Blog sobre finanzas personales
Rafael San José presenta sus anotaciones sobre temas financieros.

¿Por que no contratamos la hipoteca en yenes?

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Publicado por Rsanjose el 18 de noviembre de 2006

La hipoteca en Yenes

Actualmente existen hipotecas multidivisas, cuyo capital pendiente puede cambiarse de una a otra según nos convenga con idea de poder aprovechar los tipos inferiores que existen en Japón o Suiza principalmente. Otros usuarios expertos, prefieren además pronosticar los cambios de divisa para aprovechar las revalorizaciónes y depreciaciones de las divisas y obtener un descuento adicional.

La principal ventaja de estos productos consiste por un lado en que los tipos de interés en Japón (y en menor medida en Suiza) están bastante por debajo de la Eurozona, por lo que el interés aplicable al préstamo es menor.

Pero... ¿Qué es una divisa?

Para conocer cual es el principal riesgo de este producto lo primero que tenemos que tener claro es ¿qué es una divisa?. Podemos encontrar varias definiciones como por ejemplo esta definición libre extraída de wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Divisa) en la que Divisa es definida como "la moneda utilizada en una región o país determinado. Las divisas fluctúan entre sí dentro del mercado monetario mundial. De este modo, podemos establecer distintos tipos de cambio entre divisas que varían constantemente en función de diversas variables económicas como el crecimiento económico, la inflación o el consumo interno de una nación."

Debemos pues comprender que su valor de cambio varía constantemente y que por lo tanto, aunque existe dependencia de ciertas condiciones económicas, su valor es impredecible porque lo fija el mercado (oferta y demanda). Aunque hagamos una predicción de los posibles valores de cambio futuros, siempre podemos equivocarnos o surgir imprevistos que afecten directamente a la economía de una de las zonas (datos económicos inesperados, atentados terroristas, catástrofes naturales, etc).

¿Qué es eso de que el valor de una divisa varía?

Por si aún no ha quedado claro, esto viene a decir que la valoración de las monedas de una zona cambia respecto a las de otra. Pongamos un ejemplo:

El 25 de Octubre de 2000 podíamos comprar 89,57 yenes con un sólo euro. Supongamos que en ese momento pedimos una hipoteca de 120.000 euros. Aplicando el cambio, el banco nos concede un préstamo de 10.802.142 yenes (120.000 euros x 89,57 yenes/euro).

Si esa operación la hubiésemos hecho el 9 de noviembre, la deuda hubiese sido de 18.249.192 de yenes, ya que el cambio estaba en 151,32 yenes por cada euro (120.000 euros x 151,32 yenes/euro).

Como se puede comprobar existe una diferencia sustancial en el capital inicial que se debería de haber contratado en una u otra fecha. En este caso, sería mucho más favorable haber contratado el 25 de Octubre de 2000, es más, si ahora convirtiésemos los 10.802.142 yenes a euros, la deuda sería de 71.386,08 euros (10.802.142 yenes / 151,35 yenes/euro) en lugar de los 120.000 iniciales.

Considerando lo anterior, es fácil ver por qué todo el mundo ahora se fija en este producto... ¡El ahorro hubiese sido considerable!.

Una fluctuación como esa en 5 años nos hace pensar que no se trata de un producto tan seguro como los comercializadores nos quieren hacer creer y que encierra un grave riesgo; en cambio, aprovechan para ir explicando como quien haya contratado hace 5 años ha amortizado más de un 60% de la deuda gracias al tipo de cambio, y encima pagando un tipo de interés más bajo que el de la Eurozona.

Yo tengo una lectura bastante diferente... Quién contrató en Octubre de 2000 ha ganado, pero ahora el cambio de yenes a euro está lo suficientemente alto como para que exista un fuerte riesgo de corrección por lo que la operación será a la inversa.

Supongamos que contratamos el préstamo el 9 de Noviembre de 2006 por 18.249.192 de yenes (o sea 120.000 euros)... ¿Qué ocurriría si el 31 de Diciembre el cambio está a 130 yenes/euro en lugar de a 151,32 yenes/euro? Pues que la deuda en Euros sería de 140.378,40 euros (18.249.192 / 130), por lo que en mes y medio habríamos perdido más de 20.000 euros. Cada tres meses se puede cambiar de divisa, pero los 3 meses no los hace hasta esa fecha, así que aunque estemos pendiente sólo haríamos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro. Si después decidimos cambiar, encima tendremos que pagar la comisión de cambio.

Los tipos de interés.

