Una forma intuitiva de verlo sería ver cuánto pagas de cuota en relación al total de capital debido, y con una regla 3 simple sencilla ver cuánto es la cuota por cada euro debido.
Supongamos los siguientes datos:
Capital pendiente: 150.000
años: 30 (hemos amortizado 5 años, de una hipoteca de 35 años)
interés: 5,38%
cuota: 840,42 euros/mes - 167,92 eurs capital + 672,50 intereses
Cuota x euro debido: 840.42/150.000 = 0.0056 euros cuota por cada euro debido
Así p.j. si amortizamos 1000 euros empleados en reducir capital, tendríamos 5.6 euros de menor coste de cuota, y por 12 meses, un total de 67,23 eur al año.
Si metieramos en el simulador los mismos datos iniciales, salvo que le capital es de 149.000 eur (consideramos amortizacion capital de 1000), sale cuota de 834.82 eur/mes
RESULTADOS
- Por los 1.000 euros invertidos observamos nos dan(ó no nos quitan), 67,23 euros al año, considerando constantes el resto de datos; es decir una rentabilidad obtenida del 6.72%, muy superior a la ofrecida por cualquier depósito y además sin pasar por Hacienda.
Esto es debido a que al encontrarnos en los primeros años de vida de la hipoteca, el grueso de la cuota se la llevan los intereses, suponiendo casí el 80% de la misma
Se ha aplicado el método de amortización francés, que es el que más se aplica en las hipotecas, y la rentabilidad obtenida del 6,72% es superior al 5,38% de interés aplicado; esto se debe al efecto capitalización de intereses en el tiempo
Es por tanto al principio, cuando interesa más amortizar capital, debido al ahorro de intereses que se produce, ya que el grueso de éstos van al principio.
Una vez pasada la mitad de la vida de la hipoteca, la amortización de capital va siendo cada vez mayor a la de los intereses en la cuota, resultando cada vez menos interesante amortizar hipoteca, ya que el pago de intereses se efectuó al principio.
En eses caso, sería mejor optar por buenos productos de inversión(depósitos, fondos inversión...) que permita obtener una rentabilidad superior.
