IVA en terreno de la Empresa municipal de vivienda

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Respuestas: 5

17/07/12 (16:57)

IVA en terreno de la Empresa municipal de vivienda

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Hola a todos.

Tenía intención de comprar un terreno urbano en Madrid. El tema es que he ido a la Empresa Municipal de Vivienda y me han comentado que a parte del precio tengo que pagar.

-un 18% de iva
-la escritura ( como un 6 o 7%)

Les he preguntado que cómo es que tenía que pagar tantos impuestos cuando una vivienda nueva está entre el 4-10% y me han comentado que es así, que preguntarán si hay alguna otra alternativa pero que me haga a la idea.

El terreno es para construirme una vivienda yo mismo ( autopromoción). Me han comentado que igual puedo desgravarme algo del IVA ya que soy autónomo y puedo poner mi vivienda ( un % ) como oficina... pero sigue siendo una pasada ya que es muchisimo dinero sobre el precio del terreno ( que ya me costaba llegar a pagarlo...)

No hay ninguna solución para no tener que pagar tanto de impuestos? Se me ha ocurrido desde proponer al constructor que lo compre y el si se puede desgravar de ese dinero o cosas así pero lo veo realmente complicado... Se os ocurre alguna idea?

Un saludo y mil gracias!

ignition
en respuesta
a jose_vk
18/07/12 (00:04)

Re: IVA en terreno de la Empresa municipal de vivienda

HOla Jose:

EL IVA en el tema inmobiliario tiene bastantes complejidades, no todo es blanco o negro, hay mucha variedad de casos con diferentes soluciones, de hecho un casi un cuatrimestre del master que he hecho de asesoría fiscal trataba estos temas así que como verás no es tan sencillo.

No obstante te daré algunos datos para que te hagas una idea:

¿Por qué tienes que pagar IVA por un terreno Urbano?

Bueno pues porque en su día a un pobre viejecito que tenía un terreno rustico se vio inmerso en lo que se denomina un proceso de urbanización y o bien decidió vender el terreno o convertirse en urbanizador ocasional al asumir las cuotas de urbanización que le cargaban por este proceso este señor tomo la figura de empresario a efectos de IVA pudiendose deducir IVA por las derramas soportadas y debiendo repercutir por la posterior venta del terreno en su caso. Así que a groso modo podemos decir que si adquieres suelo urbano tanto a una empresa como a un particular deberás adquirir con IVA.

¿Por qué esto es así?

Bueno podemos decir que un terreno urbano está condenado a ese uso y si en el aún no se a levantado una edificación presumiblemente será su siguiente destino en el proceso de urbanización. Y bueno también porque lo dice la ley.

¿POrque terreno al 18 y vivienda al 4?

BUeno con el gravamen superreducido de la vivienda(recordar que solo para 2012) se quiere fomentar la adquisicion de vivienda y dar un impulso a este sector.

Sin embrago la compra de terreno es solo una fase del proceso productivo de esta y va gravado al tipo general. POr ejemplo un medico compra con IVA al 18 y luego este no lo puede repercutir, por añadir un caso similar a modo de ejemplo.

¿Cómo deducirte IVA?

Bueno si adquirirás el terreno para construir una edificación y posteriormente la vendes y por tanto repercutes IVA en la venta en ese caso podrías deducirte el IVA pero en tu caso no tiene mucho sentido simplemente te lo comentaba.
Si construyes la casa y la afectas parcialmente a tu negocio podrás deducirte la parte proporcional de los gastos respecto de la zona que afectas al negocio pero recuerda que el periodo de regularización de los bienes de inversión es de 10 años por lo tanto deberás tenerlo afecto durante 10 años o de lo contrario deberás devolver la parte proporcional de IVA en su caso.

¿Cómo adquirir sin IVA?

Bueno la única idea que se me ocurre con los pocos datos que tengo es que adquieras un terreno calificado rustico el cual si que está exento de IVA o bien que compres una casa ya construida y de segunda mano que aun vendida por un empresario estará exenta de IVA o directamente a un particular.

¿Hay más impuestos de por medio?

