Taltavull, de qué me suena ese apellido? Tengo que buscar...
"Con retraso
«Esto era algo que se esperaba hace tres años, cuando se había previsto el fin del 'boom'. Pero los pronósticos fallaron y no ha sido hasta ahora cuando se ha empezado a producir este fenómeno, cuando comienza a ser un hecho la desaceleración», comenta Ignacio San Martín, responsable de Análisis Inmobiliario del Servicio de Estudios de BBVA.
«Hasta ahora, compraban y vendían, porque, entre otras cosas, no había seguridad jurídica para alquilar. Ahora esta seguridad ha aumentado, por medio de la petición de avales y otras garantías que se han generalizado», añade San Martín desde BBVA.
Además, según San Martín, en estos momentos el alquiler ofrece rentabilidades muy similares o idénticas a cualquier otra inversión como bonos, acciones, etcétera, y permite seguir contando con el bien para sacarle más rentabilidad cuando de nuevo cambie el ciclo y vuelva a haber importantes plusvalías. «Ahora existe la visión del largo plazo en el mercado inmobiliario, ya que se conoce mucho más su comportamiento, por lo que no hay temores y los inversores piensan que, si no se vende ahora, ya se venderá», expone San Martín.
Nueva opción
Si la demanda responde, «este fenómeno tiene más trascendencia de lo que pensamos. Es una opción potente que antes no existía, pues prácticamente sólo se pensaba en la venta», continúa San Martín.
«La tendencia cobrará peso a medida que los precios se ajusten. Si el incremento del precio de los pisos llega a ser igual que el del coste de la vida, algo que podría ocurrir a medio plazo, se elimina la plusvalía, con lo que los que compraron como inversión optarán por el mercado del alquiler de manera generalizada», explica José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
Y es que el mercado del alquiler muestra un comportamiento anticíclico. «En un ciclo alcista, como el actual, pierde protagonismo, como acaba de ocurrir. Con el previsible cambio de ciclo, esta tendencia normalmente debería revertir, ya que, desde el lado de la oferta, ante las mayores dificultades para la venta, las viviendas previstas para esta operación pasan ahora a alquilarse», explica Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).
«El reto pues es crear un marco institucional adecuado que facilite de forma natural esta transición», concluye el director de Análisis de esta entidad.
Lo que también parece claro, según coinciden en apuntar todos los expertos, es que para conseguir finalmente la dinamización del mercado del alquiler se tiene que conjugar otro factor muy importante: la seguridad jurídica. «Es imprescindible conseguir agilizar los juicios por desahucio», apunta Galindo.
Cuándo hay que preocuparse
PALOMA TALTAVULL
El 'boom' residencial ha generalizado la idea de que la inversión en viviendas es una buena alternativa a la financiera. Los pequeños y medianos inversores compran viviendas para revender en el medio plazo, esperando obtener un beneficio diferencial mayor que el de los activos financieros. Este comportamiento es muy efectivo en los primeros momentos de expansión inmobiliaria cuando la diferencia entre el precio inicial y final es grande, pero, a medida que los precios crecen, la demanda real pierde capacidad de acceso, se reduce el diferencial y la rentabilidad cae.
Esto se fundamenta en el plazo de espera: si la compra se produce sobre plano, la venta se realizará al cabo de dos años. Si entonces los precios han crecido mucho y la demanda se ha ralentizado, quizás los compradores no puedan vender y deben incurrir en los gastos de transacción y asumir los costes de la hipoteca, lo que les compromete en un flujo de pagos para los que deben obtener fuentes nuevas de ingresos. Esas fuentes proceden del alquiler. Aparece aquí otra cuestión que influye en la operación de inversión: la búsqueda de inquilinos de calidad y bajo ries