Como dijimos anteriormente, la principal ventaja de este producto es aprovechar los tipos de interés más bajos (actualmente) en otras zonas.

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Franco Suizo a 12 meses:

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Yen Japonés a 12 meses:

Una vez calculada al cuota de una hipoteca en divisas y otra en euros, la subida del tipo de interés en una zona y en otra afecta de la misma medida; esto es, una subida del 1% en el Libor en yenes y un 1% en el Euribor provocarían la misma subida (porcentual) en ambas hipotecas. Es cierto que el Euribor sube pero el Libor en yenes también, y el recorrido de subida es potencialmente mayor porque allí los tipos están más bajos.

Con esta hipoteca no renunciamos al riesgo de subida de tipos, simplemente lo trasladamos a la evolución de una zona económica que nos es ajena.

Que no nos vendan la moto... El Yen japonés no ha estado siempre en los niveles actuales y seguramente tampoco lo va a estar siempre. A finales de los 80 y principios de los 90 acarició niveles cercanos al 10%... A mediados de 2002 llegó a los niveles del 1% pero actualmente está subiendo y ya se encuentra por encima del 2%... ¡Sí! más bajo que el Euribor pero subiendo a buen ritmo.

Una vez calculado el préstamo, una subida del 1% afecta igual al Euribor que al Libor, esto es, los intereses se calculan aplicando el tipo a la deuda, con lo que si el Libor japonés sube un 1% y el Euribor también ambas hipotecas suben lo mismo... Al tener los tipos más bajos en Japón, también hay más recorrido al alza y por lo tanto más riesgo.

El cambio de divisa.

En el siguiente enlace podemos acceder a los cambios del Euro respecto a otras divisas:

Desde la creación del Euro éste se encuetra en máximos históricos respecto a casi todas las divisas, pero esto tampoco es algo que necesariamente tenga que seguir así; en cualquier momento, la divisa puede reaccionar de forma distinta y dejarnos atrapado con una deuda bastante más elevada que la original; más para quienes hagan nuevas contrataciones y que no cuentan con la sustancial ganancia que han obtenido quienes hayan contratado hace 5 años y que les ayudaría a amortiguar la caída.

Las características del préstamo

Partamos de una hipoteca media de 120.000 euros y busquemos un par de productos:

  • Hipoteca de Oficina Directa o Hipoteca Naranja con nómina
    • Comisión de apertura: 0%
    • Comisión de cancelación: 0% (Subrogación 0,5% en Oficina Directa)
    • Tipo de interés: EURIBOR + 0,33%
  • Hipoteca multidivisas
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Tipo de interés YEN: LIBOR + 0,75%
    • Tipo de interés EURO: EURIBOR + 0,60%
    • Comisión de Cambio: 0,20%

Si una vez contratada una hipoteca en divisas al LIBOR + 0,75% comprobamos que el Euro se revaloriza mucho y nos asustamos, o si nos arrepentimos porque la evolución ha sido desfavorable nos encontramos con lo siguiente:

  • Fuerte revalorización del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos menos euros gracias al cambio (muy bien).
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda menor.
  • Fuerte caída del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos más euros gracias al cambio.
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda mayor.

Le recomiendo que antes de decidirse descargue esta hoja de cálculo y plantee diferentes escenarios de subidas y bajadas de tipo (tanto en Euros como el Yenes), así como distintos comportamientos del cambio de divisa.

Insisto en que el producto puede resultar ventajoso, pero que estamos hablando de la deuda más importante a la que se enfrenta una familia, y que por lo tanto, antes de firmar habría que evaluar y conocer el riesgo que conlleva.

Etiquetas: yenes · hipoteca



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Comentarios (mostrando del 61 al 80)
61 Rsanjose
12 de octubre de 2007 (13:30)

Gracias Carlos Nistral por tu comentario.

En cambio tengo dos preguntas...

1ª ¿Crees que realmente ha pasado la crisis subprime? Parece que los tipos pueden dejar de subir en la Eurozona y USA los está bajando.

2ª ¿Realmente crees que se puede hacer una previsión fiable de la evolución de una divisa a un año vista? En realidad no entiendo mucho de divisas, pero en un año pueden ocurrir 40.000 cosas que afecten a esa valoración. Por ejemplo, hace unos meses todo el mundo pensaba que los tipos no iban a dejar de subir y ya ves, revienta la crisis subprime y todo el escenario cambia.

Muchas gracias.

