Quizá en mi anterior comentario he sido un poco "abstracto" y creo que es mejor que especifique un par de "detallitos".
La primera pregunta que tenemos que hacernos es: ¿Por qué el banco si me presta 10.000€ en yenes en vez de cobrarme un interés del 4% (el de la zona euro) me cobra uno cercano al 2% (el del yen)?.
La respuesta está en que el dinero que te presta es EN YENES (aunque sea su equivalente en euros) y por tanto su precio (el interés) debe estar referenciado al de la zona de su banco emisor (el de Japón).
Es decir, NO debo 10.000€ sino la cantidad a equivalente a 10.000€ en yenes día de hoy, esto es un "pequeño matiz" que SIEMPRE tenemos que tener en cuenta.
En primer lugar por el TIPO DE INTERÉS, pues en la actualidad, el mismo es INFERIOR al de la zona euro lo que lógicamente ahora mismo implica que por una cantidad equivalente en euros deberé pagar menos dinero en concepto de intereses si debo yenes que si debo euros. Ese es el "secreto" de la multidivisa y con nuestro ejemplo de 10.000€ implicaría:
Que el primer año en concepto de intereses en euros debería pagar un 4% por lo que aparte de las correspondientes amortizaciones se debería pagar este año 400€ de interés.
En yenes implicaría que debo pagar (con el 2%) 200€ de interés más las correspondientes amortizaciones.
Ahora bien, ¿Qué pasaría si el tipo de interés del euro se mantiene al 4% y el del yen sube al 5%?
Pues que por el MISMO PRÉSTAMO anterior de 10.000€, pagaríamos al banco 400€ por intereses por el préstamo en euros y 500€ por el préstamo en yenes.
Es decir, el anterior "ahorro" de 200€ se convierte en una "apreciable pérdida" de 100 euros anuales.
Obviamente en éste supuesto (Algo bastante posible en un horizante de 20 años) estaríamos pagando MUCHO más dinero por los yenes que por los euros (por lo que el supuesto ahorro que se deba se empieza a lapidar).
Por último "démosle una vuelta más a la tuerca" y supongamos que el euro se deprecia un diez por ciento respecto al yen ( del euro respecto al dolar a ocurrido ésto en las últimas 3 semanas) .
¿Qué implicaría?.
Si tuviera mi hipoteca en euros no pasaría nada pues debería la misma cantidad de dinero al banco, pero si la debes en yenes y como la mayoría de gente OBTIENES TUS INGRESOS MENSUALES EN EUROS (si la obtienes en otra divisa debería valorarse el caso) tal y como te he dicho antes, ha de considerarse que tu deuda NO son 10.000€ sino la cantidad equivalente en yenes a la fecha de formalización del préstamo.
¿Eso que significa?
Que fruto de la revalorización del yen, lo que antes eran 10.000€ ahora mismo son 11.000€, es decir pese a que debo la misma cantidad de yenes tengo que pagar un 10% más en euros para obtener dicha suma.
Es decir, MI CUOTA MENSUAL DE HIPOTECA se incrementará un 10% por el "efecto divisa".
¿Te imaginas una revolarización del 25% lo que puede suponer...?
Cualquier duda no dudes en preguntar en el foro.
Un saludo
Partimos de dos bases que tienes que considerar para que la operación salga rentable:
La primera de todas es que el diferencial entre el interés del yen (o la moneda que sea) y el euro será siempre positiva a favor del euro.
Me explico con un ejemplo ficticio:
SI el interés del euro es del 4% la del yen debe ser menor que el 4%.
En el momento que la del yen sea mayor o se iguale se empieza a perder bastante dinero anualmente, dado que EL TIPO DE INTERÉS QUE PAGAS ES EL DEL YEN (que estos últimos años ha estado entre el 0-0.5% ) por lo que si éste sube obviamente deberás pagarlo (como ahora pagas el del euro).
La segunda es que el tipo de cambio se mantenga siempre igual o menor (si se mantiene igual pero el tipo de interés del yen sube igualmente perderás dinero por lo que te he explicado antes) de cuando hiciste el préstamo, pues tal y como te he explicado con anterioridad si el yen sube respecto del euro aumenta tu deuda porcentualmente.
Consecuencia de todo ello es que si el tipo de interés entre el yen y el euro se iguala (no sería descartable de aquí a veinte años) la supuesta rentabilidad de la hipoteca es NULA y si obviando éste "detalle" el tipo de interés se mantuviera pero variara al alza el tipo de cambio deberás pagar más euros por los yenes, es decir TU CUOTA MENSUAL AUMENTARÁ AL IGUAL QUE TU DEUDA y dada la situación actual de los mercados no es descartable un cambio de tendencia del euro respecto a otras divisas (hay muchos "Lumbreras" que se hipotecaron en yenes en el 2000 y se han aprovechado del paso de 1€ igual a 90 yenes a 1€= 160 yenes, lo que unido al menor tipo de interés del yen obviamente les ha favorecido mucho, pues por ésto que te he comentado han podido PERFECTAMENTE pasar de deber 100.000€ a 60.000€ por el efecto de cambio de moneda) pues el euro lleva casi 7 años subiendo por lo que perfectamente puedes pasar a deber el doble desde la constitución de la hipoteca. (tienes que considerar que no tienes experiencia en ese mercado)
Un saludo
Es exactamente igual que una hipoteca en euros sólo que está en yenes.
Me explico, la cuota será siempre en yenes al igual que tu deuda (no debesrás 160.000€ sino una cantidad X de yenes) pero como tus ingresos son en euros siempre tendrás que cambiar los euros a yenes y claro no es lo mismo cuando el euro cotice a 1€=165 yenes que si cotiza a 1€=80 yenes.
