, si no estoy equivocado, la reducción es superior a la base imponible y el impuesto sería "0". Si es así mi duda sería con respecto a la deuda bancaria que seguiría al 50% para ambos pero ella sin propiedad alguna. ¿sería factible esta solución?