El Robin pocero Hood de Fuenlabrada y las acampadas
El anuncio ha provocado acampadas en la calle para ser los primeros en comprar semejante “chollo”.
Estos eufóricos compradores deberían meditar mientras acampan los siguientes puntos:
1 – Deberían informarse (seguro que no lo harán) si la entrada que van a dar de entre 9.000 y 15.000 euros está avalada por alguna entidad financiera (hay que tener en cuenta que este señor proclama que es una O.N.G. con piernas y no se puede esperar que tenga un patrimonio con el que avalar el coste de 2.000 viviendas).
2 – Deberían preguntar antes de pagar si por donde se van a construir los pisos pasará algún día algún autobús o cualquier otro vehículo de transporte colectivo.
3 – Otro dato muy a tener en cuenta es que probablemente dentro de dos años y medio que está prevista la entrega de llaves se puedan comprar pisos terminados algo mejores que esos y quizá mejor situados por el mismo precio o algo menos.
4 – Se debería calcular el coste de los intereses del dinero que se va a desembolsar durante todo el tiempo que no se va a poder habitar la vivienda en cuestión. Luego añadirle la prima de riesgo de que por cualquier motivo imprevisto o previsto no se llegue a construir esas viviendas y haya problemas en la recuperación del dinero adelantado en todo o en parte. (No sería el primer dinero entregado sobre el boceto de un plano – porque no creo que haya plano todavía- que se evapora).
5 – Se deberían informar si podrán recuperar el dinero de la entrada en el caso de que llegado el momento ningún banco les conceda la hipoteca y no puedan vender o traspasar su piso a nadie debido a que entonces todo el mundo sabrá que esos precios son caros.
6 – Aquellos que estén a la cola para comprar un piso con idea de venderlo y pegar el pelotazo deberían mirarse al espejo para ver si se les está quedando cara de tonto y no lo habían notado todavía.
He visto tantas veces en mi vida montones de gente eufórica peleándose para comprar algo que no les convenía, que cada vez que lo vuelvo a ver se me disparan las alarmas.
El señor pocero ha dicho repetidas veces que su beneficio es el 3.60%, y que si vende muchos pisos lo bajará al 2.50%. La gente cree que es un santo por ganar tan poco, pero habría que meditar un poco cual es su cometido exacto en la promoción de esas viviendas. Como ese beneficio no es suficiente para asumir ningún riesgo, es probable que su función sea la de ensamblador: cobrar el dinero de los compradores, apalabrar los terrenos y adjudicar las subcontratas para edificar, cargar su 3.60% de beneficio y calcular el precio.
Como se puede imaginar cualquier persona que no quiera creerse sus fantasías, si falla cualquier eslabón de esa cadena, (incumplimiento de las subcontratas, modificaciones en la adjudicación de los permisos para construir, emisión de nuevos impuestos, suspensión de pagos de alguna de las partes implicadas, etc.) las pérdidas las soportarán los únicos que han desembolsado el dinero: los compradores. Si todos esos riesgos los asumiera el pocero, ni podría asumirlos porque no tiene la suficiente capacidad, ni sería posible empresarialmente hacerlo cargando un margen del 3.60%.
Un consejo para el resto de promotores de viviendas:
Señores promotores, aprovechen la euforia de los acampados y pongan un chiringuito de venta de pisos en ese sitio, pero el viernes para ganar al pocero por la mano. Mejor será bajar los precios y vender los pisos que tienen terminados que perderlo todo queriendo mantener el tipo. Piensen que no van a tener muchas oportunidades de endilgarle sus viviendas a alguien, y estos compradores acampados tienen su voluntad ya quebrantada debido a que llevan varios días durmiendo mal.
No se preocupen si ganan poco, consideren la operación como una venta a la baja (venden esas viviendas que tienen terminadas, con la intención de generar liquidez para recomprarlas en un par de años más baratas). Dentro de dos años el que tenga un duro en metálico marcará el precio de las casas y de las cosas.
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Etiquetas: burbuja inmobiliaria
Publicado por Francisco Llinares
a las 15:58
tengo un conocido que es como tú de sabio pero en el mundo inmobiliario (lleva casi 50 años viviendo del tema con honradez y prudencia, que no es poco, eso sí de bolsa ni idea...), y aparte de predecirme con acierto la que se nos venía allá por 2006, también afirmaba que la cosa va para largo (5-10 años por lo menos).
