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Participaciones del usuario AbuelitoDimeTú

AbuelitoDimeTú 03/05/23 11:17
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Yo sinceramente no lo veo....Sin tener en cuenta el curso de Carlos, la situación inmobiliaria en España, cada vez es más compleja de realizar, y a la par más desagradable.La inseguridad jurídica a todos los efectos es apabullante, y el perfil del inquilino, así como su caracter, empeoran por momentos...... Esto reconozco que es un sesgo personal, pero después de décadas alquilando, es en la situación actual, donde más descontento estoy.Si a eso le sumas, el producto basura al que va enfocado Carlos, y sus compadres, apaga y vamonos....Cuando lees esos cracks según El, que compran semisotanos, pisos con aluminosis, en cuartos y quintos sin ascensor, en barriadas.... etc etc... ya te puedes hacer idea de los inquilinos que vas a tener.Es el rey del High Yield inmobiliario, pero vamos que no ha inventado nada. Esa figura del tipo usurero que va escarbando en base a "invertir" y rentabilizar gracias a la parte más descastada de la sociedad, ya figuraba como el perfil de casero usero, en las novelas de Dickens, Galdos, o en el Padrino, o Historias del Bronx, por citar tiempos contemporaneos.Ya les veo a los propietarios seguidores de su influencia, dentro de 10 años, levantando las manos HODL HODL HODL como hacía los bitconianos...Pero el caso, es que esos nuevos inversores propietarios, dentro de 10 años estarán quemados, y dandose cuenta de que cediendo la gestión, no les va a quedar más que problemas, y gestionandolas por ellos mismo, aún peor. Y de los que padecen apalancamiento hipotecario, con la subida de tipos, que son la mayoría, mejor no hablar....El caso es que como además haya una caída del mercado, aunque sea temporal, de esos activos no hay manera de liberarte.Si quieres invertir en formación, compra el de Tristán el Subastero, por lo menos aprenderás legislación, fiscalidad, negociación variada, y lo más importante, opiniones sensatasSuerte!
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AbuelitoDimeTú 18/04/23 22:45
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Así es. Tú no puedes alquilar un piso cómo "Temporada", porque así lo consideres.Ante un juicio se consideraría contrato nulo, y pasaría a ser tradicional.Para más inri, cómo bien comentaban en el reportaje (ya lo había visto gracias. Igualmente lo sabía por amigos míos, que se metierón apalancados hasta las cejas, a comprar pisos para airbnb, y les pillo el covid), eran descarados a más no poder...ponían 364 días.Pero vamos, es que por muchas sociedades que gestionen, hay veces que... Por otro lado, pienso que tan tontos no pueden ser, y escrupulos los justos, y se dirián lo de siempre:Vamos a ver cuantos finalmente demandan, y con los que se atrevan ya veremos....Y es que muchos de esos pisos que se pusierón a alquilar tradicional, un % venía del mundo de la prostitución, que previamente se los alquilaba por días y semanas, y demás gente de cautelosa reputación....Para mi es prioritario, y esto es condición sin ecuanime, que los leads me justifiquen de manera fechaciente, el destino del contrato. Mayoritariamente me envian un certificado por destino laboral para proyecto, que tiene determinada duración, y que consiste en etc etc,Además suele pagar la empresa.De esa manera, atestiguando el certificado ante un posible juicio, es el propio inquilino El que aportó la propia alegación.Además, cuando alguien contrata de "Temporada", nadie te pide 1 año. Ya sería santa casualidad. La mayoria quieren para 2 o 3 meses, en su defecto algunos más.Pero si el proyecto se va a más de 1 año, ellos mismos buscan contrato tradicional
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AbuelitoDimeTú 18/04/23 21:41
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Si te soy honesto, ni lo he mirado.Te hablo de memoria, pero si no me equivoco, el coste aprox era de un 5 % mensual, sobre el importe bruto del alquiler.Tendría que revisarlo y buscarlo de nuevo en excels antiguos, o sea que no tomes este valor cómo real.Me gusta estar informado, y me he llevado del evento algunas ideas.Pero atualmente como estoy renovando todos con  "Temporada", el pago se da 100 % por adelantado. Y no me ha pasado, pero entiendo que el posible desahucio sería inminente.(Habéis visto las noticias del "Principe" iraní moroso del Barrio de Salamanca? No lo conozco, según interprete, se daría un desahucio "rápido", pues no tiene pinta de tener contrato de vivienda habitual, además de posiblemente tener el contrato, a través de una sociedad limitada)Con lo que salvo esos añadidos que argumentaban las aseguradoras, que estoy por descubrirlas, ahora mismo no me amerita en absoluto hacer ningún tipo de seguro.Ni por costes, ni por tiempo, ni burocracia.Un abrazo!
