Libertad inmobiliaria

Hola. 

 

Según leía algunos de los mensajes del hilo me reconocía pensando en los riesgos de la inversión para alquiler. 

 

Hace meses la rechazaba porque pensaba que la renta pagaría sólo una parte de hipoteca y gastos, que la gestión de los alquileres sería absorbente, fuente de problemas con hacienda, de mantenimiento, derramas, reformas, inquilinos… muchos inconvenientes que soportar hasta ver el beneficio sólo después de pagar la hipoteca… ¿tras 25 años? 

 

Muchas críticas que leo se basan en información genérica, la misma que tenía hace unos meses. Las críticas sólo serían ciertas para una mala inversión inmobiliaria, que es lo contrario de lo que se plantea aquí. 

 

Cuando aprendes las claves prácticas de la experiencia de quien ha desarrollado un método que funciona, con casos concretos, se desmonta cada uno de los prejuicios que pudieras tener. 

 

He hecho el curso completo de Carlos Galán, primera edición, y ya lo estoy aplicando. 

 

Mi experiencia: 

Partía con unos ahorros (a medias con mi hermano) que quería invertir correctamente. Habíamos hecho una mala inversión inmobiliaria dos años antes y no quería volver a equivocarme. 

 

Según hacía el curso iba siguiendo sus claves. Desde entonces: 

he buscado en mi ciudad en zonas más tipo Vallecas que barrio de Salamanca, he investigado precios de compra y alquiler, he determinado objetivos, fuentes de oportunidades, cómo ofertar, cómo acondicionar y cómo buscar inquilinos. 

 

Resultado, ya hemos comprado dos pisos: 

Ésa fue mi primera incursión. Ahora tenemos reservados otros 4 similares (salvo dos de ellos, que requieren reforma integral), para los que ahora sí tenemos que hipotecar. 

Estoy siguiendo sus indicaciones, de entre ellas la opción de buscar financiación sobre valor de tasación de viviendas ya en propiedad, con lo que espero recuperar más del 100% del valor de compraventa. 

A través de estas claves, siento que estoy abriendo mi propio camino para repetir el modelo, que estas primeras compras son las que me están enseñando a descubrir las personas con las que puedo trabajar, dónde buscar en mi ciudad, qué inmobiliarias son las que me responden mejor, qué reformistas cumplen (espero), en quién confiar para buscar inquilinos de calidad y qué bancos, y banqueros, son los que finalmente sí me ofrecen financiación para estas inversiones.

En cuanto a la incertidumbre del futuro, entiendo que la gente seguirá necesitando dónde alojarse, que más gente va a vivir de alquiler que en propiedad, que históricamente más ha bajado el valor de compraventa que el de alquiler, que es el objetivo, y que los riesgos desaparecen con un seguro de impago.

Ésta es mi experiencia personal. Estoy encantado, porque ahora veo factible conseguir una fuente importante de ingresos alternativos a medio plazo, espero que en 5 años, que me permitirán ser menos dependiente del trabajo.

Fernando  

Vamos, que tenías un dinero para invertir y no has pedido prestado ni un euro. Igualito que lo que se propone en los cursos.

Si tus inquilinos dejan de pagarte que pasa? En tu caso nada porque los gastos que vas a afrontar de esos pisos al año son bajos, tienes otra fuente de ingresos (entiendo) y te puede fastidiar tardar en cobrar o en recuperar la posesión  del inmueble pero no tienes que pagar una deuda. Esto es lo que digo hace varios mensajes que me parece fantástico. Tienes un dinero, lo inviertes en ladrillo y te da una rentabilidad buena. Fantástico. Me alegro. Eso si, no es lo que se propone en el curso. Que has usado los mecanismos que se proponen en el curso para identificar un buen inmueble para alquilar? No digo que no, pero esos trucos se encuentran incluso aquí, en este mismo foro, vamos, que no es exactamente el descubrimiento de la pólvora.

