Tributación de los Alquileres…en el Irpf. (III): Como Actividad Empresarial.

Al propietario –persona física- de inmuebles en alquiler también le es posible declarar los rendimientos como de Actividades Económicas, es decir, que en lugar de declarar los alquileres como Rendimientos de Capital Inmobiliario lo hace como si fuese un empresario cuyo negocio es el de gestionar el alquiler de sus activos inmobiliarios.

Para ello habrá que cumplir un par de requisitos:

1º Que cuente con un local destinado “exclusivamente” a gestionar esa actividad económica de alquileres.

2º Que exista para llevar esa actividad una persona contratada a través de contrato laboral y a jornada completa.

Estos dos requisitos se conocen en la “jerga” de los asesores fiscales como disponer de “CASETA” y “PERRO”.

Antes de entretenerme un poco en matizar los requisitos de local y persona contratada, hablaré de algunas

Ventajas e Inconvenientes considerar los alquileres actividad empresarial:

Ventajas:

Los gastos, siempre se consideren necesarios para la obtención de los ingresos, y estén debidamente justificados – facturas - pueden incluso ser mayores que los Ingresos, aun cuando sean para financiación de la vivienda o para reparación y conservación –que pueden ser especialmente elevados los primeros años del alquiler- que veíamos en el capítulo 1º de este serial no podían superar el importe de los alquileres (inmueble por inmueble), aunque sí podría deducirse el exceso en los 4 años siguientes.

Si se tributa en Estimación Directa Simplificada, se añade como gasto deducible un 5% del Rendimiento Neto.

Beneficios propios de la Empresa de Reducida dimensión: amortizar más de lo que corresponde según tablas, amortización total de bienes de escaso valor, etc. si la facturación el año anterior no superó los 8 Millones de Euros.

Los inmuebles alquilados estarán exentos del Impuesto sobre el Patrimonio si los arrendamientos constituyen la principal fuente de renta del propietario de los mismos. Además, dará lugar a una reducción del 95% de su valor en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (es decir, tanto para las herencias como para las donaciones en vida).

Inconvenientes:

El fundamental es que no permite la reducción del Rendimiento Neto, en caso de alquiler de vivienda, del 50% ni del 100% cuando es a jóvenes entre 18 y 35 con sueldo mayor que el IPREM.

Para que compense tener “caseta” y “perro”, a no ser que ya los tengas en casa, habrá que disponer de varios inmuebles en alquiler: ¿quién se iba a creer que para cobrar un alquiler de 700 Euros al mes –que no está mal- vas a tener alguien contratado y un local destinado exclusivamente a la gestión…?

Matizaciones a los dos requisitos:

Local destinado exclusivamente a la gestión, significa que puede compartirse una oficina con otras actividades, pero debe haber al menos un “despachito” separado e independiente del resto, mejor si tiene salida directa a la calle, y en la que sólo haya documentos relacionados con los alquileres, el propio “perro”, y mejor si en la puerta figura un cartel que diga: “Gestión de Inmuebles”.

Persona empleada con contrato laboral a jornada completa: no se acepta administrador de fincas, por ser un “profesional” sin contrato laboral, aunque sí se permite que sea un familiar, como cónyuge o hijo, siempre cobren efectivamente - y pueda demostrarse con las nóminas e ingresos efectuados- y tengan contrato y alta por cuenta ajena en el Régimen General de la Seguridad Social (lo que también habrá de estar documentado).