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AbuelitoDimeTú 18/04/23 19:33
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Por cierto, otra de las cositas que te regalan las ponencias, entre el cubo de la ropa vieja.Al final del evento, daban un corto espacio a tres empresas.Como rollo "teloneros", pero al finalUn tal FOTOHUNTERS, que el caso es que el portal no sé cómo será, pero sus socios deberían matarle. Que poca ilusión, y desaprovechamiento del espacio.ADELANTO. Una chica de Málaga que capitaliza el alquiler. Bueno, pues vale...nada excesivamente nuevo.Y la sorpresa del día PISOS.COMMira que a este portal, yo siempre le he considerado el hermano pequeño.Y así lo ha reconocido el ponente, pero he reconocer que ha optimizado sus cinco minutos al maxímo, haciendo una presentación magistral, hasta el punto que yo ahora veo a pisos.com de otra manera (a comprobar evidentemente).1 .- Pertenece al grupo Vocento. Y argumentaba muy bien, que a pesar de ser el porcentualmente más pequeño en cuanto a visitas, de los portales famosos, era el que tenía el perfil social más alto. Lectores de ABC, La Razón. etc--- con gráficos. etc... Muy, pero que muy interesante.1A- Como muestra un botón de una promoción de pisos de lujo de Andorra ( 2,5 millones de Euros la unidad), y cuyo promotor a raíz de la campaña con piso.com, obtuvo 7 reservas o algo así (por verificar)2 - La manera que tenían de enfocar la ubicación del anuncio, y lo que les diferenciaba.3 - La exposición en medios de comunicación constantes, y su retorno en clicks
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AbuelitoDimeTú 18/04/23 18:31
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Bueno,  la información que se da en este tipo de mesas, suele ser global.(Yo entendí a grandes rasgos que entre un 10 % y un 20%)Independientemente del número de pisos, a mi personalmente nunca me ha merecido la pena, pero no sólo por costes.Pero también es verdad, que el único que ha sido sincero con la barrera del dolor, ha sido el Directivo de Caser.Y es que en mi caso, las veces que lo intenté, a mi me costaba lidiar mucho con varios candidatos de manera simultanea, dada  la semana que tardaba de media en contestar la aseguradora.(Que ellos te prometen siempre 1-2 días, y la realidad es que acaba siendo una semana de media....cuando no son dos semanas)Y mientras que haces?Pues en mi caso me lleva los demonios.Para eso me hago el estudio yo en menos de 24 horas. Acepto o no, y sigo con el siguiente candidato, y no ando mareando ni que me mareen....Con la promesa de la IA en tiempo real (cosa que tengo que probar), pues no sé si mi percepción cambiará.Respecto al estatus del inquilino, evidentemente es un plus.Igualmente con la IA, puede que en unos años, eso bonifique a los seguros de los buenos inquilinos, igual que pasa con los buenos conductores, y sea un win-winA modo de anecdota, y a pesar de que el evento era únicamente para profesionales del sector, donde además se exponían abiertamente los rappel de colaboración, etc, etc...., al igual que me colé yo (me han invitado, pero al caso...),  se coló una neófita que olía a periodista que echaba para atrás:Pero y cómo me puedo sentir segura cómo inquilina con esa IA ? De dónde y cómo sacan mi datos? Eso no es ilegal? Soy vulnerable?Evidentemente, esto no es pregunta que parta de un profesional del sector inmobiliario.....menos de los que se dedican en agencias retail al alquiler.Contestación socarrona de uno de los Directivos de Aseguradora:No tengo ni idea, cómo mencionamos se contrata a una multinacional que lo provee. Si lo supiese no te lo podría decir. Y si lo supiese, te tendria que matar.....Aplauso espontaneo del público. Ha estado graciosoEso sólo para dar matiz del sesgo de la supuesta periodista, ong, o inquilina infiltrada que se aburriría en casa, y se ha colado allí......Es que claro, si yo vivo en Villaverde, trabajo en MercaMadrid, y luego me quiero ir a vivir a Arturo Soria, la maquinita seguro que me dice que no, y esa discriminación es injustaNinguna de las aseguradoras se mojaba, alegando que habría más componentes en esa ecuación. Sólo el de Caser que se explayaba demasiado, pero también era el más sincero:Probablemente SI, porque tomaría los datos de impago de tu zona actual, nunca de la futura. Con lo que si en Villaverde se presupone alto, te impondría un peor rating
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AbuelitoDimeTú 18/04/23 18:00
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