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62 Anonimo
Anonimo
06 de noviembre de 2007 (00:53)

Buenas a todos:

Disculpad, pero hay algo que no veo claro en la excel... ¿El cambio de yenes (o lo que sea, en su caso) no debería afectar a las columnas "Pendiente","cuata" y "Ahorro" de la página llamada "Yen"? No veo que se modifique si lo cambias a mano en la casilla "G3".

Gracias y un saludo.

TGG

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63 Rsanjose
06 de noviembre de 2007 (17:06)

Hola Anónimo.

Es tal y como tú dices, o sea, que sí que cambian.

si en la hoja "Yen", cambias la casilla G3 (cambio Yen/Euro), las columnas de la hoja "Yen" Pendiente (D), Amortización (E), Intereses (F) y Cuotas (G) se recalculan.

Las que no se recalculan son las equivalentes en Euro, pues ese tipo de cambio se utiliza en ambos sentidos y el resultado es el mismo.

No te creas por eso que el cambio no importa... Pues si en las casillas amarillas de la columna J (Cambio) realizas cambios verás como ahí si que importa... Prueba a poner por ejemplo 100 ó 110 en la casilla J21... O mejor 80.

Prueba también a ver que pasaría si subiese el libor más deprisa que el Euribor.

Ya por último, prueba con las dos cosas a la vez.

Espero que ahora sí lo hayas entendido.

Saludos.
Rafa.

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64 Anonimo
Anonimo
08 de noviembre de 2007 (00:56)

Perfecto. Ahora sí: Entendido.

El problema que le veo a este tipo de préstamo es que puedes intentar prever lo que pase en unos meses, o incluso a un año vista, y puede que acertar, pero en 15, 20 ó 30 años, es prácticamente imposible, lo cual casi con seguridad es dejar que tarde o temprano te pille el toro, supongo...

En fin, que creo que no tengo valor yo para ésto, pero por lo menos he aprendido algo.

Muchas gracias por el foro, la excel y la explicación.

TGG.

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65 Anonimo
Anonimo
22 de noviembre de 2007 (22:02)

Es buen momento para contratar una hipoteca multidivisas??

En que moneda, yen, chf o €

Y que banco da mejores condiciones a 30 años, conozco las de Bankinter y las del Barclays (máx. 15 años, no me vale)

Me podeis ayudar??

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66 Anonimo
Anonimo
22 de noviembre de 2007 (22:25)

Tengo entendido que el CHf está al alza, y el Yen está tonteando en torno a los 161 por lo que la previsión de los 170 dic'07 y 180 dic'08 pueden recortarse.

Parece que la economía € se relentiza y la subprime? puede afectar mas de lo previsto.
Aunque mientas tengamos la inflacción por las nubes.

Japón sigue en deflacción y el 0,75% parece alto y puede bajar, pero dicen que está muy devaluada, G7 puede influir?? El mayor riego lo veo en el YUAN.

En Bankinter me ofrecen, a groso modo:
1% apertura
Libor+1%
Euribor+0,40
Cambio de divisa 1%

Que os parece, alguien da mas?
Una opción es contratar en € y esperar tiempos mas seguros.

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67 Anonimo
Anonimo
22 de noviembre de 2007 (22:25)

Tengo entendido que el CHf está al alza, y el Yen está tonteando en torno a los 161 por lo que la previsión de los 170 dic'07 y 180 dic'08 pueden recortarse.

Parece que la economía € se relentiza y la subprime? puede afectar mas de lo previsto.
Aunque mientas tengamos la inflacción por las nubes.

Japón sigue en deflacción y el 0,75% parece alto y puede bajar, pero dicen que está muy devaluada, G7 puede influir?? El mayor riego lo veo en el YUAN.

En Bankinter me ofrecen, a groso modo:
1% apertura
Libor+1%
Euribor+0,40
Cambio de divisa 1%

Que os parece, alguien da mas?
Una opción es contratar en € y esperar tiempos mas seguros.

