El post ha fracasado, solo falta hablar en él de si la tortilla mejor con cebolla o sin. Los que están a favor puede decir fecha para comprar y precio del metro cuadrado dentro de la M-30?. Es para guardar las predicciones. Si no responden con fecha y precio entiendo que bla,bla, bla que viene el lobo!!!
Bueno, eso no es el precio por m2 de transacciones de inmuebles medias en el centro de Madrid. Es el precio que consideran los de esta socimi al que se valoran sus activos en Madrid ajustando el NAV a su valoración en bolsa, que no tiene porque ser igual que el precio de transacciones físicas.
No sé que cacao hace en su conclusión pero me quedo con:
Es el precio que consideran los de esta socimi al que se valoran sus activos en Madrid
Profesionales lo valoran en eso. Pepe y Pepa que tienen una casa derroida o el Tecnohouso lo publican en los portales por el doble y, aquí lo importante, NO LO VENDEN. Porque los anuncios de los portales tienen PRECIOS DE NO VENTA ya que si fueran de VENTA no estarían ya anunciados. Los profesionales tampoco compran pisos caros. ;-)) Hay algún inversor en housos dentro de la M30 en otros hilos y los precios que comentaba no iban muy lejos de ese. Pero Pepe y Pepa y el Tecnohouso creen que venden el único houso en 500 km a la redonda, ja ja.
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No es ningún cacao, y no hace falta descalificar. Le digo que el precio ese es el precio medio de la cartera de la Socimi en Madrid, no el precio medio de Madrid centro, y por otro lado, es por la bajada en cotización en bolsa de la socimi (En el MAB por cierto, donde no diria yo que hay mucho profesional), que como bien sabe, no tiene porque responder a una bajada de precio del activo real sino a las expectativas que tiene la gente. Lo que valdría imagino son los precios dados por los notarios o cualquier otro. Usar el precio de la valoración en bolsa no es real. Del mismo modo que el precio de Idealista tampoco lo es como bien indica. Que tenga un buen dia
Sin acritud, pero no veo descalificación por ninguna parte. Sigue equivocado. La SOCIMI se llama Vitruvio y usted mismo lo podrá ver. Por un lado el NAV es el resultado de una valoración externa de su cartera de activos. Esto es independiente de su cotización en bolsa. Por otro lado también hierra en:
Le digo que el precio ese es el precio medio de la cartera de la Socimi en Madrid, no el precio medio de Madrid centro
En la imagen dice "la cartera residencial en el centro de Madrid". Amén de que puede usted entrar en su web y ver donde se ubican los activos. Esta empresa sólo compra dentro de la M30 salvo muy puntuales excepciones. Buen día para usted también.
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No tengo especial interés en enzarzarme en una discusión sin fin. En todo caso, dado que usted cree que estoy equivocado, le ruego me explique el porque:
Valoración a cierre del 2º trimestre 2021 : 3628 eur/m2 (pag 6) En la página 12, que es la imagen que ha adjuntado, dice cláramente:
"Con la crisis, el precio fluctúa entorno a 11,9 €/acción*, con un descuento del -20,6% vs NAV/acción, valorando implícitamente (incluyendo activos desocupados) :La cartera residencial en el centro de Madrid en 2.771 €/m2"
Es decir, ajustan el NAV a una valoración en bolsa que ha caido un 20%. Han caido los precios en Madrid centro un 20%? Diría que no. La valoración en bolsa probablemente tenga que ver con una caida de los ingresos por el covid.
Respecto a que la Vitruvio solo compre dentro de la M30, eso no quiere decir que su precio medio sea el precio medio dentro de la M30.
Por lo demás encantado de discutir en buenos términos con usted.
