Ronald29780

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Ronald29780 02/03/10 23:34

Ha comentado en el artículo Hipotecas en USA y en España

Bueno, Tristán, hay que tener ojo con las generalizaciones. Al contrario de lo que se colporta muchas veces, la situación en EEUU. no es tan simple. Por un lado existen las "trust-deed states" - estados federados, donde la única garantía es el inmueble. Esto se da sobre todo en el Sur y en el Oeste de los Estados Unidos. Por el otro lado existen las "mortgage-states", donde el hipotecado, igual como en Europa común si es responsable con su patrimonio presente y futuro. Esto se da sobre todo en Nueva Inglaterra. Y, para colmar el vaso, hay estados que admiten ambas posibilidades. Bueno, por su puesto existe tambien una buena explicación, por qué el público europeo tiene esta impresión falsa: 1. Las zonas más afectadas se encuentran justamente en el Sur (Florida) y en el Oeste (California). 2. El derecho de la insolvencía de particulares es más relejado. Aunque siguiese existiendo una deuda (posteriormente a la e.h.), las sumas de ingresos, libre del alcance de los acreedores son elevadas.

Ronald29780 18/02/10 11:38

Ha comentado en el artículo Afectados por las subastas

Bueno, Tristán. Hará 4 o 5 dias, que salia el tema en la burbuja. Y, por lo visto, aquello (Afes) esta prometiendo el oro y el moro. Luego cobran unos 120 €, a los "miembros". Y, según el post de una afectada, es lo último que se sabe de ellos. Ni la prometida asistencía juridica, ni tampoco negocian con los bancos. Unos buitres de primera.

Ronald29780 17/02/10 13:49

Ha comentado en el artículo Blogs de juzgados

Para Fcalvo: Ya lo dije en varias occasiones: Por mucho que el legislador se empeñe, la realidad juridica se tiene que subyugar a la realidad, en este caso, del mercado. Ya que parece, que las camaras actuales tienen otras prioridades, como discusiones bizantinicas sobre abortos, igualdad y succesión en el trono, el ajuste de la realidad juridica se tendrá que producir dentro del marco legal establecido. A corto plazo, y creo ya se esta produciendo, la regla va a ser la resolución de los procedimientos vía art. 671 y un "short sale" del inmueble por la banca a posteriori. Ya que mi experiencia allí me hace pensar que estamos ante bajadas bastante mas abultadas que estos 50% sobre "tasación" (va en parentesis por razones obvias), no hago ningún esfuerzo negociador con la banca. Por ende se debe verlo como proyección imaginaria. Aun así, seguirá ciertas pautas. Al principio, la banca jugará con las condiciones externas. No es lo mismo, apechugar con un 30% (sobre valor de "tasación")y exponerse a palos juridicos de cualquier tipo, pagando al final el 50%. Como estarse comodamente sentado en una oficina bancaria, negociar un contrato de compra-venta con todo lujo de detalles, a lo mejor hipoteca mediante y una inspección visual de inmueble. ¿Verdad? Despues vendrá una segunda fase. Idem se aplicarán las ventajas mencionadas, pero el precio final no llegará a los 50%, idealizados por el legislador. Simplemente, porque el mercado no da para eso. Y en cierto punto, se llega a la proxima fase: La aplicación generalizada del art. 670/tercer supuesto. La banca ha aprendido, que utilizar art. 671 implica mantener una infraestructura bastante costosa, su propio margen de capital ya no da para conceder hipotecas favorables etc.pp. Ademas, con un "short sale" al, digamos 40%, no solamente diñe un dineral. Encima pierde (un 10% en el ejemplo)de la obligación del deudor original. ¿No será la banca la primera interesada en presionar sobre el establishment, para admitir la adjudicación por debaja del 50%? ¿Que conclusiones se debe extraer para el subastero "profesional"? Bueno, al principio, hay que ir un poco mas lejos. Según los juzgados, si se publican los edictos sg. 671, hay que hacer un seguimiento de los casos. Si no, es puro trabajo de campo. Dejar a la banca pagar un par de años IBI, comunidad y derrames variados puede ser muy educativo...

Ronald29780 17/02/10 13:17

Ha comentado en el artículo Blogs de juzgados

Para Tristán: Lo que mas me molesta, en cuando al sistema español se refiere: La gran mayoria de las diferencias apenas cuesta dinero. Respectivamente, hasta que lo ahorra, tanto a la administración, como a los participantes. Como es la concentración de los casos de la ee.hh. en unos pocos juzgados. Porque no es lo mismo, tener 10 estructuras parcialmente ocupadas con el mismo tema, como una estructura, dedicada en exclusividad. El tema de la actitud ya lo había mencionado...