No sé el resto del mundo como saldrá de la crisis, pero que aquí tenemos un problema mucho más gordo está claro, ya que la esclerosis está implantada en el tejido productivo del país y avanza cada día.
Otro aplauso para el Sr Llinares!!!!! Yo voy acumulando efectivo para una vivienda como bien dice, en un par de años veremos como está esto... cuando todos los entes públicos y los itneresados se apresuran a decir que esl 'el mejor momento' para comprar vivienda uno ha de pensar que su consejo no es gratuito, es más debe ser un desconsejo pro que ellos quieren soltar lo que va a subir de precio... nadie en su sano juicio haría eso pero resulta que los constructores tan seguros están que van a subir de precio que como tienen muchos pisos nos venden algunos con ligeros decuentos para que participemos de la nueva fiesta.... jaja es que es de risa a veces!!!!!!!!
Has puesto, en parte, el dedo en la llaga. La culpa del ensalzamiento de la figura de éste señor (El Pocero de Fuenlabrada)la tienen los medios de comunicación que, como casí siempre, tergiversan y manipulan la noticia a su conveniencia. Este señor (El Pocero Bueno, dicen; el otro debe ser El Pocero Malo)no es promotor, sino que administra una COOPERATIVA. Es decir, lo que cobra NO son beneficios, sino que son honorarios por su gestión, correspondiendo el riesgo empresarial a todos los cooperativistas. Sin dudar para nada de la honradez de éste señor en su trabajo (algunos gestores de cooperativa no pueden decir lo mismo), los medios, deliberadamente, han omitido parcialmente éste, pequeño pero importante, detalle.
Un saludo,
DrNo.
Todas las reticencias que ha puesto son muy razonables, pero se le pueden aplicar igualmente a la mayoría de promotores. Conozco varios casos de "importantes" promociones que han estafado de variopintas maneras a los compradores. Hubo zonas de alta demanda que se adelantaron importantes cantidades de dinero por la futura compra de "humo" (planos y dibujitos muy bonitos) y acabaron en los juzgados por años.
Brutal! absolutamente brutal! aun me estoy riendo.
Hola Francisco,
En este comentario dices que "Dentro de dos años el que tenga un duro en metálico marcará el precio de las casas y de las cosas".
¿Quieres decir con esto que vamos directos a un escenario de deflación, en donde lo más importante será tener cash?
Un saludo,
Las promociones son en varios municipio de Madrid y norte de Toledo. En Fuenlabrada se pueden encontrar pisos por esos precios y ya no digamos en otras poblaciones como Humanes, Moraleja o Griñon y por el norte de Toledo, te hacen 2x1.
Los pisos son en régimen de cooperativa, "El pelucas" no es constructor, ni promotor.
En las cooperativas sabes cuando empiezas a pagar, pero no cuanto terminaras pagando, ni cuando te entregaran el piso.
Todavía no tiene la compra del suelo cerrada, y si es en desarrollos nuevos, seguramente, los propietarios no tengan todavía sus parcelas adjudicadas. Por eso no puede decir donde va a ofrecer las viviendas.
Este Robin Hood no es ninguna ONG, se endosará casi 9 millones. 2.100 viviendas x 140.000 € (de media)= 294.000.000. El 3% de comisión: 8.820.000 €.
Hay promotoras, como Reyal, que llevan unos meses gestionando cooperativas, para salir de todo el suelo que tienen.
Un saludo
Francisco tronco... segun lo que nos cuentas tu y los colegas de Fresh Family Office, aqui todo va a ir "pabajo" y el que espere con las pel@s en el bolsillo podra compra casas, acciones, fondos... a precios de risa dentro de unos añitos.
Si todo el mundo opinase asi desapareceria el consumo, se paralizaria la economia y los pseudo-inversores podriamos dedicarnos a invernar durante al menos un par de años, para despertar el 2011 y reunudar la actividad inversora.
Estoy por irme con mi chica a una playita en un pais tercermundista a pasarlos en una cabaña de madera frente a la playa, porque por el precio de la hipoteca de mi cutre-piso en Madrid-Vallekas viviré alli como Bokasa, ahorrare y a mi vuelta en 2015 comprare mas propiedades que Ruiz-Mateos en sus buenos tiempos.
