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Ronald29780 16/02/10 21:08

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Habiendo visto el comentario de Tristán, procedo y voy con la tercera parte. Despues de haber leido varias anecdotas en este blog, no puedo más que expresar mi honda incomprensión sobre las acciones (o, la actitud, como quereís)de los funcionarios en España. Habiendo estado allí, en Alemania, en unas 100 subastas (o mas), jamás me tropecé con chulería. El camino (por lo menos el mio) de participar en la subasta siempre sigue a la misma pauta: 1. Se ve la cita publicada. 2. Se informa uno sobre la "location", google maps y el internet hacen milagros. 3. Se llama al juzgado. Las secretarias se reaparten los casos según numero de acta. 4. Se pide educadamente el numero del banco acreedor y, si lo tienen en acta, el nombre del encargado del departamento legal correspondiente al caso. 5. Se llama a la persona en cuestión y se charla un poco. Por supuesto, se pregunta por una idea general del precio, por parte del banco. Claro que si puede haber problemas por el camino. Más que una vez, los numeros de los "loss mitigation departments" han sido anticuados. O, como me ha pasado con los abogados de un hedgefond americano, que por narices se ha querido meter en el negocio, comprando miles de hipotecas fallidas, que las ideas sobre el precio divergian en un 100%... Pero estos son gajes de oficio y no son razón de enojo personal por ninguna parte. Y, a diferencía de lo leido por aquí, la atmosfera es distinta. Muchas veces siendo el único, ya no postor, si no visitante, despues de la lectura por parte del secretario y 2 minutos de aclarar un poco las posiciones, se suele establecer un animo de lo mas jovial. Sobre todo los abogados de los bancos son fuente de innumerables historietas. He visto a los secretarios explicando ya no detalles del caso si no entramados tipicos a los visitantes primerizos. Y, por supuesto, la charla amistosa entre "subasteros" sean profesionales a tope, avanzados con experiencia o novatos es la regla.

Ronald29780 16/02/10 20:41

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Segunda parte. Despues de lo descrito mas arriba, voy a adentrarme un poco mas en los detalles de los anuncios en la pagina mencionada. La forma suele variar un poco de juzgado a juzgado. De antemano, las ee. hh. están centrados en los juzgados de primaria, adjuntos a las audiencias. En el caso de Sajonia, para unos 5 millones de subditos hay 5 juzgados, tramitando todas y cada una de las ejecuciones. Esto ya de por si cambiaria mucho el paisaje del subastero español. Como ya he dicho, las formas de los anuncios difieren levemente entre los juzgados. Los de Chemnitz, p.e. ponen una abreviatura directamente en la lista. ¿Para mirar pisos, si se interesa por casas unifamiliares? Otros, como el juzgado de Zwickau, no ayudan tanto, hay que mirarse la media docena nueva uno a uno. Pero linkean el PDF de la tasación (*) en muchos casos. Ya que lo he mencionado, hay que hacer hincapié en algunas diferencias substanciales, tanto por el tema legal, como por la aplicación en la realidad. Como inicio, la correspondiente Ley (ZVG), se parece en algunos puntos importantes a las reglas anteriores a la legalidad existente en España. Tiene en común la subasta escalonada. O sea, se celebra la primera subasta, con una puja minima, legalmente válida, del 50% y el derecho del banco de negar la adjudicación por debajo del 70%. En la segunda subasta, no existe puja minima válida (más allá de los costes de la ejecución)y un derecho de negar la adjudicación por parte del banco para las pujas menores de 50%. A partir de la tercera subasta, el unico camino para el banco de evitar un remate es la reiniciación completa del proceso ejecutario. Por cierto y ignorando la anterior situación legal en España, el legislador alemán exige una tasación INDEPENDIENTE y ACTUAL de cada inmueble subastado. A esto se refieren los porcentajes arriba mencionados.

Ronald29780 16/02/10 20:17

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Hola a todos. Creo que la entrada del blog es una buena razón, para ayudar con un ejemplo. Espero que se pegue bien el enlace, por si acaso, os resumo como va el tema allí, en Alemania. Por tradición, se suele publicar los anuncios de subasta en la prensa escrita, en los tablones de los juzgados y en internet. Los tablones están, como Dios manda, actualizados, con 3 meses de antelación y, sin excepción, provistos de un cristal. Los anuncios en la prensa escrita se suelen publicar con 2 meses y medio de antelación, cada Miercoles y Sabado. Contienen, como en los otros 2 casos, dirección postal, numero de catastro, descripción tecnica y una descripción comunmente entendible. Los anuncios en internet suelen estar organizado por el estado federado. Un buen ejemplo aquí: http://www.justiz.sachsen.de/gerichtstafel/index.html (Pinche Vd. "Zwangsversteigerungen", en la proxima pagina, al lado de "Region" se encuentran las comarcas diferentes.Allí vienen todas las subastas, en orden cronologico.) No soy el más docto en temas de informatica, pero me parece que esto, como estructura, no es nada de otro mundo. Y, despues de una fase inaugural, con una o dos horas semanales por juzgado, se mantiene actualizado de p.m. Ahorita voy a comentar otra cosa.