Por cierto NI SE TE OCURRA hacer una hipoteca en francos suizos ahora y de los yenes me lo iría pensando SERIAMENTE (es casi suicida)....
Un saludo
En España como regla general para la responsabilidad del deudor, se entiende la misma ilimitada y por todos sus bienes presentes y futuros (art 1911CC) responsabilidad que como no puede ser menos se extrapola a los negocios hipotecarios (art 105LH).
Ahora bien, las partes MEDIANTE PACTO EXPRESO pueden limitar en las hipotecas voluntarias que la responsabilidad del deudor sólo afecte al bien hipotecado (art140LH) si bien ésto debe ser MEDIANTE PACTO EXPRESO extremo que DUDO que ninguna entidad acepte (máxime considerando que son todo contratos de adhesión y la no incorporación de semejante clausula implica responsabilidad ilimitada).
Es decir, estamos ante un supuesto de RESPONSABILIDAD ILIMITADA si bien la misma podría limitarse mediante PACTO EXPRESO de las partes (en muchos años no he conocido NINGUNA escritura con ésta cláusula).
Ahora bien, tal y como he señalado antes EN NINGÚN CASO el acreedor se puede quedar con el bien directamente al impedirlo la ley y ser dicho artículo de derecho necesario, eso sí, si el acreedor quiere satisfacer su crédito acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria correspondiente o en su defecto (la jurisprudencia sólo admite éste extremo mediante PACTO EXPRESO) PACTAR la entrega del bien a cuenta de la deuda por "su justo precio".
Un saludo
Por último dejo un par de enlaces de las multidivisas de un blog de Rankia hecho por alquien que sabe muchiiiiisimo más (y me quedo corto) de ésto que yo.
http://www.rankia.com/blog/llinares/2007/12/hablemos-en-serio-de-las-hipotecas.html
http://www.rankia.com/blog/llinares/2008/01/hablemos-en-serio-de-las-hipotecas.html
Con las cosas de comer NO se juega.
Si haces una hipoteca multidivisas en realidad especulas en el mercado de divisas y un "desliz" en la cotización del 10% (como el que ha pasado en estos últimos días con el euro-dolar) puede implicar aumentar la deuda total cerca de un 20% perfectamente (para una hipoteca de 60.000€ significaría de buenas a primeras deber 6000€ más en menos de medio mes) pues supongo que tus ingresos los obtienes en euros y no en yenes o francos suizos y por tanto deberás pagar tu hipoteca tras el pertienente cambio de euros a dicha moneda.
Te pongo un ejemplo FICTICIO.
Hoy 1$=0,5€
si mañana el cambio pasa a ser.
1$=1€
Implicaría que un préstamo a 60.000€ por "arte de magia" pasa a ser de 120.000€
Puede que el menor tipo de interés compense "algo" el tema, de todas formas el riesgo es elevado (mucha gente no lo sabe) y creo que no compensa demasiado (salvo que te cubras pertinentemente tu riesgo con opciones o futuros aunque de tu post creo que no tienes experiencia en ésto por lo que lo descarto)..
No juegues a ser "Curtis Faith" sin la adecuada preparación y mucho menos con tu casa porque probablemente te quedes sin dinero y sin casa.
Un saludo
Pues el "quedarse con las llaves" y saldar así la deuda NO puede (el artículo 1859 CC lo impide y pone de relieve la constante jurisprudencia recaída en estos casos).
No sería posible porque la hipoteca está conceptuada como un derecho real de garantía y de realización del valor que recae sobre los bienes inmuebles mediante la concesión al titular de la facutlad de enajenarlos y percibir su precio a través del procedimiento establecido legalmente, con prohibición del pacto comisionario a tenor de éste precepto (STS de 29 de enero de 1996).
Por otra parte "La prohibición del pacto comisorio es IMPERATIVA y de orden público por afectar a la satisfaccióbn forzosa de obligaciones en las que están involucrados no sólo el interés del deudor sino de sus acreedores (STS de 26 de abril de 2001).
Si bien, entiende la doctrina que ÚNICAMENTE se permitiría "el pacto por el que el acreedor se adjudicara la cosa em caso de incumplimiento del deudor POR SU JUSTA ESTIMACIÓN" (STS de 28 de noviembre de 1993).
Es decir, salvo en el último caso que debería efectuarse bajo PACTO EXPRESO (en cuyo caso quedaría pendiente la diferencia entre el importe de la hipoteca concedida y el de su "justa estimación") en el resto de los casos la única opción para "recuperar" el dinero por parte de la entidad es acudir a la ejecución hipotecaria (en cuyo caso si quisiere el inmueble podría acudir a la subasta sin necesidad de consignar el importe legalmente establecido o presentar el preceptivo aval).
Un saludo.
Pego el mensaje corregido.
¿Tiene cerrada la cubierta con llave y ha quitado de allí la antena de televisión?.
Si es así yo te recomiendo que vayas al juzgado a denunciarlo por una falta de daños (supongo que la antena vale menos de 400€) y de coacciones para que se incoe un juicio de faltas (no hace falta ni abogado ni procurador) , el día del juicio vas al juzgado e interesas que lo condenen por eso, para que pague una nueve antena, quite la llave de la cubierta y te indemnice por daños morales...
Es la forma más barata y civilizada de hacerlo.
Si tienes alguna duda contacta conmigo en privado.
Un cordial saludo
Y ¿La tiene cerrada con llave y ha quitado de allí la antena de televisión?.
Si es así yo te recomiendop que vayas al juzgado a denunciarlo por una falta de daños y de coacciones e interesas para que se incoe un juicio de faltas (no hace falta ni abogado ni procurador) y si lo condenan por eso, que pague una nueve antena y que quite la llave de la cubierta.
Si tienes alguna duda contacta conmigo en privado.
Un cordial saludo