PERFIL INQUILINO ACTUALBueno, ya me han hecho el día!Pocas cosas congratulan más en la vida, que la idea que tu tenías sobre algo, un grupo de personas solventes lo corrobore:------------------------------------------------------------------------------ARRENTA. Aseguradora de alquiler (inquilinos morosos)Ha dado unas charlas, coloquios, etc, hoy en Madrid.Bueno, el 75 % del temario y tiempo, es el peaje que hay que pagar por asistir, y ponerte a buscar entre el cajón de la ropa vieja, la idea que te quieres llevar..... Charlas comerciales sobre las bondades del producto, charla pesadita convenciendo al patio de butacas, y escenarios apocalípticos para aquel pobre mortal, que se le ocurra no contratarlo.... (Yo creo que he contratado un seguro de impago, 1 vez en toda mi vida, y nunca  lo he necesitado, ni lo he considerado relevante. Además de ralentizar la operación, y encarecerla. Pero todo cambia...)El 25 % que mereció la pena. La mesa redonda de las aseguradoras:- 1 Abre el melón un Directivo de Arag. Donde reconoce que estos son seguros muy jóvenes.Si bien es verdad, que el impago ha existido desde el principio de los tiempos, la incidencia era tan irrelevante, que ni al propietario ni a la aseguradora, les interesaba pensar en un producto así.2 Nace el producto hace pocos años (podemos decir que ni una década), y el perfil de inquilino se vuelve tan inestable, que aunque en la primera etapa de funcionamiento de estos seguros, los propietarios contrataban el seguro por una única anualidad, y viendo que no había problemas, ahí quedaba la cosa; ACTUALMENTE, la cobertura del seguro, el propietario de la vivienda sigue renovandolo automática y anualmente, porque sigue sin fiarse del inquilino.Aquí recalca el Directivo de Arag, que también se debe a diferentes partidas de valor añadido del seguro (bajo mi punto de vista cuestionables cómo valor añadido, pero acepto pulpo).El caso es que hace veinte años, no había mayor verguenza en una familia, que haber rechazado un pago. HOY día,  la actitud parte de un :Bueno, y si no pagamos que sucede?...Vamos a jugarnosla, si total.... No sólo el impago, sino el incumplimiento general de las condiciones del contrato.Cómo dice un reconocido mando policial " En la criminalidad, donde no hay castigo, hay premio"Si su actitud ahora en cualquier faceta de la vida, es medir consecuencias, en vez de afrontarlas. está produciendo una inestabilidad emocional, demasiado fuerte cómo para que exista cómodidad o confianza en la relación.Esto antes pasaba con grandes o medianas empresas, que sabían jugar muy bien al renuncio, la quita, etc con entidades bancarias, financieras, etc... Sinverguenzas reconocidas, pero que conocían muy bien el tablero del juego. En particulares era practicamente impensable. Sin embargo, la inseguridad jurídica y proteccionismo exacerbado del Estado, están promoviendo que las familias, se planteen esto, como una relación normal.3.- Por último y más que reseñable Ante esta situación, cada vez se invierten más medios, en estudiar al inquilino. Esta mayor profundidad, está siendo aplicada por dos de los principales aseguradores (Caser y Mutua Propietarios), mediante Inteligencia Artificial.Dan un resultado de aprobado en 5 segundos, únicamente mediante un DNI, fecha de Nacimiento, y nuevo lugar y antiguo de residencia.Esto supera la barrera del dolor, de tener que esperar entre 5-10 días, a que la aseguradora envíe resultado, además de la molestia de tener que recolectar información, y estudiarla.La pregunta del millón:Cómo había funcionando esta inteligencia artificial, en cuanto a porcentajes de impago?Paradójicamente, la IA ha mejorado los porcentajes a las aseguradoras en un 10% (En metódo real desde hace 1 año y medio, y casi un año la segunda. Un recorrido muy corto, pero significativo. Especialmente teniendo en cuenta, que la segunda aseguradora, en una búsqueda de enriquecimiento de Machine Learning, ha volcado toda su base de datos histórica a la IA, y los resultados de IA eran mejores)CONCLUSIÓN: Al menos la mía. Hasta hace pocos años, era relativamente sencillo seleccionar inquilinos.Actualmente, cada vez vamos a requerir más medios, y eso hace que también endurezca la barrera de entrada para los mismos.O sea, que van a pagar justos por pecadores.La relación va a ser infinitamente más fría, y compleja.
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AbuelitoDimeTú 16/04/23 12:08
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Pero te has metido en mi cerebro, y te has puesto a redactar? :):):):)De verás, que suscribo palabra por palabra.VERDAD VERDADERA, y como negar a Miguel Delibes....No voy a decir que todas las familias españolas tuviesen esta serie de handicaps que tenía esta familia en concreto, ni muchísimo menos.Pero tampoco se puede negar, que la sociedad actual, necesita leer más a Delibes, y si quieren remontarse un poquito más, que lean a Galdós.Así podrán entender la idiosincracia histórica de la sociedad española, así cómo la diferencia de clases que imperaba entonces.O que narices, que hagan un voluntariado sencillo, de ir a visitar a ancianos sólos en residencias, y que meramente les escuchen hablar..... cuanto más rural sea la residencia, mejor (No me vayan a la de Chamartín, a escuchar los lloros de los antiguos señoritos, que ni sus hijos les aguantan las prepotencias)GRACIAS por hacerme la mañana del domingo, y hacerme volver a creer en la humanidad ;)Un fuerte abrazo!
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