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Carlos almeria 24/05/12 00:34

Ha comentado en el artículo El retracto de inquilinos

en la actualidad se están dando casos de simulaciones de contrato de arrendamiento otorgados por el deudor embargado a favor de supuestos terceros, con largos periodos de arrendamiento y rentas bajas, (incluso con pago anticipado de la renta), que se presentan al juzgado que tramita la ejecucion antes o tambien despues de la subasta. En tales casos el juez convoca a una vista al adjudicatario y al supuesto inquilino para resolver sumariamente sobre el derecho a permanecer en la finca o a ser desahuciado, reservando a las partes su derecho sobre el fondo del asunto para un posterior procedimiento declarativo ordinario. Con esta maniobra lo que pretenden es ahuyentar a licitadores interesados, y a fe que veo que lo consiguen segun comentais aqui. Realmente se incurre en un delito de alteracion de precio de subasta. Y para el caso de que haya licitador que se ajudique la finca: esta gente intenta o bien hacer valer el contrato de arrendamiento por el plazo y condiciones; o bien, sacarle el dinero que pueda; o si el valor de adjudicacion ha sido atractivo intentar ejercitar retracto, frente al adjudcatario, sea un licitador o sea el propio ejecutante. Ademas, hay que tener cuidado porque el contrato de arrendamiento (salvo que se declare judicialmente su nulidad por simulacion) es oponible por el inquilino incluso aunque sea de fecha posterior al embargo o constitucion de hipoteca. Realmente, un procedimiento de nulidad de un contrato de arrendamiento simulado es relativamente facil de ganar, conjugando una serie de pruebas indiciarias de que tal contrato en realidad nunca ha existido, o de serlo su causa es ilicita, que tambien determina su nulidad absoluta. Quizas me he salido un poco del tema del post ya que esto que expongo daria para otro independiente con mucho jugo. que opinas tristan?

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Carlos almeria 23/06/10 01:33

Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro

Es el documento clave para este asunto. El expediente de dominio demuestra que la finca existia en la realidad fisica. Si se obtienen los datos catastrales de aquel entonces, seria cuestion de bucear en el historial catastral de la finca hasta ahora. Y admito apuestas a que desde la muerte del Sr.Giles, algun listo se la catastrado a su nombre y despues se la ha escriturado causando una nueva inmatriculacion con nº de finca tambien nueva al amparo del art.205 LH, y seguro que simultaneamente ha hecho escritura de venta a un supuesto tercero.Por eso quien se adjudique la finca con la inscripcion antigua tendra que reclamar judicialmente la propiedad al actual titular de la inmatriculacion hecha fraudulentamente Y hasta aqui puedo leer....

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Carlos almeria 05/05/10 14:18

Ha comentado en el artículo Desajuste registral

Con certificado catastral de superficie y linderos, ir al notario que corresponda a la demarcacion notarial de donde esta el terreno, quien preparara un acta de notoriedad de exceso de cabida, notificara a los colindantes, (en el domicilio que conste en el certificado de linderos) asi como un anuncio en periodico mediante edicto. Si nadie comparece ante el notario y se opone, el notario hara un acta declarando la notoriedad del exceso de cabida, se liquida ITP, (es posible como exento), y se lleva al registro y se inscribe. El mismo fin , pero por otro camino es el expediente de dominio sobre exceso de cabida ante el Juzgado de primera instancia del lugar donde este le finca, (mas lento y mas caro). Ojo si hay oposicion por algun interesado, (justificada o no), tanto el notario como el Juzgado se lava las manos y te remitira a que pongas un juicio declarativo para discutir sobre la titularidad de esos metros. Otra historia diferente es los metros que haya de mas de la casa

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Carlos almeria 28/04/10 14:26

Ha comentado en el artículo Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos

