OT: Venta propiedad proindivisa

Respuestas: 6

28/02/13 (22:44)

OT: Venta propiedad proindivisa

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Saludos!

No es una cuestión fiscal pero creo que este es el foro más parecido:

Unos familiares míos tienen una propiedad proindivisa y tiene la duda de si frente a un comprador, para vender es suficiente que un solo propietario desee vender (en cuyo caso el resto deben aceptar o adquirir ellos la propiedad porque tiene preferencia) o es necesario que quieran todos efectuar la venta.

En el primer caso a mí se me ocurre un problema técnico ¿que ocurre si uno de los propietarios no acude a la notaría para formalizar la venta?

Alcayotico
en respuesta
a Buso
01/03/13 (00:21)

Re: OT: Venta propiedad proindivisa

Si un solo propietario vende solo su cuota parte proindivisa, no creo que necesite "permiso" de los demás, pero los demás tienen un plazo para suplir al comprador.
Si uno o varios de los propietarios no acuden a firmar venta ni han otorgado poderes para que otro les represente, sigue conservando su cuota parte indivisa y el derecho a suplir al comprador/es.
Eso creo, no soy abogado ni de lejos.

Buso
en respuesta
a Alcayotico
01/03/13 (00:28)

Re: OT: Venta propiedad proindivisa

Saludos!

No, la pregunta es si un propietario puedo obligar al resto a aceptar un oferta de un comprador o a igualarla.

Por lo que he leído en el Código Civil, cada propietario puede pedir la segregación con lo que parece que no es posible que esté obligado a comprar porque haya una oferta que le parece buena a otra.

Otra consulta: mi madre es copropietaria de unos bienes rústicos que no queremos ¿puede renunciar a ellos en favor del resto de los copropietarios sin el permiso de estos?

Alcayotico
en respuesta
a Buso
01/03/13 (00:48)

Re: OT: Venta propiedad proindivisa

Si su madre fuera copropietaria de una herencia indivisa y no quiere los bienes , puede renunciar a la herencia ante notario. No creo que de los bienes de un mismo causante pueda aceptar unos sí y otros no, es decir que o renuncia a toda la herencia de ese difunto o no renuncia. Los bienes serían partidos entre el resto de herederos que acepten la herencia, como si ella no existiera. Ignoro como es esto en territorios forales.
Creo que si no se ponen todos de acuerdo en vender el proindiviso, queda la partición o la enajenación en subasta si la cosa fuere indivisible.
Para prevenir esto conozco un padre con dos herederos testó que una heredaba tal casa y el otro tal solar y el saldo que quedara en tal cuenta bancaria si quedaba: les dejó la partición hecha.

Buso
en respuesta
a Alcayotico
01/03/13 (01:08)

Re: OT: Venta propiedad proindivisa

Saludos!

La herencia ya ha sido aceptada. No es posible renunciar a una parte y a otra no.

El caso es que parte de esta herencia son una finca rústica que no está en estado de producción. Me he informado, y esa finca tendría un valor unos 1.000 euros la hanegada si estuviera en producción (una cosa es que tenga ese valor de tasación y otra que se encuentre comprador).

Según las costumbres de la zona, si los propietarios compramos una acción de agua que tiene un precio de unos 2.000 euros podríamos cederla a una arrendatario gratuitamente durante 10 años para que la pusiera en producción. Pasados esos diez años, el nos devolvería la finca ya en producción o podríamos negociar con él el precio del arrendamiento o la venta sin estar obligada ninguna parte a aceptar.

Tal y como están las cosas, parece que sí habría quien la pusiera en producción y le daría valor a la finca (haciendo primero una inversión de 2.000 euros para que pudiera regar y cediéndola gratuitamente 10 años para que sacara provecho y la pusiera en producción).

El resto de propietarios no están interesados en este cambalache y mi madre y yo tampoco.

Otra posibilidad es venderla, pero si apareciera algún comprador pagaría mucho menos porque tiene que hacer una fuerte inversión en ponerla en producción.

Mi madre está dispuesta a vender al precio de mercado aunque fuera bajo porque difícilmente le sacaremos ningún provecho a una finca que tiene unos 20 propietarios.

He consultado el Código Civil y en su artículo 395 dice


395. Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

por lo que entiendo que sí es posible renunciar a la parte de una propiedad indivisa y que esto será en beneficio (es un decir) del resto de los propietarios.

Pero no soy conocedor de leyes

Alcayotico
en respuesta
a Buso
03/03/13 (15:18)

Re: OT: Venta propiedad proindivisa

Pues está complicado. No sé si aparte de agricultura o ganadería ese inmueble puede servir para plantación forestal, producir madera. O para energías alternativas: geotérmica, solar, eólica.
Me temo que así hay muchos inmuebles en España. Si la tierra no la trabaja nadie, o no invierte en ella, no produce. Saludos.

Buso
en respuesta
a Alcayotico
03/03/13 (15:51)

Re: OT: Venta propiedad proindivisa

Estimo que se venderá muy barata o se dejara perder. No es una finca grande. Para sacarle partido a largo plazo solo hacen falta dos cosas:


  • Una simple: adquirir una acción de agua para que sea de regadío. Su precio ronda los 2.000 euros pero se podría vender más adelante.
  • Otra muy difícil: poner de acuerdo a los aprox. 15 o 20 propietarios.

Una vez fuera de regadío, las costumbres de la zona son condonar el arrendamiento durante 10 años para que el arrendatario la ponga en producción y pueda obtener beneficios y a los 10 años recuperarla o negociar el precio del arrendamiento. Una finca de regadío en producción sí es fácil de vender y junto a ella se vendería la acción de agua que normalmente debe revalorizarse.

Además, ase finca tiene construida una casa de labor que permite ser reformada sin necesitar ser demolida y que actualmente no permitirían construir. La finca no es un gran problema; el problema es la propiedad indivisa.

Si me sobrara el dinero compraría la finca a bajo precio, la pondría en producción y llegaría a un acuerdo con algún arrendatario pero tal y como está la situación no voy a gastar unos pocos miles de euros para un proyecto tan largo.

Justo al lado de esa finca que compró mi tío adyacente a la de la familia tiene mi madre un pequeño olivar (27 olivos) que cuestan unos 300 o 400 euros anuales de mantener y cuya producción cedo gratuitamente porque la última vez que se pago, tal vez hace 20 años, el litro de aceite salía por 1.000 pesetas o 6 euros aprox. cuando su precio actual ronda los 3,25 euros.

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