Saludos 

Hola,  @mbmbmb  

Como decía, tenía ahorros para la primera inversión, pero no para las siguientes. Ahora tengo que hipotecar. Gracias a las estrategias del curso voy a conseguir financiar por más del 100% del valor de compraventa. De no haber hecho el curso, me habría quedado en el 80% y tendría que haber esperado a ahorrar el 30% (20% restante + 10% gastos) del valor de los inmuebles para hacer la siguiente compra. 

 

El curso abarca todos los aspectos de la inversión y alquiler (gracias a los que he podido comprar con éxito), no sólo claves para la financiación, que también. 

 

El curso tiene una sección especial para invertir con 0 ahorros que aporta estrategias en función de tu situación de partida. Una de ellas es la posibilidad de hipotecar un bien previo con unas condiciones ventajosas que se explican en el curso. 

 

Conclusión, gracias al curso, voy a poner 0 euros para la compra de los siguientes inmuebles. 

 

Un saludo

Es de dominio público que los pisos más baratos y más pequeños son normalmente los más rentables para alquilar. Es algo que todo el mundo sabe.

Ahora hay que pararse a analizar por qué tienen esos precios de venta y cuándo y en qué condiciones son más rentables... normalmente tienen esos precios porque son inmuebles que una situación de estrés en el mercado inmobiliario no tienen venta, ni alquiler, y cuyo alquiler implica un elevado riesgo de impago. Suelen ser inmuebles que están ubicados en zonas muy regulares que bajan a plomo cuando los precios caen.

El dinero en el mercado inmobiliario normalmente ha estado en comprar y vender. Comprar barato y vender caro, y ahí es donde se hace el dinero. Comprar un piso cuyo importe no puedes recuperar porque nadie lo comprará y que en una situación de aumento del desempleo será difícil de alquilar no es un buen negocio.

Saludos

Hola, @juan1980 

Como dices, en el mercado inmobiliario tienes dos opciones: 

El planteamiento del curso es comprar para alquilar, buscando la generación de ingresos pasivos que vayan creciendo conforme crece tu cartera de viviendas.

Por tanto, el riesgo de que el valor de venta pueda caer es indiferente, porque se busca mantener la propiedad siempre.

Ante un escenario de crisis, es necesario estudiar la posible bajada y anticipar el impago de los alquileres, para eso el curso te aporta herramientas para estimar posibles bajadas y modelos de seguro de impago.

Con la buena rentabilidad bruta que se consigue en los barrios adecuados, aunque bajaran los alquileres como en 2008, se podría hacer frente a hipoteca más gastos. Ten en cuenta que en tiempos de crisis, los alquileres entre 300/600€ bajan porcentualmente menos que los que son más caros. Y siempre hay demanda, si no hubiera el precio bajaría hasta ajustarse a demanda 0, y los datos históricos demuestran lo contrario.

Un saludo

Espero que tengas suerte, aunque no somos de la misma opinión. Los alquileres de pisos baratos son una lotería, y más en tiempos de crisis. Un impago no se resuelve tan rápido. Si desemboca en un procedimiento judicial puede llevar año y medio o dos años en solucionarse..

El tipo de inquilino que encuentras para un piso de 40.000 euros no es el mismo que alquila un piso de 250.000 euros, el perfil de riesgo es muy diferente y existe mayor riesgo de impago.

Saludos

Participé en la primera edición del curso de Carlos Galan, Libertad inmobiliaria. Su curso, ha sido la inversión más rentable que he hecho en inmobiliario hasta la fecha. Carlos ofrece una perspectiva de la inversión que rompe moldes. Personalmente, cambié el paradigma de comprar para invertir, hay un antes y un después del curso. Hasta ese momento había invertido sin ningún criterio más allá de hacerme con algo "mono". 
Carlos en su curso, plantea la adquisición de los inmuebles desde una óptica practica, y como lo haría un inversor profesional. Te ofrece las herramientas que necesitas para invertir con criterio y respaldado por los números. 
Después de estudiar con Carlos no existe incertidumbre a la hora de realizar una inversión inmobiliaria, no hay flecos sueltos o rentabilidades calculadas a ojo. 
Estoy plenamente agradecida a Carlos por hacerme participe de sus conocimientos y entregarse como lo hace en la formación.

