Extincion de condominio, Hipoteca?

Buenos dias
Os explico mi caso y cualquier consejo que me podais dar seria de gran ayuda. Tengo pocas nociones y pocos referentes que piuedan ayudarme

Dispongo de la piso familiar junto a mis 2 hermanos ( al 33,3% cada uno) tasado recientemente en 240mil euros.
Me lo voy a quedar yo por acuerdo entre todas las partes, para vivienda principal, ya que me ahorro casi 25k euros en impuestos.( no pago el ITP)
La compra va a ser sobre los 155k euros y dispongo de unos 30K ahorrados. Pero requiere una reforma de cocina, paredes, y suelo.(30/40k calculo)

Soy Funcionario de carrera y a pesar de eso cuando nombro que es para una extincion de condominio los bancos son mas recelosos.
Tengo varias dudas:

Puedo pedir mas dinero que el total de la compra de las 2/3 partes? es decir mas de 160k euros? me interesaria una hipoeteca de 190K ( aportando yo 30k iniciales) y con el sobrante realizar la reforma sin tener que descapitalizarme

En caso contrario, seria mas conveniente ajustar al minimo la hipoteca y pedirla sin aportar entrada? Aunque creo que ese caso seria complicado de darse

Se prevee bajada de los tipos de interes en primer semestre del 2024? 
Hace 2 años tambien iba a comprarlo y el interes era de 2% y por motivos ajenos se pospuso. Ahora estan al 4% y pico y la letra se me quedaria sobre 1/3 de mis sueldo neto. ( sin contar IBI, luz, agua, gas, gastos de comunidad)
Ahora no tengo claro que sea una operacion adecuada.
Aunque un piso tasado por 245k, sacarlo por 160K y con apenas gastos de gestion considero que es un buen movimiento

Gracias de antemano!

Hola,

Te ayudo en algunos aspectos -que no en todos-:

Primeramente, respecto al tema fiscal, efectivamente, la extinción de condominio no está sujeta al ITP pero sí al IAJD -supongo que ya lo sabrías, pero quería recordarlo puesto que no lo indicas-, que dependiendo de la Comunidad Autónoma dónde radique el inmueble este asciende a un 0.5%-1.5% del importe de la adquisición, es decir, del precio total que abonas a tus dos hermanos, siempre que no sea inferior a 2/3 del valor de referencia -que no el valor catastral ni el de tasación-, en cuyo caso el Impuesto se calcula sobre este último valor.

El hecho de la extinción de condominio no debería ser en absoluto ningún impedimento: al fin y al cabo se va a financiar la adquisición de un inmueble, el cual será la garantía de dicho préstamo. No interfiere en absolutamente nada el hecho de que la misma se realice a los condóminos en lugar de a un tercero. Pero desafortunadamente una pequeña desviación del itinerario estándar hace que "cunda el pánico" en las sucursales. Si es una opción viable, puedes proponer a tus hermanos firmar la extinción de condominio para inscribir en el Registro dicha operación y que así la titularidad registral ya recaiga únicamente sobre ti, indicando en la propia Escritura que el abono del precio pactado no se realiza en el acto, si no que reconoces la deuda que en ese mismo momento y por dicho motivo contraes con ellos, la cual deberá quedar saldada en un periodo de 2-3 meses, para que durante el mismo obtengas la financiación una vez que en la dichosa "Nota Simple" el banco observe que eres el único propietario.

Referente a la cantidad que desees obtener, el "quid" está en que la entidad bancaria acepta como garantía del préstamo en caso de impago de las cuotas es un inmueble tasado por un determinado valor (según indicas, 240k). Por tanto, podrás solicitar la cuantía que mejor te convenga siempre que no rebase el porcentaje máximo de financiación que están dispuestos a ofrecerte según los resultados del estudio que te realicen, independientemente del importe que debas satisfacer a tus hermanos. Otro aspecto es que no te ofrezcan más financiación que dicha cuantía por la "extinción de condominio", por lo que siempre te cabe, si te es factible, presentarse con el inmueble como de tu propiedad según la opción que te he expuesto en el párrafo anterior.

Ahora bien, dónde ya no te puedo ayudar, pero seguro que otro rankiano con mucha más experiencia que yo te ayuda, es en que opción es más interesante desde el punto de vista financiero y del ahorro.

Espero que al menos la primera parte te haya servido de ayuda,
Un saludo.