Hola a todos, interesante siempre Tristan con sus post. Sobre la idoneidad de la anotacion preventiva de demanda sobre la finca en el registro de la propiedad, que duda cabe de su conveniencia al plantear el procedimiento. Ahora bien, mi duda es acerca sobre que ocurre con las inscripciones que se produzcan despues de tal anotacion. Si se tratara de una demanda de nulidad, resolucion de contrato, etc, es obvio que cualquier inscripcion posterior a tal anotacion preventiva de demanda quedaria sometida a la preferencia de aquella pudiendo ser cancelada al librarse mandamiento en ejecucion de sentencia, (si es estimatoria obviamente)para que se tome anotacion de la resolucion, nulidad, etc decretada judicialmente. Pero en el caso de una disolucion de un proindidiviso, la anotacion de que existe una demanda sobre ello en el registro de la propiedad sobre la finca, entiendo que nada pone o quita a los derechos de terceros, en este caso acreedores, ya que la sentencia que se dictare en el procedimiento de proindiviso no alteraria la situacion registral de la finca, sino que simplemente caso de imposible division se procedera a su subasta. Pensemos en que por esa regla de tres, para blindar un bien frente a embargos bastaria crear un regimen de proindiviso y plantear una demanda de disolucion con anotacion de demanda, sin llegar nunca a subastar. Yo creo que la solucion de esto es que si hay fraude, pues desentrañarlo a traves de un procedimiento penal, y si no lo hay, y el montante del supuesto embargo es muy superior al propio valor de la parte indivisa, el adjudicatario personarse en el proceso y pedir el alzamiento del embargo. En caso que sea una hipoteca el caso se vuelve diabladamente mas enrevesado, pero en fin todo en esta vida tiene solucion...,menos todos sabemos que cosa.....

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Carlos almeria 22/04/10 22:09

Ha comentado en el artículo Subastas de coches. Petición de ayuda

Hola, el asunto de las subastas de vehiculos es interesante, pero muy diferente al de inmuebles. Para empezar hay que tener en cuenta que la adjudicacion en subasta judicial, no implica que el juzgado ordene cancelar otros embargos posteriores si los hubiere. Imaginad lo que puede suponer esto. Para hacer la transferencia en trafico hay que llevar entre otra documentacion el ultimo recibo del impuesto de vehiculos municipal. Si el embargado debe varios años, hay que tener la habilidad de conseguir abonar solo el ultimo (pues nos piden el ultimo para la transferencia), los anteriores los seguira debiendo el deudor. Algunos ayuntamientos se niegan a cobrar solo el ultimo y exigen el pago de todo como una sola deuda unificada Otra cuestion a tener en cuenta es que si el vehiculo esta depositado a instancias del ejecutante, aunque nos lo adjudiquemos, seguramente nos encontraremos con la sorpresa de que el depositario no entregara el vehiculo a menos que se le abonen los gastos de deposito, (tiene derecho de retencion del bien), Depende del Juzgado, pero puede darse el desagradable caso de que el depositario despechado por no haberselo adjudicado el, se suba a la parra pidiendo y tengamos un problema del que se desentienda el juzgado que subasto el bien. En fin que hay que andar muy fino con este tipo de subastas, con independencia de que luego el vehiculo este en buen estado o no. Saludos a todos

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Carlos almeria 24/03/10 13:40

Ha comentado en el artículo El talón de Aquiles de las madres españolas

De esta historia comen muchos, pero el trabajo de alguno de ellos deja bastante que desear. Y me refiero al Sr. Notario que autorizo el credito. Tratandose de personas mayores, deberia haberse tomado interes en informarles acerca del alcance de las obligaciones que asumian con la firma, asi como las consecuencias del impago, (interes de demora, etc), si a su juicio se encontraban plenamente capacitadas para emitir el consentimiento que prestaron en el sentido de estar en sus cabales, al menos aparentemente, y de conocer lo que en realidad representa su firma en su esfera patrimonial. Y tambien sobre si las cantidades que se dicen en la escritura como entregadas realmente fueron recibidas o son ficticias. Es una cuestion de celo profesional, aunque por lo general y lo que conozco es que los sres notarios no son especialmente cautelosos sino que se limitan a leer someramente el contenido de la minuta redactada por el escribano a instancias del prestamista, y pedir la firma a cada uno. Si pusieran mas celo en todos extremos, seguro que buena parte de estas operaciones no se firmarian, pero claro al no haber firma no habrian honorarios a su favor. Y claro ya creado el problema, firmada la escritura, quien va a demostrar judicialmente que ha mediado un error en el consentimiento y va a conseguir que un juez anule una escritura otorgada ante notario, es algo que pocas veces se ve, ademas de costoso e incierto el resultado. De todos modos aqui va este articulo del reglamento notarial, (de obligada observancia, (en teoria): Art.145 ( Real Decreto 45/2007, de 19 de enero): La autorización o intervención del instrumento público implica el deber del notario de dar fe de la identidad de los otorgantes, de que a su juicio tienen capacidad y legitimación, de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecúa a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes e intervinientes. Dicha autorización e intervención tiene carácter obligatorio para el notario con competencia territorial a quien se sometan las partes o corresponda en virtud de los preceptos de la legislación notarial, una vez que los interesados le hayan proporcionado los antecedentes, datos, documentos, certificaciones, autorizaciones y títulos necesarios para ello. Esto no obstante, el notario, en su función de control de la legalidad, no sólo deberá excusar su ministerio, sino negar la autorización o intervención notarial cuando a su juicio: 1. La autorización o intervención notarial suponga la infracción de una norma legal, o no se hubiere acreditado al notario el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos. ..... Todos o alguno de los otorgantes carezcan de la capacidad legal necesaria para el otorgamiento que pretendan.