La discusión es tan trivial que no sé cómo explicárselo. El NAV no tiene que ver con la cotización en bolsa. El NAV es el resultado de una tasación independiente de los activos en propiedad, me suena que hecha por Knight Frank, peor hablo de memoria. Ejemplo: Pepe y Pepa ponen su casa de 100 metros en Chamartin por 1 millón de euros. Tras seis meses, ha habido varios postores, pero todos ofrecían cifras cercanas a 500 mil euros. Sin embargo, un perito colegiado tasa la vivienda en 750 mil. 500 mil sería la cotización en bolsa, 750 mil sería el NAV. Según lo anterior, no sé si le queda claro que 2771 Euros/m2 es lo que una empresa tasadora dice que valen los activos residenciales de esa empresa en el centro de Madrid (eso es el NAV). Pero en bolsa, a pesar de eso, la gente está ofertando alrededor de un 25% menos, lo cual no quita para que 2771 Euros/m2 sea el precio m2 de las casas de esa empresa en el centro de Madrid.
Eso es lo que tasan profesionales para viviendas en el centro de Madrid.
Lo que le están diciendo en ese gráfico, si reducimos sólo a cartera residencial, es que a pesar de ser 2771 Euros/m2 el valor actual real que tasan profesionales usted puede comprar eso con 25% de descuento a través de sus acciones.
1 saludo.
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Jaja, pues si, parece ser trivial. Lo que no tengo claro es quien lo entiende mal.
Se efectivamente lo que es el NAV y efectivamente no tiene que ver con la Bolsa, excepto que la imagen que pone usted es la de evolución en bolsa y el valor que da no es el NAV. Lo que yo veo es que el NAV de la socimi no son los 2771 Euros/m2, que usted dice, sino una cifra mayor, en torno a los 3500 eur/m2?, que pone en el informe de la misma sociedad (pagina 6) que le he adjuntado y posiblemente no haya mirado, y que una vez se aplica una corrección a ese valor (el 80% de ese valor concretamente porque la acción se ha despeñado un 20%) quedan los 2771 eur/m2. Puedo estar equivocado, así que he mirado también el valor que dan los registradores y está recogido en la comunidad de Madrid, y está en linea con los ~3500eur/m2.
Pero como digo, es una discusión totaalmente estupida, y quien quiera comprar o vender ya sabrá que hacer, si mirar el precio medio ajustado a la valoración de un valor en bolsa de una socimi, pedir una tasación o patearse el barrio e indagar.
Lo que yo veo es que el NAV de la socimi no son los 2771 Euros/m2, que usted dice, sino una cifra mayor, en torno a los 3500 eur/m2?, que pone en el informe de la misma sociedad (pagina 6)
Porque usted está mirando la totalidad, no la parte en el centro de Madrid.
y que una vez se aplica una corrección a ese valor (el 80% de ese valor concretamente porque la acción se ha despeñado un 20%) quedan los 2771 eur/m2
Que no tiene sentido lo que dice. Además, no cuadra. Usted dice que el NAV se devalua proporcionalmente al precio de la acción: NO. En la imagen le están diciendo que el valor real ha caido de 16 a 15 (un 6%) y la acción ha caido de 14 a 11 (un 20%). O sea que la acción ha caido más que el valor de mercado de las propiedades.
Lo que pasa es que a la gente que sabe, profesionales, no compran caro...ni acciones ni housos. Al minorista que se deja timar, le timan.
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Porque usted está mirando la totalidad, no la parte en el centro de Madrid.
Si, imagino que el precio en el centro de Madrid es menor que en la totalidad...
Lea que pone en mi primer mensaje.
Lo que pasa es que hay que leer todo. Justo encima de ese párrafo, es decir:
Con la crisis, el precio fluctúa entorno a 11,9 €/acción*, con un descuento del -20,6% vs NAV/acción, valorando implícitamente (incluyendo activos desocupados): § La cartera residencial en el centro de Madrid en 2.771 €/m2 o un 4,02% de rentabilidad.
es decir, aquí la palabra clave es "implícitamente", es decir, están tocando el precio/m2 que daría el NAV para ajustarlo a lo que el mercado cree que vale el m2 de sus activo residenciales (es decir, ajustando por el precio de la acción). Yo no digo que el NAV varíe proporcionalmente al precio de la acción. El NAV tiene el valor que tiene. Digo que el valor que da usted de 2771eur/m2 no es el que da el NAV, sino un valor imaginado. En todo caso, y para no apalizar al personal, usted gana. Replíqueme si tiene ganas de hablar el último y lo dejamos ya.