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68 Anonimo
Anonimo
18 de diciembre de 2007 (18:46)

N mi opinión, la hipoteca multidivisa no es buena para una familia que vive justita con su nómina ya que con el euribor tiene una mala situación pero controlada y con el yens y en menor medida con el franco suizo puede perder el control de su deuda y de su vivienda. El mayor riesgo siempre lo tendrá en subidas burscas del yens.
coches alemania
multidivisa

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69 Anonimo
Anonimo
18 de diciembre de 2007 (18:48)

Rafa he intentando varias veces abrir la hoja y no abre. ?¿puedes enviarla a este correo?
altas@coches-belgica.com

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70 Anonimo
Anonimo
16 de enero de 2008 (02:17)

Primero quisiera saber si esta abierto el blog y si es asi mañana blogueare una preguntas y opiniones

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71 Anonimo
Anonimo
06 de marzo de 2008 (12:43)

Hola,
Escribo desde Holanda, donde resido. Estoy buscando hace semanas algun banco que ofrezca hipotecas multidivisa, pero no encuentro nada. Conoceis vosotros algun banco internacional que ofrezca este producto?
Sabeis si algun banco espanol se haria cargo de una hipoteca de este tipo en otro pais?
Saludos,
Miguel

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72 Anonimo
Anonimo
28 de marzo de 2008 (22:11)

Hola,stoy mirando el cambiar mi hipoteca de 150000€ a yenes oigo de todo pero la verdad creo que me dan buenas condiciones como 4 cambios de moneda gratis cada año o no pagar el cambio de moneda todos los meses,no se que hacer me da miedo hacerlo por si se me duplica la hipoteca,porque como todos lo hago por lo muxo q pago creeis q debo d hacerlo?seria para largo plazo muxas gracias por todo

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73 Anonimo
Anonimo
17 de mayo de 2008 (00:20)

Yo la contrate en marzo 2007, en yenes, actualmente estoy encantado, pero me costo meterme. Lo que debeis de tener en cuenta es que no todas las hipotecas son iguales en todos los bancos, esto es como un coche, todas las marcas tienen coches, pero hay coches con 10 airbag y otras con 0, y no pasa nada hasta que no te la das, y entonces si que te acuerdas de los extras....

un saludo

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74 Anonimo
Anonimo
16 de junio de 2008 (00:49)

Alguien me podría decir que bancos en españa ofrecen el producto de hipoteca en divisas a parte de bankinter.

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75 Anonimo
Anonimo
09 de agosto de 2008 (03:13)

Hola les comento que tengo una hipoteca en banesto en euros ...como este banco no tiene la HMD entonces solicite informacion en :
barclays-bankinter-.caixa catalunya-banco valencia ..necesito que alguien me asesore ...yo le enviaria las condiciones de cada una para que me lo mire porque en septiembre firmaria .ademas datos de mi hipoteca..mi correo es ...linatepili6@hotmail.com
es urgente

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76 Anonimo
Anonimo
09 de agosto de 2008 (03:18)

Hola les comento que tengo una hipoteca en banesto en euros ...como este banco no tiene la HMD entonces solicite informacion en :
barclays-bankinter-.caixa catalunya-banco valencia ..necesito que alguien me asesore ...yo le enviaria las condiciones de cada una para que me lo mire porque en septiembre firmaria .ademas datos de mi hipoteca..mi correo es ...linatepili6@hotmail.com
es urgente

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77 Anonimo
Anonimo
09 de agosto de 2008 (03:19)

Hola les comento que tengo una hipoteca en banesto en euros ...como este banco no tiene la HMD entonces solicite informacion en :
barclays-bankinter-.caixa catalunya-banco valencia ..necesito que alguien me asesore ...yo le enviaria las condiciones de cada una para que me lo mire porque en septiembre firmaria .ademas datos de mi hipoteca..mi correo es ...linatepili6@hotmail.com
es urgente

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78 Anonimo
Anonimo
29 de octubre de 2008 (22:37)

Este simulador inmobiliario ofrece el cálculo del cuadro de amortización completo, así como la posibilidad de calcular el capital pendiente y los intereses pagados. Permite modificar el tipo de interes aplicable (euribor habitualmente) y realizar nuevas iteraciones con el nuevo tipo vigente en las revisiones del préstamos (generalmente anual o semestral)

http://www.pisosdecordoba.com/cuadro_amortizacion.php

Se puede incluir el simulador en cualquier web.
Para ello pega el código que encontrarás en:


http://www.pisosdecordoba.com/cuadro_amortizacion.php


entre las etiquetas body/body de tu web


Saludos
Agustín Muñoz

http://www.pisosdecordoba.com
admin@pisosdecordoba.com

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79 berpi
09 de junio de 2010 (19:02)

Nunca le agradeceré lo bastante a la directora de mi sucursal habitual que me quitara de la cabeza los pájaros de la hipoteca multidivisa. Mira que se lo planteé, y me dijo: "no te compliques la vida, hazme caso".

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80 Rsanjose
Rsanjose  en respuesta a  Berpi
09 de junio de 2010 (21:48)

Una directora así es lo que yo llamo un valor añadido.

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