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Carlos almeria 19/03/10 12:34

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Es que el art.657 LEc establece que : A PETICION DEL EJECUTANTE, el tribunal se dirigirá a los titulares de los creditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de ejecucion para que informen sobre la subsistencia actual del credito garantizado y su actual cuantia. Y tambien el apartado 2 refiriendose a los mandamientos que A PETICION DEL EJECUTANTE se libraran al registro de la propiedad. Y segun el art.666 LEc el secretario al liquidar (deducir) las cargas preferentes del valor de tasacion, solo tiene dos opciones o tomar el que consta en la certificacion de cargas, O el valor QUE SE HAYA HECHO CONSTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El que se haga de una forma u otra en realidad puede variar en gran medida el valor del bien a efectos de subasta, pues si no se han liquidado correctamente conforme a la realidad porque al ejecutante se le olvida hacer el tramite de los oficios y el mandamiento al registro de la propiedad es posible que: se levante el embargo, (si el importe de las cargas que constan en el registro, (reales o no), superan el valor de tasacion), O que el valor del bien a efectos de subasta sea muy inferior al que realmente tendria si se hiciese la liquidacion de cargas con base en las deudas reales vigentes, algo que por cierto, algunos ejecutantes buscan adrede, ya que si la subasta es desierta por falta de postores pueden pedir la adjudicacion por el 50% del valor del avaluo, de manera que puede darse el caso de que el ejecutante se quede el pleno dominio del bien y aun subsista parte de la deuda a cargo del deudor ejecutado.

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Carlos almeria 18/03/10 23:42

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Si el valor de la vivienda es de 400.000 euros, hay que deducir el importe de la carga hipotecaria pendiente (que el Juzgado habra mandado certificar por el banco a instancias del ejecutante), o sea -300.000 euros. Luego el pleno dominio 100% valdra 100.000 euros. Y es sobre este valor a partir del cual debera estimarse el valor de la mitad indivisa del esposo objeto del embargo. Esa liquidacion de cargas debe hacerla el secretario del Juzgado de este modo. El embargo solo se alzara si hecha la liquidacion de cargas resulta que las cargas preexistentes y preferentes superan el valor del propio bien, que no es el caso. Logicamente el valor del embargo que se ejecuta no forma parte de este computo. El planteamiento de que el valor para subasta es de 400.000 euros es erroneo pues supondria que el secretario no ha hecho tras la valoracion pericial la liquidacion de cargas que establece la LEC. El valor a efectos de subasta y que determina el tipo para la misma es el resultado del valor de tasacion menos el valor de las cargas, en este caso la hipoteca. El valor que se le atribuya al derecho de uso a favor de la esposa no es juridicamente una carga sobre la mitad indivisa del esposo que se va a subastar sino un derecho que el adjudicario tendra que respetar, (del mismo modo que si por ejemplo el pleno dominio estuviese gravado con una servidumbre de paso). Por tanto si la esposa se adjudica la mitad indivisa, y consolida el pleno dominio, el derecho al uso quedaria extinguido de pleno derecho por concurrir en la misma persona la condicion de pleno propietario y la de beneficiario del gravamen. Por tanto, el valor a efectos de subasta de la mitad indivisa del esposo seria 50,000 euros, y si se considerase necesario valorar y detraer el derecho de uso al considerarse como carga sobre esa mitad indivisa, (que creo que no por lo dicho anteriormente), el valor de tal derecho de uso solo seria un porcentaje sobre esos 50.000 euros que nunca dejaria en negativo el valor de tal mitad indivisa a subastar

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