Te agradezco el deseo, pero no lo veo como una cuestión de suerte. 

El riesgo, independientemente del tipo de inquilino, lo trasladas al seguro de impago, que se encarga en caso necesario.

Un saludo

#Fernando75
Puedo estar de acuerdo en una parte en lo que dices en cuanto a prejuicios y ciertos escenarios apocalípticos que se pueden minorar con un buen análisis y gestióndel riesgo.
De hecho, si lees mis mensajes anteriores, verás que yo lo incorporo como estrategia de inversión.
Pero no el apalancamiento sin fondos. Yo me apalanco teniendo esos fondos invertidos en bolsa y gestión pasiva. En 3 tipos de inversión.

Y si va mal la cosa como alguno vaticina, pues salvo hecatombe, puedo amortizar la hipoteca.
Lo que tampoco comparto contigo es ésa financiación una vez constituida hipoteca.
En el año que llevo, ningún banco me ha facilitado tal opción.

Espero comentes por aquí, tu experiencia Real, cuando lo lleves a cabo.
Yo, no me arriesgo a pagar al contado y pedir financiación posterior con sobretasación.
Lo primero porque ninguno colaboró.
Lo segundo: pagarás más impuestos a Hacienda en esa compra y te baja la TAE.

Lo dicho. Sí puedes cuando formalices operaciones reales, nos cuentas que e condiciones consigues. Porque si es un préstamo con 3,5% TAE o más..... quizás ya no interese tanto.

Saludos

Hola, @fueradeuda 

Me alegro de que compartamos que un buen análisis y gestión del riesgo eliminan prejuicios y minimizan escenarios apocalípticos.

Estoy muy agradecido a Carlos Galán por enseñarme a afrontarlos y a invertir con criterio.

Cuando cierre las operaciones de mi segunda inversión estaré encantado de compartirlas.

Un saludo

#Fernando75
Hay un aspecto en tu tus operaciones que no me acaba de convencer.
Y es ése de trasladar el riesgo al seguro de impago.
Yo lo hago.
Pero ése barrio lo conozco. Viví allí unos cuantos años. Y vendí la casa porque se barrio obrero pasó a gueto. Con violencia y delincuencia.
De hecho, enfrente de mi ventana ví arden un coche. Pandillas latinas los viernes noche.
Rapados con perros de presa sueltos, que no puedes ni dejar a los niños en el parque a jugar.
Después de irme, el que me comprala casa, a los 7 años la vendió por lo mismo. En ése entreacto un vecino del portal de al lado le pegó un tiro a su mujer.
Sigo???

Es decir, el perfil de población que entra ahí, tiene dificultades para pasar el filtro del seguro.
Y alta rotación cuando vean el percal de barrio.

Yo, ya estoy mejor, lejos de la gran ciudad y he optado por pueblos más pequeños, sin violencia y alta demanda de alquiler.
Y, mejores perfiles. Casi seguro.
De hecho, yo tengo un maestro con oposición aprobada.

Así que no me situo entre los que lo denostan si más, por experiencia propia o ajena, con rango pequeño de casos. Pero, no me convence mucho tu análisis del riesgo. Ni el apalancamiento sin más.

El que me compró la vivienda perdió un 30% al vender. Y se fué a Rivas Vaciamadrid.
Mucho mejor municipio que esa zona Sur de Madrid.
Aunque no quieras vender en tu operación, la revalorización, independientemente de la bajada que se avecina y que comenzó en agosto del año pasado, no se va a producir en esa zona que has elegido.
Es un gueto. Dejó de ser el barrio obrero de hace 20 años.
Y ciertas zonas del Sur de tMadrid, también.