Pelas, no compares a Llinares con los gestores esos. Hay gente con clase y clases de gente. Pobre del cliente que caiga en sus manos!!
Lo realmente cierto es que 120.000 euros no es barato y 162.000 está fuera de mercado, no es asequible.
El primer preci podría quedar dentro del rango superior, realmente algo fuera, de lo accesible a un mil eurista con unos 30.000 euros ahorrados, y contando siempre y unicamente y por prudencia con un único sueldo por si falla alguno de la pareja, que es algo muy habitual.
Seguir pensando que algo que va a costar, sin margen comercial por ser cooperativa, unos 120.000 euros, es barato, es seguir con el esquema de precios burbuja en la cabeza.
Todo ello sin tener en cuenta el resto de riesgos que dice Francisco, y que todos conocemos cooperativas que no han terminado muy bien, aunque también las hay y muchas que si terminan bien, pero el momento es complicado.
La gente aún no ha cambiado la tabla de precios de su cabeza, 60.000 es barato, asequible (a algunos les dará la risa, lo se, a otros más bien cagalera), 120.000 es el doble (las matemáticas son mi fuerte, jeje), y es caro para el sueldo habitual de los compradores (menos de 1.000 €).
Fer tronco... con todos mis respetos un colega que gane menos de 1000 euros al mes no deberia pensar en comprarse un piso, sino en buscarse otro trabajo.
Te lo dice alguien que no tiene estudios y empezo ganando bastante menos de esa cifra, y que hoy ingresa bastante mas pel@s que la mayoria de los universitarios con MBAs que pululan por España.
Hombre, Pel@as, que no todo el mundo puede ser fontanero....
Fíjate que ya en la edad media los alquimistas querían convertir el plomo en oro y vosotros lo habéis conseguido ;)
Por cierto, menuda risa de web que tienes, con troncopel@s y todo. Saludos a la señora Pel@s.
Perdón pero vaya sarta de razones chorras.
Es que esos riesgos no los corres con un promotor que venda los pisos a 400.000 euros???
Eso de que en pocos años los pisos van a volver a valer 120.000 euros no me lo creo ni bebida.
En fin...
Por cierto que no es la primera vez que construye a esos precios y con ese "margen" de beneficio. Ya lo hizo hace tiempo y todos los compradores tan contentos están en sus pisitos baratos viviendo.
Lo único que ahora ha salido en los medios de comunicación y ya es motivo de que se le tiren al cuello.
Aquí en el barrio es un tio muy admirado y que siempre se ha preocupado mucho por los vecinos.
Para "el Pel@as",
Hace un año leí en un periódico que la mitad de los trabajadores españoles eran mileuristas.
Ya sé que no podemos creernos todo lo que dicen las estadísticas ni los diarios.
Pero basta hablar con amigos/as para darse cuenta que los sueldos de mucha gente no son ninguna maravilla.
Caso aparte son los fontaneros, albañiles, pintores, etc.
Un saludo,
Excelente operación de màrqueting, la que ha realizado Robin el pocero, con los medios de comunicación que le tratan de benefactor, cuando lo que pretende este señor es vender sus servicios de gestor a cambio de una suculenta retribución.
S2,
Siull
Bueno, pues me alegro que te vaya bonito que se dice, El Pelas, pero lo realidad es que la mayoría de los empleados del sector construcción que ganaban el oro y el moro, ahora no ganan ni esos 1.000 euros.
El salario de una inmensa mayoría de personas ronda esos 1.000 euros y comprar amparánose en que si son pareja son 2.000 es un error bajo mi punto de vista.
Con esos 1.000 euros hay mucha gente que vive, y ha de pagar un alquiler, y la verdad suena prepotente lo que dices, pero nada, espero que el sector fontanería no se pare nunca, lo que está claro es que cada día resulta más sencillo encontrar gente para hacer una reforma, por menos dinero, cuando hace poco era imposible que nadie fuera a casa para una tontería si no era a un precio abusivo.
A algunos les duele que los pisos puedan bajar, se puede entender, pero es que deben bajar, o estar 20 años sin subir, que es casi lo mismo, pero peor porque la actividad estará más tiempo parada.
Joaquin & Fer troncos... teneis razon.
Soy el primero que considera que no es justo que un pringadete sin estudios como yo se levante muchas mas pel@s que un colega con dos carreras y tres masters...
