Información de elegir hipoteca

Cómo elegir una hipoteca


¿Qué modalidades de hipoteca existen?

  • Hipotecas a tipo de interés fijo: El tipo de interés no varía a lo largo de toda la vida de la hipoteca.
  • Hipotecas a tipo de interés variable: El tipo de interés varía cada año (plazo habitual) en función de la evolución de un indicador fijado como referencia.
  • Hipotecas "mixtas": Inicialmente a tipo fijo, y luego variable. Se trata de hipotecas en donde su principal activo es unir lo mejor de cada una de los dos tipos de interés que existen en el mercado, es la combinación perfecta.

En la actualidad las hipotecas más comercializadas son las hipotecas a tipo variable. Las hipoteca a tipo fijo suelen tener un tipo de interés superior al de las hipotecas con las mismas condiciones (importe y plazo) a tipo variable porque la entidad asume más riesgos ante posibles variaciones de los tipos de interés.
 

En las hipotecas a tipo de interés variable debes tener en cuenta:

  • El tipo de interés (TAE) de salida: Se aplica durante el primer año y se revisa anualmente pasado ese plazo.
  • El indice de referencia de la hipoteca: suele ser el Euribor a un año, aunque también se puede utilizar el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de Bancos, de las Cajas o del conjunto de entidades (IRPH), el tipo activo de referencia de las Cajas, etc.
  • El diferencial a sumar al índice de referencia: Por ejemplo, Euribor + 0,60%. Es lo que marca la principal diferencia entre las diferentes hipotecas.

Ventajas de las hipotecas a tipo de interés variable:

  • En momentos en los que los tipos de interés son bajos pagamos unos intereses menores que en las hipotecas de interés fijo.
  • Los costes de cancelación de la hipoteca están limitados por ley al 1% del importe amortizado anticipadamente.

Desventajas:

  • Estamos sujetos a las oscilaciones del mercado, y aunque la cuota que paguemos sea la misma la parte destinada a intereses puede crecer o disminuir según suba o baje el Euribor.

¿Qué comisiones me puede aplicar el banco en mi hipoteca?

  • Comisión de apertura de mi hipoteca: porcentaje sobre el importe de la hipoteca o cuantía fija que la entidad nos cobra en concepto de gastos de estudio, tramitación y gestión de la hipoteca.
  • Comisión por cambio de condiciones o novación de mi hipoteca : la entidad cobra por los gastos administrativos incurridos al modificar las condiciones en el contrato original.
  • Comisión por reclamación de impago de mi hipoteca: en el caso de existir cuotas impagadas, las entidad cobra en el momento en el que regulariza la deuda, un importe, normalmente fijo, en concepto de los gastos extraordinarios que se le generan al tener que volver a emitir el recibo. Se debe tener cuidado porque las cantidades cobradas en este concepto suelen ser muy elevadas.
  • Tipo de interés de demora por impago de una cuota de mi hipoteca : Es el tipo de interés que se aplica a las cantidades que, llegada su fecha de pago, no han sido abonadas. Es una penalización al titular si incumple sus obligaciones de pago.
  • Comisión por amortización anticipada de mi hipoteca: la entidad financiera puede cobrar esta comisión al devolver el préstamo anticipadamente y es el resultado de aplicar un porcentaje sobre la cantidad amortizada antes de tiempo. Esta comisión tiene un máximo legal del 1% del capital amortizado en hipotecas a tipo variable y del 3% en hipotecas a tipo fijo.
  • Comisión por subrogación de mi hipoteca: Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que cambiemos de entidad financiera. Debemos tener en cuenta que no siempre se puede subrogar una hipoteca: el Préstamo hipotecario sí es subrogable, pero la hipoteca denominada como tal y cuya figura es un Crédito hipotecario no es subrogable.
  • Comisión de estudio: Comisión que se paga a la entidad financiera en concepto de análisis para la concesión del préstamo.

¿Qué gastos por servicios de terceros voy a incurrir en el momento de la contratación de mi hipoteca?

  • Notario: Gastos ocasionados por la firma del contrato de la hipoteca ante notario
  • Registro: Gastos derivados de registrar la vivienda en el registro de la propiedad, para poder adquirir la hipoteca
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su base de cálculo es la Responsabilidad Hipotecaria, y el tipo aplicable varía según las Comunidades Autónomas, pudiendo oscilar entre el 0.1% y el 1%.
  • Seguro: la Ley obliga a contratar un seguro de continente contra incendios para poder conceder la hipoteca.
  • Cuidado con lo que el banco no dice: Muchas entidades obligan a contratar otros seguros, tarjetas, cuentas nómina y diversos productos no relacionados con la hipoteca. Y con frecuencia, sin avisar hasta el mismo momento de la firma de la hipoteca.

¿Préstamo o crédito hipotecario?

Lo primero que hay que analizar es la diferencia entre un préstamo y un crédito hipotecario. Una distinción muy importante y que las entidades suelen ocultar en su publicidad cuando ofrecen créditos hipotecarios y/o prestamos hipotecarios.
 

¿En qué entidad me interesa contratar la hipoteca?


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