Hoy vamos a jugar a los “7 errores” del promotor inmobiliario. Bueno, nos vamos a centrar en uno porque los errores más típicos exceden con mucho de siete y este blog supongo que tiene un límite de capacidad.
Si Ud es una persona que está en situación de riesgo por haber entregado dinero a cuenta a un promotor durante la fase de construcción de una vivienda, tiene una serie de derechos que debe conocer. Espero que aún esté a tiempo de conseguir que se formalicen las garantías con que debe protegerla el promotor. Por Ley.
Si está ante una situación de suspensión de la obra o, incluso, de concurso de acreedores, plantéese este artículo como una fuente de argumentos para encausar penalmente al promotor o al Administrador/Consejo de Administración de la promotora. Porque le voy a dar un argumento sólido.
Voy a hablarle de una modalidad del seguro de caución, en la que el Tomador del Seguro es quien realiza una promoción de viviendas, y los Asegurados son los compradores de dichas viviendas que entregan a cuenta dinero durante la fase de ejecución material de la misma o, incluso, sobre planos. Obviamente el dinero del que hablo es “A”; el “B”, compréndanlo, no existe… Se trata del seguro de AFIANZAMIENTO DE CANTIDADES RECIBIDAS A CUENTA.
Si hacemos algo de historia legal, encontraremos el Decreto-Ley 2114/1968, la Ley 57/1968, y la más reciente Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Fíjense que les hablo de algo que es mandato legal desde ¡1968! Igual muchos de ustedes, estimados lectores ni siquiera habían nacido. Según dicho cuerpo legal todas las personas físicas o jurídicas que promueven viviendas, garajes y trasteros vinculados, de Protección Oficial, a Precio Tasado, o de Renta Libre, DEBERÁN (es decir, no pueden salirse por la tangente) suscribir una póliza de seguro de caución por la que se garantice a los compradores que las cantidades que éstos van a entregar a los Promotores, con anterioridad a la entrega de las viviendas, garajes y trasteros (insisto, sea sobre planos o durante cualquier momento de la ejecución material), les serán devueltas en caso de no efectuarse la construcción de las mismas, o si esta construcción se realizase en plazos distintos a los pactados entre las partes en el contrato de compraventa; es decir, en caso de no terminar la obra o entregarla con retraso. ¿Queda claro?
Para ello, tal como determina la legislación vigente, las cantidades anticipadas por los compradores de una promoción de viviendas y recibidas a cuenta por el promotor deberán ser ingresadas por el mismo en una cuenta especial, con separación de cualquier otro fondo de los que el promotor sea titular y serán exclusivamente destinados a ESA obra. ¿Lo van pillando, verdad?
Y de ello se concluyen varias cosas:
- Quien no ha cumplido con el mandato de la Ley está operando de modo ilegal.
- Quien administra una empresa, incumpliendo las obligaciones que la Ley marca a la misma, lo hace de modo irresponsable y desleal y, en aplicación del art 69 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada o de los arts 133 a 135 de aquella de Sociedades Anónimas, deberá responder de las responsabilidades que nazcan de dichos actos con su patrimonio y el de su cónyuge de forma ilimitada. Aclaro que con el patrimonio actual y futuro, tal como establece el 1.911 del Código Civil.
- Quien tenga cantidades entregadas a cuenta y aún tenga un promotor no concursado a quien acudir, tiene que exigirle que cumpla la Ley y le entregue la caución que en este artículo se describe. Caso de hacerse el sueco, lo mejor es denunciar.
- Si los compradores de viviendas hubieran sido exigentes en el cumplimiento de estas garantías, muchos de ellos no estarían inmersos en graves problemas en la situación de crisis actual.
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Evidentemente para ello habría hecho falta que alguien les informara de sus derechos; para eso estoy escribiendo este artículo, para intentar ayudar al siguiente.