SI, aunque lo que te han comentado en la empresa municipal de la vivienda no es del todo cierto. SI adquieres con IVA deberás pagar Actos Jurídicos Documentados, es una modalidad del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados que se encuentra cedido a las CCAA aquí en Valencia es del 1,2% y que en Madrid casi seguro que está al 1%.

Si adquieres sin IVA , entonces pagaras ITP, que en la comunidad valenciana está en el 7% y que en Madrid andará más o menos por ahí , y no pagarás AJD.

Bueno esto es solo un mini resumen sin extenderme demasiado.

Un saludo.

jose_vk
en respuesta
a ignition
18/07/12 (12:32)

Re: IVA en terreno de la Empresa municipal de vivienda

Hola ignition.
Una respuesta bastante completa la verdad. Muchas gracias.

El terreno es un terreno urbano que viene de una demolición anterior, el anterior dueño debió de ser embargado, el ayuntamiento lo derribó y ahora es un solar que vende la empresa municipal de vivienda.

Estuve hablando con algunos asesores y me comentaron que les parecía raro que siendo 2º transmisión ( al haber tenido el terreno un dueño antes) era raro que cobraran el IVA, ya que para 2º transmisiones, por lo visto deberían cobrar el ITP ( que aqui en madrid, efectivamente es un 7%)

El tema de desgravarme del iva como autónomo no me parece una solución la verdad... ya que en primer lugar es una chapuza y en 2º lugar lo de los 10 años es un lastre que hace que no compense a largo plazo.

En resumen. no deberían cobrarme el ITP en vez del IVA?

Sobre la escritura, supongo que serán los gastos de notaría y tal que eso si que será un poco mas. De todos modos, así como resumen.

precio del terreno:p.e. 100.000
si es |itp(7%): 7.000
2º trans |
y es el itp|escritura(7%):7.000
-----total--------114.000

precio del terreno:p.e. 100.000
si es |IVA(18%): 18.000
1º trans |AJD (1%):1000
y es el IVA|escritura(7%):7.000
-----total--------126.000

Está correcto? me falta algún otro impuesto o sorpresa?

Cachilipox
en respuesta
a jose_vk
18/07/12 (12:58)

Re: IVA en terreno de la Empresa municipal de vivienda

La venta de terrenos edificables tributa en IVA al tipo general, igual que los ladrillos o el hormigón.

Si ese solar tenía un edificio, pero ya no lo tiene, no es segunda transmisión, ya que no te están transmitiendo el edificio. Ya no existe.

Si una operación tributa por IVA, es incompatible que tribute por ITP. Sí que tributa en todo caso por AJD, pero no entiendo el lio de 1.000 + 7.000 que planteas. A un mismo supuesto no se le puede poner más de una tributación en un impuesto. Creo que corresponde solo el 1 % de AJD.

Me parece que el precio final que corresponde son 100.000 + 18.000 IVA + 1.000 AJD (+ honorarios del notario y del registro).

jose_vk
en respuesta
a Cachilipox
18/07/12 (19:57)

Re: IVA en terreno de la Empresa municipal de vivienda

Entonces confirmamos y se puede cerrar el tema. Los terrenos tributan IVA, y aunque alguien haya vivido en ese terreno ( en una casa en ese terreno) en el pasado no tributa EN NINGUN CASO el ITP.

Es asi 100%? alguna objeción?

(lo digo sobre todo para cuando a alguien le pase lo mismo que no tenga luego tampoco resquicio de duda)

ignition
en respuesta
a jose_vk
19/07/12 (00:36)

Re: IVA en terreno de la Empresa municipal de vivienda

HOla Jose , lo que te ha contestado Cachilipox es lo correcto para aclarar las todo tipo de dudas lo mejor es leer la ley copio y pego parte del texto que nos incumbe:

"Artículo 20. Exenciones en operaciones interiores:

1. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
........
22)A. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.......

La exención prevista en este número no se aplicará a:.....c)A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística." Por tanto va con IVA.

No obstante en caso de cualquier operación te recomiendo acudir a un profesional de tu zona.

Un saludo.

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