Y recuerda, sí puedes comentar la negociación con el banco de hipoteca una vez escriturada. A ver qué consigues. Sí logras algo bueno, entonces, tal vez te haya sido útil el curso.
Yo, no acabo de verlo.
Suerte.

Siento que hayas tenido esa mala experiencia en ese barrio/gueto.

Afortunadamente, mi caso no tiene nada que ver. He podido aplicar las claves del curso de Libertad Inmobiliaria y, gracias a él, he evitado invertir en zonas conflictivas, para las que nos previene expresamente.

El barrio en el que he comprado es obrero, sin pandillas latinas ni coches ardiendo. Es un barrio tranquilo, trabajador, con mucha demanda de alquiler, donde sí trabajan los seguros de impago.

Tampoco hay apalancamiento sin más, recuerda que eres propietario de los inmuebles.

El curso ya me ha sido infinitamente útil. Cuando cierre la financiación será un premio más de las estrategias aprendidas.

Un saludo

Ahí has dicho unas cuantas verdades!

Pero no te preocupes, que nadie te va a contestar a lo que preguntas, porque tú sabes de lo que estás hablando. Te volverán a decir que el curso es maravilloso jeje ;-)

Sobre todo no te van a contestar a qué pasa con la pérdida de valor de este tipo de pisos.

Saludos

Cómo averiguas si hay delincuencia?

Yo te digo porque viví 7 años. No estaba mal al principio. Me fui fuera otros 7.
Y, al volver a mi casa (que estuvo alquilada casi todo el tiempo sin incidentes), el barrio había cambiado.
Es más, de 52 vecinos, yo fui el primero o segundo en irme. Luego, en cascada. 3 los dos años siguientes. Y otros 3 más en venta, que no lograron . Porque querían el precio que logré yo.
Y no. 
Tendrían que haber bajado un 30%
Y no quisieron.
Lo de que trabajen ahí los seguros de impago, claro que lo hacen.
Mi argumento era que han de ganar casi el triple de lo que pides de Renta. No tener deudas o estar en fichero se morosidad.
O sea 350*3= 1.150€ y tener cierta estabilidad laboral.
No es fácil en esos sitios. 
Al igual que si delegas el alquiler. Las inmobiliarias que conozco, sólo una merecía la pena, en mi opinión. Habrá más, por supuesto.
Pero en otros sitios, la experiencia, similar. 
Prefiero gestionar yo. Y que ponga el 2° filtro el seguro.

Por el precio que indicas que compraste, dudo bastante que sea la mejor zona de Vallecas.
Pero bueno, es tu análisis. Sí lo has logrado, enhorabuena!
Y, a esos precios, suele hacer falta una importante reforma. Que sale del cash, propio.
Ah! Y dijiste que "eras propietario de los inmuebles"....ejem...no. Es el banco. Y más si con sobretasación te vas al 100% . Cómo indicas. Que compras sin poner 1€.
10,5% impuestos compra? Reforma???


Sí éste hilo sigue, en un par de años, analizamos.
 

Porqué algunos, sí no la mayoría de los comentarios que valoran bien el curso tienen un perfil recién creado??? Sin intervenciones en Rankia? O 4: sólo, y en éste hilo?

Carlos, usas perfiles falsos??? 
Para defender tú curso????

Cómo ves, la inmensa mayoría de los que han intervenido ( perfiles contrastados) reniegan de tu estrategia. Han dado argumentos.
Yo sólo a medias defiendo parte de tu mensaje.
La de los castillitos en el aire y financiación sin fin....como que no. 
Y la de comprar con 6.000€ y ya.....menos.
O que avale tu casa una vez comprada para el préstamo...al 50% de valor tasación y si lo consigues. 

A ver si veo algún comentario favorable del curso, de algún🤔 rankiano con solera