Tambien considero injusto que un piso se venda por lo que se vende, porque realmente no lo vale...
Pero yo no soy responsable de una cosa ni de la otra.
De todas formas siguo opinando lo mismo... Un tio que gane mil euros no debe pensar en comprar un piso, sino en cambiar de trabajo.
Tambien dudo que la peña gane 1000 euros al mes como Fer asegura... Yo se lo que pago a la gente que trabaja conmigo, y se tambien con lo duplican con chapucillas fuera del horario laboral.
Si no fuese así... en España no se verian aparcados en los barrios obreros los mismos coches que se ven en los barrios financieros de Zurich o Londres.
Y con referencia al sector de la construccion está claro que es como la bolsa... ciclico al 100%.
Por eso yo me preocupe de firmar contratos de mantenimiento con empresas, colegios, urbanizaciones, etc... que me permitiran mantener mi nivel de ingresos durante al menos los proximos cinco años.
Os aseguro que yo no he despedido a nadie y mis obreros siguen cobrando lo mismo.
Ah, Joaquin me ha encantao lo que has escrito: "Fíjate que ya en la edad media los alquimistas querían convertir el plomo en oro y vosotros lo habéis conseguido ;)"
Afortunadamente para mi es tan cierto como que hoy es miercoles y este es el blog de mi colega Llinares.
Solo estaba de broma contra el estres laboral.
Siento la que he montado en el blog.
Joaquin, me ha encantao... en serio.
De hecho la he publicao en mi web.
Felicitarte porque te vayan también las cosas Pelas pero espero que no estes largo en todas esas acciones.
Totalmente de acuerdo con "Un tio que gane mil euros no debe pensar en comprar un piso, sino en cambiar de trabajo." ese es el problema de esta sociedad.
elzorro tfe tronco... leo al Llinares, pero desgraciadamente aun no tengo la cultura suficiente para entenderle y emular su operativa.
Tal vez por eso y por que me costado mucho sacrificio ahorrar mis pel@s aun soy un INVERSOR TUNTUNERO VALUE.
Mi filosofia de inversion es muy sencilla y te aseguro que de momento a mi colega Warren y a mi nos funciona... compro barato acciones sin deuda que pagan un buen dividendo y las mantengo en cartera durante años.
Confirmo que estoy largo en alguno de los valores que tengo en la web (esta sin actualizar), pero aun conservo un 50% en liquidez para seguir comprando.
Esto me permite tener un buen nivel de ingresos en tiempos de crisis (Thanks Cesar Augusto!!!), y evitar hacer rico a mi banco y a mi broker con sus comisiones.
De todas formas, como dice mi colega Llinares, si le leo es por que me va la marcha, y espero algun dia poder ejecutar las operaciones que nos enseña para hacerme tan rico como el sin moverme de casa...
Llinares, hay veces que hablas por hablar...
Sobre el pocero bueno:
. el pocero bueno no puede comprar antes el suelo porque DEBE constituir la cooperativa primero.
. la cooperativa tiene como capital exclusivamente los fondos aportados por los socios. Recordemos que no es un promotor que compra suelo por su cuenta, construye y vende al precio que le da la gana (y que le permite el mercado).
. con los 240.000 euros recaudados debe hacer frente a la negociación del suelo, registro, papeleo, gestión de licencias, anteproyecto, sus honorarios, etc... En cualquier caso, los compradores SON socios de la sociedad y ostentan derechos sobre su capital.
. El pocero es sólo el gestor de la cooperativa. Es su modelo de negocio. Del total, se lleva un 3%. De 2.000 viviendas a 160.000 euros aprox = 320.000.000 euros en total, donde el 3% son 9 millones de euros. Si la construccion son 2 años y pico, él y su equipo se llevan unos 4 millones al año. Es una cifra respetable pero si deja contentas a 2.000 familias, a mi me parece muy bien.
. Imaginaros el margen adicional que se llevan otros promotores, como el pocero malo, vendiendo los pisos 60.000 euros más caros. 60.000 euros * 2.000 pisos = 120 millones de euros. Ahí es nada. Si os fijais en la cifras del año pasado de metrovacesa o reyal, tienen un 40% de margen bruto en las promociones. Una verdadera BARBARIDAD. El problema es que se han endeudado para comprar suelo que se ha depreciado este año y se tiene que comer esas deudas con patatas porque no hay ventas que puedan asumir esos precios de suelo con el stock ya existente.
