Bon dia, he tingut l'oportunitat de que un advocat em revisi les condicions de la recuperació de part de la inversió en cas de deixar el pis els primers 15 anys... A veure com ho veieu, espero que s'equivoqui en alguna cosa!
Això és el que ell diu:
El comprador té aquest dret durant els primers quinze anys, com hauràs vist al punt 6 de l'annex 3. El dret es reconeix a favor del comprador, sense que s'imposin condicions per a exercir-lo, i per tant, seria una decisió unilateral teva. En tot cas, si pel que he entès, volies considerar aquesta opció en el sentit de que ocuparies el pis com si es tractés d'un lloguer, hauries de tenir en compte, per saber si et surt a compte, el següent:
- El preu de recompra per part del PMHB es calcularà d'acord amb el que determina el punt 7.1, on diu que, com que el preu d'aquesta venda és inferior al preu màxim dels habitatges de Protecció Oficial, serà entre el 56,63% i el 63,30% del preu màxim de venda d'habitatges de PO, que consta a la qualificació definitiva que ja té l'edifici, però que no tinc (ni tu, però ells si), i no sobre el preu vigent a l'any d'exercir el dret de renúncia. A títol orientatiu, et puc dir que el preu màxim a BCN en aquests moments d'habitatges de PO a BCN és de 3.001,68 €/m2 útil els habitatges, i 1.500,84 €/m2 útil garatge i traster vinculats. Per altra banda, els indicats percentatges de 56,63% i el 63,30% es reduiran en proporció als anys que restin fins els 75 de durada del dret de superfície. Si aquesta reducció és lineal, no sé si serà bona opció la renúncia dins dels primers 15 anys, perquè:
- Hauràs fet molts pagaments. (20% d'entrada, 10% d'IVA, 1.700 € de despeses i impost d'escriptura, interessos i capital de la hipoteca, contribució urbana i quotes de comunitat).
- I ells només et retornaran el percentatge comentat sobre el preu màxim, amb una reducció complementària que pot ser molt notable, si és directament proporcional als anys que faltin fins a l'extinció del dret, ja que resultaria un 1,33% de reducció anual, pel que si la renúncia es fa als 15 anys, per exemple, en faltar encara 60 anys reduirien en un 80% del preu resultant després d'aplicar la primera reducció sobre el preu màxim de venda.
Per fer una simulació aproximada, donant per bones les dades anteriors, si agafo el preu del primer pis i parking, que puja 105.906,80 €, amb renúncia als 15 anys, resultaria això, tot i que hi ha dades molt aproximades que podrien tenir notables variacions, pel que és molt agosarat fer aquesta simulació, però pot servir d'orientació i sobretot de conceptes:
Al comprar-lo pagaries:
21.181,36 € del 20% d'entrada
10.590,68 € del 10% d'IVA
1.700,00 € de despeses i impost escriptura
- També pagaries :
38.000,00 € aprox. d'interessos d'hipoteca (que no seria així, ja que es calcularia pel sistema francès)
42.362,00 € aprox. de capital d'hipoteca (que no seria així, ja que es calcularia pel sistema francès)
3.000,00 € aprox. de contribució
18.000,00 € aprox. de quotes de comunitat.
TOTAL QUE HAURIES PAGAT EN 15 ANYS: 134.834,04 €.
Al renunciar al cap de 15 anys:
El preu màxim de l'habitatge i annexos de PO, seria
41,21 m2 habitatge x 3.001,68 € = 123,699,23 €
23,58 m2 aparcament x 1.500,84 € = 35.359,79 €
8,00 m2 traster x 1.500,84 € = 12.006,72 €
El preu màxim total de venda seria 171.065,74 €
A l'aplicar sobre aquest preu la primera reducció (poso el tipus més alt) del 63,30%, queden 62.781,13 €
A l'aplicar sobre aquest nou valor la segona reducció del 80%, queden 12.566,22 €
Pel que el PMHB et pagaria, com a preu: 12.566,22 €
Per la teva banda, entenc que hauries de pagar la plusvàlua municipal, que paga el venedor, que ara seria difícil calcular. Posem uns 3.000 €, pel que ens quedaria un retorn de 9.566,22 €
Em queda també el dubte, si et farien pagar la cancel·lació de la hipoteca, tot i que seria una despesa menor, però que pots comptar serien uns 600 €.
...
Com ho veieu?
