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Proteccion y Transferencia de riesgos.

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Proteccion y Transferencia de riesgos.
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Proteccion y Transferencia de riesgos.
#1

Proteccion y Transferencia de riesgos.

Estos conceptos son básicos, pero no dejan de ser importante entenderlos. Cuando usted invierte en algún activo, tiene que tomar con seriedad el costo del apalancamiento, el tiempo dinero y la transferencia de riesgos.

Supongamos que usted compre un edificio con vacantes del 50% y mal mantenido de 14 unidades por $1,5 millones de dólares y tenga que poner de inicial $500,000 de sus bolsillos. Para simplificar este post (que he escrito demasiado hoy) vamos a obviar las matemáticas. Aqui el punto es proteccion.

  • Usted puso $500,000
  • La deuda es de $1,000,000

Usted toma prestado $150,000 para optimizar las unidades vacías, lo alquila a sección 8 (para tener más seguridad), aumenta el alquiler a $350 dólares por unidad.

Veamos que sucede ahora:

Al aumentar $350 dólares la unidad y cerrar las otras 7 vacantes, ahora el edificio vale entre $2,3 millones y $2,5 millones.  Usted va al banco, refinancia por el 80% de $2,3 millones y paga al banco sus $1,150,000, así que usted se queda con $690,000

De esos $690,000quite sus $500,000 y quedan $190,000.  Qué ha ocurrido aquí?  Pues simple, usted eliminó al 100% el riesgo de la ecuación. Ya en este punto usted no tiene dinero propio invertido en el edificio, por lo tanto pase lo que pase, ya usted no perderá.  De hecho, lo más que perdería en caso de perder el inmueble es el ingreso mensual, pero a este punto del ejemplo, eso ya es un bono extra, lo importante es que recuperó su capital y ganó dinero libre de impuestos.

Cuál es la otra situación que ocurrió?

Que usted venció a Hacienda, ya que esos $190,000 que sobran en el prestamo de refinanciamiento, es 100% libres de impuesto. Usted puede hacer con ese dinero lo que desee.

Así que con este simple modelo, muy básico, usted eliminó por completo el riesgo y los impuestos. Y es por eso que los Bienes Raíces o cualquier otro activo que genera cash flow, son los mayores creadores de riquezas de la historia.

Que pasa con la Hipoteca nueva en caso de una catástrofe  o default?

Pues si usted está bien estructurado, a usted, en un 98%, no le pasara nada. Los bancos no pueden ir contra sus activos personales en caso de default. No me creen? pregunten a Donald Trump o a Aby Rosen o a cualquier Mogul Inmobiliario que han hecho default en el pasado.

Cuando los bancos prestan *( los prestamistas privados incluidos) tienes que sacar un seguro que protege al prestamista.  Hay una docena de seguros. En mi caso, como Private Lender, exijo uno que se llama vulgarmente como 125%.  Ese seguro me pagaría el 125% del monto que he prestado en caso de incendio, huracanes, inundaciones o simplemente en caso de default.

Los seguros más comunes para los residentes (osea, no inversores) se llama PMI, que es un seguro que pagará al banco el prestamo en caso de default y usualmente se incluye en la mensualidades hipotecarias..  Como dije anteriormente, hay muchos tipos de seguros para proteger al banco y protegerte tú como inversor Y no son caros. El que yo exijo (125%) cuesta $300 dólares y es un solo pago.

También hay seguros que pagan las vacantes de un edificio hasta por 12 meses. Este seguro no es usado por muchos propietarios de inmuebles, por desconocimiento o avaricia. Hay muchas personas que no piensan a futuro Y siempre ocurren cosas más adelante.

En la Imagen, pueden ver que tengo 20 LLC dentro de 1 sombrilla, de las cuales 5 están inactivas ya. Cada LLC me costó $75 dólares y 15 minutos online.. Es importante que si no está seguro de que está haciendo, consulte un abogado serio que les ayude a estructurarse bien.

Como dije en otro post, estar mal incorporado es como tener nada.







PD: No quiero que malinterpreten. Usted como inversor debe proteger su propiedad de default, porque en el futuro, cuando aumente el alquiler, aumenta la plusvalía del edificio y eso es más dinero para usted y así hasta el "infinito". Además, el flujo de caja siempre es bueno. Pero una inversión mal protegida, es una inversión propensa a perderse.

Proximo post LAND OF TRUST


#2

Re: Proteccion y Transferencia de riesgos.

Gracias por excelente articulo Geoff!!

Sigo al pie de la letra lo que escribe y lo aplico.

Para mí es vital refrescar esta estrategia y concepto básico acerca del tiempo, dinero y la transferencia de riesgos.

Gracias por educarnos acerca de los seguros. Asunto Que quizás tendemos a menospreciar por ahorrar un dinerillo.   

Gracias a lo aprendido de usted y La estrategia net 30. Forme la compania en una sombrilla. Que actualmente tiene un B de crédito.





Próximo goal subir el crédito a  A y solicitar las lineas de créditos.

He tenido la duda si es más eficiente construirle  el crédito a la compañía madre, y ya por ese hecho las compañías hijas se benefician de ese buen crédito. La sombrilla del crédito por así llamarlo. 

Saludos!! 










#3

Re: Proteccion y Transferencia de riesgos.

Te felicito amigo.

Contestando a tu pregunta: A todo se le busca la vuelta en este pais. Tu proximo paso es buscar un broker de dinero que sea honesto y serio. Hice un post sobre eso y la importancia..

La Buenas nuevas es que NYC esta infestado de estos brokers. Gente Ex Goldman Sachs o JPmorgan.. Cobran caro? si, muy caro (usualmente un 20% a un 30%) del monto a ganar, pero te consiguen millones de dolares.. Yo tengo un broker que me esta negociando una linea de credito mayorista (para prestar) de $50,000,000 con dos fondos en NYC, pero me cobra un 30% de lo que yo gane por x periodo.

Sinceramente lo que quiero es ganar dinero y creo mucho en que todos podemos comer de una buena carne..  La Belleza del capitalismo es la igualdad de oportunidades hermano mio.

Cuando estes listo, dejame saber para recomendarte unos tios de JP Morgan y del AMRO Deutsche bank en Londres...