Acceder
  1. Inicio
  2. Perfil de Hokuto
  3. Participaciones

Participaciones del usuario Hokuto - Hipotecas

Foro:
Fondos (115) | Fiscalidad (5) | Hipotecas (93) | Bolsa (440) | Bancos (2) | Preferentes (28)
Hokuto 04/10/21 11:18
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Hola Juan, no creo que a estas alturas sorprenda a nadie. Es un secreto a voces.Lo curioso es que vaya saliendo públicamente poco a poco esta información, por labores de investigación de periodistas. Y lo más cachondo es el siguiente titular:https://elpais.com/pandora-papers/2021-10-03/la-agencia-tributaria-investigara-las-responsabilidades-fiscales-y-penales-de-los-implicados-en-espana-por-los-papeles-de-pandora.html"Hacienda señala que el fraude fiscal requiere de una “respuesta contundente” para evitar la pérdida de recaudación"Dónde estaban estos señores cuando todo esto ocurrió, y como es posible que periodistas hagan el trabajo de estos señores que cobran tanto por hacer tan poco? Por otra parte, los ricos no son los únicos que evaden. Basta que alguien pida al electricista que le cobre sin factura, lo que está a la orden del día. Simplemente el volumen por individuo es diferente, pero la mentalidad no lo es tanto. Creo que si la gente evade es porque el sistema no tiene sentido. Posiblemente demasiados, no bien explicados, y lo mismo con los gastos. Debería hacerse una importante labor de divulgación de que se hace con los impuestos, cuanto se recauda y como, y a donde van. Un MIFID a la gestión pública y de los presupuestos, vamos. Por otro lado la burbuja inmobiliaria no tiene nada que ver con lo que se gasten esos individuos en sus castillos y palacetes, si no más bien en la política de tipos bajos a nivel mundial lo que hace que el flujo inversor se mueva donde pueda rascar algo con riesgo contenido, como bien sabes y has comentado múltiples veces. 
Ir a respuesta
Hokuto 23/09/21 15:31
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Porque usted está mirando la totalidad, no la parte en el centro de Madrid.Si, imagino que el precio en el centro de Madrid es menor que en la totalidad...Lea que pone en mi primer mensaje.Lo que pasa es que hay que leer todo. Justo encima de ese párrafo, es decir: Con la crisis, el precio fluctúa entorno a 11,9 €/acción*, con un descuento del -20,6% vs NAV/acción, valorandoimplícitamente (incluyendo activos desocupados):§ La cartera residencial en el centro de Madrid en 2.771€/m2 o un 4,02% de rentabilidad.es decir, aquí la palabra clave es "implícitamente", es decir, están tocando el precio/m2 que daría el NAV para ajustarlo a lo que el mercado cree que vale el m2 de sus activo residenciales (es decir, ajustando por el precio de la acción).Yo no digo que el NAV varíe proporcionalmente al precio de la acción. El NAV tiene el valor que tiene. Digo que el valor que da usted de 2771eur/m2 no es el que da el NAV, sino un valor imaginado. En todo caso, y para no apalizar al personal, usted gana. Replíqueme si tiene ganas de hablar el último y lo dejamos ya.
Ir a respuesta
Hokuto 23/09/21 15:02
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Jaja, pues si, parece ser trivial. Lo que no tengo claro es quien lo entiende mal.Se efectivamente lo que es el NAV y efectivamente no tiene que ver con la Bolsa, excepto que la imagen que pone usted es la de evolución en bolsa y el valor que da no es el NAV. Lo que yo veo es que el NAV de la socimi no son los 2771 Euros/m2, que usted dice, sino una cifra mayor, en torno a los 3500 eur/m2?, que pone en el informe de la misma sociedad (pagina 6) que le he adjuntado y posiblemente no haya mirado, y que una vez se aplica una corrección a ese valor (el 80% de ese valor concretamente porque la acción se ha despeñado un 20%) quedan los 2771 eur/m2.Puedo estar equivocado, así que he mirado también el valor que dan los registradores y está recogido en la comunidad de Madrid, y está en linea con los ~3500eur/m2.Pero como digo, es una discusión totaalmente estupida, y quien quiera comprar o vender ya sabrá que hacer, si mirar el precio medio ajustado a la valoración de un valor en bolsa de una socimi, pedir una tasación o patearse el barrio e indagar.  
Ir a respuesta
Hokuto 23/09/21 13:53
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
No tengo especial interés en enzarzarme en una discusión sin fin.En todo caso, dado que usted cree que estoy equivocado, le ruego me explique el porque:Voy a escribir lo que ha puesto sobre la SOCIMI Vitruvio en la imagen, y se ve claramente en la imagen también, o en el ultimo informe trimestral de la sociedadhttps://www.vitruviosocimi.com/documentacion/ultimo-informe-trimestral-vitruvio.pdfValoración a cierre del 2º trimestre 2021 : 3628 eur/m2 (pag 6)En la página 12, que es la imagen que ha adjuntado, dice cláramente:"Con la crisis, el precio fluctúa entorno a 11,9 €/acción*, con un descuento del -20,6% vs NAV/acción, valorando implícitamente (incluyendo activos desocupados) :La cartera residencial en el centro de Madrid en 2.771 €/m2"Es decir, ajustan el NAV a una valoración en bolsa que ha caido un 20%. Han caido los precios en Madrid centro un 20%? Diría que no. La valoración en bolsa probablemente tenga que ver con una caida de los ingresos por el covid.Respecto a que la Vitruvio solo compre dentro de la M30, eso no quiere decir que su precio medio sea el precio medio dentro de la M30.Por lo demás encantado de discutir en buenos términos con usted.
Ir a respuesta
Hokuto 23/09/21 13:19
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
No es ningún cacao, y no hace falta descalificar. Le digo que el precio ese es el precio medio de la cartera de la Socimi en Madrid, no el precio medio de Madrid centro, y por otro lado, es por la bajada en cotización en bolsa de la socimi (En el MAB por cierto, donde no diria yo que hay mucho profesional), que como bien sabe, no tiene porque responder a una bajada de precio del activo real sino a las expectativas que tiene la gente. Lo que valdría imagino son los precios dados por los notarios o cualquier otro. Usar el precio de la valoración en bolsa no es real. Del mismo modo que el precio de Idealista tampoco lo es como bien indica.Que tenga un buen dia
Ir a respuesta
Hokuto 23/09/21 12:49
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Bueno, eso no es el precio por m2 de transacciones de inmuebles medias en el centro de Madrid. Es el precio que consideran los de esta socimi al que se valoran sus activos en Madrid  ajustando el NAV a su valoración en bolsa, que no tiene porque ser igual que el precio de transacciones físicas.
Ir a respuesta
Hokuto 21/09/21 10:41
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Bueno, quizá es mi desconocimiento. Yo solo había oido hablar de el desde el 2010 o por ahí y era uno de los pocos que aún seguían por allí.Entiendo que alguien de cierta edad y con necesidades económicas y sin descendencia pueda querer vender la nuda propiedad de su propiedad. Lo que no entiendo es que alguien quiera comprarla, dado que por un lado los descuentos que se ven en los anuncios en muchos casos son francamente pequeños, teniendo en cuenta que es una ruleta rusa.Entiendo que te refieres a ese barrio en especial, por la elevada edad media, y porque mucha gente ha visto como sus propiedades ahi se han revalorizado muchísimo, partiendo de un nivel de ingresos mediano, no?
Ir a respuesta