. le debe de tocar el alma al pocero bueno que un dueño de un solar especule y se quiera llevar un incremento del 30% sobre el precio del suelo de un dia para otro después de ver las escenas de las colas por la tele.
. Recordemos que el suelo SOBRA en España. Es un problema ficticio creado por los políticos para freirnos a impuestos. Cuando vayais en avión a una ciudad, mirad por la ventanilla y veréis que está todo desierto. España es el país con menor densidad demográfica de Europa. Si urbanizamos nuestra querida piel de toro con la misma densidad existente en el barrio de Salamanca de Madrid (que no es un ejemplo de urbanismo desbocado ni mucho menos y despreciando los problemas logísticos obvios), nos caben 3.000 millones de personas en España. La mitad de la población mundial.
. en este caso las colas y el pollo lo han montado la gente que se emociona con el producto. Pero es totalmente disculpable, lo hacen porque la gente tiene necesidad y HAY DEMANDA DE VIVIENDA pero a BUEN PRECIO. Tened en cuenta que después de tantos años de manipulación, la gente quiere solucionar su problema personal y listo. Esto es visto como una buena oportunidad para ello.
. en un mercado tan "sui generis", tan alterado e intervenido como el inmobiliario madrileño, unos pisos a un precio asequible en Madrid parecen un cisne negro cuando deberían ser algo normal. Pero fijaros lo que pasa...
. Los raros son los otros: los que se han metido en hipotecas de 300.000 euros con sueldos de bi-mileurista.
. Si la repercusión del suelo sobre el precio final del piso del pocero bueno es de un 30% aprox (sobre 160.000 euros de precio final, la construcción + proyecto son aprox 110.000 euros y el suelo + licencias + gastos coop. unos 50.000), a los socios les subiría el precio final un 10%, unos 15.000 euros aprox.
El pocero bueno tiene tres posibilidades:
a) deshacer la cooperativa y devolver los fondos. No sería problema, pero sería una pena por los que han estado 5 dias esperando en una tienda de campaña. Follón al canto y, realmente, creo que no es necesario.
b) repercutir directamente los 15.000 euros al socio de la cooperativa. Como nos hemos movido con precios por las nubes y ahora nos parece una tonteria una subida de 15.000 euros pero esto es añadirle aprox. 5 años de hipoteca a un trabajador normal. 15.000 euros a 30 años son 30.000 euros contando los intereses. Mil euros más al año o si se pagan al año 6.000 euros, esto es 500 euros al mes, representan cinco años más de condena. Digo yo, que el socio comprador de la cooperativa podrá esperar un par de mesecitos mientras le negocian un precio mejor. Aunque siga de alquiler dos meses más sobre la fecha de entrega prevista, se ahorra una pasta.
c) el pocero decide seguir negociando. Para mi es la opción más ventajosa porque si un proveedor, en este caso el dueño del suelo, se ha subido a la parra y AHORA estamos en un MERCADO DE COMPRADORES, el pocero bueno DEBE abrir otras negociaciones de compra de suelo para que los precios sean competitivos. Si el que vende los ladrillos, también sube el precio un 30%, el gestor de la cooperativa deberá buscar proveedores nuevos y otras alternativas de construcción por el bien de los socios de la cooperativa. No os parece?
Que conste:
. no soy el hijo secreto del pocero bueno.
. no soy socio de la cooperativa.
. es solo una opinión de un observador desde la barrera y no conozco los detalles.
. sinceramente, reconozco que me caía bien el pocero bueno.
. creo que a lo mejor ahora al pocero bueno le sacan chanchullos varios(creo que estuvo arrestado por encabezar una protesta vecinal) o le sale una vecina, un socio, un pariente o una antigua novia diciendo barbaridades de él en un programa de testimonios.
. ahora el pocero bueno me cae mejor porque es una prueba palpable de que los políticos nos están tomando el pelo en este país y de que como sociedad de borregos somos un caso de estudio: a las personas se las sube primero a un pedestal, se las etiqueta como símbolos y héroes locales y luego se las lleva a la horca y al garrote vil sin solución de continuidad. Cuantos casos tenemos de esto?
Vaya tropa, que país!