Ronald29780 16/02/10 21:08

Ha comentado en el artículo Blogs de juzgados

Habiendo visto el comentario de Tristán, procedo y voy con la tercera parte. Despues de haber leido varias anecdotas en este blog, no puedo más que expresar mi honda incomprensión sobre las acciones (o, la actitud, como quereís)de los funcionarios en España. Habiendo estado allí, en Alemania, en unas 100 subastas (o mas), jamás me tropecé con chulería. El camino (por lo menos el mio) de participar en la subasta siempre sigue a la misma pauta: 1. Se ve la cita publicada. 2. Se informa uno sobre la "location", google maps y el internet hacen milagros. 3. Se llama al juzgado. Las secretarias se reaparten los casos según numero de acta. 4. Se pide educadamente el numero del banco acreedor y, si lo tienen en acta, el nombre del encargado del departamento legal correspondiente al caso. 5. Se llama a la persona en cuestión y se charla un poco. Por supuesto, se pregunta por una idea general del precio, por parte del banco. Claro que si puede haber problemas por el camino. Más que una vez, los numeros de los "loss mitigation departments" han sido anticuados. O, como me ha pasado con los abogados de un hedgefond americano, que por narices se ha querido meter en el negocio, comprando miles de hipotecas fallidas, que las ideas sobre el precio divergian en un 100%... Pero estos son gajes de oficio y no son razón de enojo personal por ninguna parte. Y, a diferencía de lo leido por aquí, la atmosfera es distinta. Muchas veces siendo el único, ya no postor, si no visitante, despues de la lectura por parte del secretario y 2 minutos de aclarar un poco las posiciones, se suele establecer un animo de lo mas jovial. Sobre todo los abogados de los bancos son fuente de innumerables historietas. He visto a los secretarios explicando ya no detalles del caso si no entramados tipicos a los visitantes primerizos. Y, por supuesto, la charla amistosa entre "subasteros" sean profesionales a tope, avanzados con experiencia o novatos es la regla.

Ronald29780 16/02/10 20:41

Ha comentado en el artículo Blogs de juzgados

Segunda parte. Despues de lo descrito mas arriba, voy a adentrarme un poco mas en los detalles de los anuncios en la pagina mencionada. La forma suele variar un poco de juzgado a juzgado. De antemano, las ee. hh. están centrados en los juzgados de primaria, adjuntos a las audiencias. En el caso de Sajonia, para unos 5 millones de subditos hay 5 juzgados, tramitando todas y cada una de las ejecuciones. Esto ya de por si cambiaria mucho el paisaje del subastero español. Como ya he dicho, las formas de los anuncios difieren levemente entre los juzgados. Los de Chemnitz, p.e. ponen una abreviatura directamente en la lista. ¿Para mirar pisos, si se interesa por casas unifamiliares? Otros, como el juzgado de Zwickau, no ayudan tanto, hay que mirarse la media docena nueva uno a uno. Pero linkean el PDF de la tasación (*) en muchos casos. Ya que lo he mencionado, hay que hacer hincapié en algunas diferencias substanciales, tanto por el tema legal, como por la aplicación en la realidad. Como inicio, la correspondiente Ley (ZVG), se parece en algunos puntos importantes a las reglas anteriores a la legalidad existente en España. Tiene en común la subasta escalonada. O sea, se celebra la primera subasta, con una puja minima, legalmente válida, del 50% y el derecho del banco de negar la adjudicación por debajo del 70%. En la segunda subasta, no existe puja minima válida (más allá de los costes de la ejecución)y un derecho de negar la adjudicación por parte del banco para las pujas menores de 50%. A partir de la tercera subasta, el unico camino para el banco de evitar un remate es la reiniciación completa del proceso ejecutario. Por cierto y ignorando la anterior situación legal en España, el legislador alemán exige una tasación INDEPENDIENTE y ACTUAL de cada inmueble subastado. A esto se refieren los porcentajes arriba mencionados.

Ronald29780 16/02/10 20:17

Ha comentado en el artículo Blogs de juzgados

Hola a todos. Creo que la entrada del blog es una buena razón, para ayudar con un ejemplo. Espero que se pegue bien el enlace, por si acaso, os resumo como va el tema allí, en Alemania. Por tradición, se suele publicar los anuncios de subasta en la prensa escrita, en los tablones de los juzgados y en internet. Los tablones están, como Dios manda, actualizados, con 3 meses de antelación y, sin excepción, provistos de un cristal. Los anuncios en la prensa escrita se suelen publicar con 2 meses y medio de antelación, cada Miercoles y Sabado. Contienen, como en los otros 2 casos, dirección postal, numero de catastro, descripción tecnica y una descripción comunmente entendible. Los anuncios en internet suelen estar organizado por el estado federado. Un buen ejemplo aquí: http://www.justiz.sachsen.de/gerichtstafel/index.html (Pinche Vd. "Zwangsversteigerungen", en la proxima pagina, al lado de "Region" se encuentran las comarcas diferentes.Allí vienen todas las subastas, en orden cronologico.) No soy el más docto en temas de informatica, pero me parece que esto, como estructura, no es nada de otro mundo. Y, despues de una fase inaugural, con una o dos horas semanales por juzgado, se mantiene actualizado de p.m. Ahorita voy a comentar otra cosa.

Ronald29780 13/02/10 20:40

Ha comentado en el artículo 2.010 ¿Buen momento para las subastas judiciales?

Bueno, me alegro, de oirlo. Roma no se hizo en un día, idem se tardará tiempo en asumirlo. Y encima, viendo los obstaculos y el oscurantismo existente, creo que se puede hacer un buen apaño con 670/4/3. Aunque sigo creyendo en demasiado "bien-hombrismo", en cuando se formuló la última novela de la LEC.

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