Amortización parcial reduciendo plazo: ¿antes o después de la revisión?

Hola a todos!

Mi cuñada Lucía me plantea un tema que creo que puede interesar a muchos. Yo tengo mi opinión pero me la reservo hasta un poco más tarde. A ver que pensáis vosotros...

En diciembre le revisan el tipo de interés de sus hipoteca y, debido a la fuerte caída del EURIBOR en los últimos doce meses el tipo aplicable le pasa del 5,75% al 1,75% (qué pasada... un 4% de bajada!). El caso es que, para aprovechar la deducción fiscal de los primeros 9.000€ por persona invertidos en vivienda habitual, ella y su marido querían amortizar 5.000€ que han conseguido ahorrar durante este año. En todo caso yo les recomiendo que no lo hagan porque actualmente el tipo hipotecario está por debajo de los intereses que dan muchos depósitos y es preferible tener ese dinero disponible y generando más rendimientos que los costes financieros que nos ahorraría si los destináramos ahora a una amortización parcial de la hipoteca.

Según sus cálculos, al amortizar esa cantidad y reducir el plazo de la hipoteca es mejor hacerlo justo antes de la revisión, ya que de esa manera se reduce en más meses que si lo hace justo después de la revisión. Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 euros de capital pendiente y con 240 meses por pagar, estarían pagando 1051,89€/mes antes de la revisión y 741,19€/mes tras la revisión. Si amortizamos los 5.000 euros antes de la revisión nos harían una reducción de 14 meses y una pequeña bajada de la cuota mensual (1,24€) mientras que si la pedimos tras la revisión la reducción del plazo sería de sólo 9 meses, también con una pequeña reducción en la cuota (1,38€). De ahí que mi cuñada diga que (¡joder!) ¡Es mucho mejor hacer la amortización parcial antes de la revisión, que me ahorro 5 meses de hipoteca!

¿Dónde está el truco?

Yo entiendo que si amortiza tras la revisión, a estar el interés tan bajo, amortizará más capital

Según lo veo yo, cuando amortizas anticipadamente SÓLO amortizas capital, no intereses. Es el hecho de tener menos capital pendiente el que supone o bien una bajada de las cuotas o bien la reducción del plazo (o ambas cosas a la vez).

Si no llegan al máximo de deducción fiscal de los 9.015 euros, entonces veo bien que tus cuñada se quite hipoteca, pues Hacienda te devolverá el 15%, además de aprovecharte de los intereses ahorrados al tener menor capital pendiente.

Lo que veo muy raro es que sea mejor hacerlo "justo antes" de la revisión que "justo después", pues ganas más meses. ¿la han dado algún tipo de explicación?

Yo debo intervenir en este comentario ineludiblemente.
LLevo desde hace 1 y medio que se veía (¿mercados más adelantados?)que intento explicar ´donde está el meollo.
Mi nick, viene de Pascual Madoz, ministro de hacienda liberal en el sexenio revolucionario del siglo XIX, que realizó las Desamortizaciones.
Estas consistían en sacar al mercado los bienes "muertos".
Esto fue el inicio de lo que se llamó el Estado Liberal, a diferencia de los privilegios del Antiguo Régimen, la economía en lugar de basarse en herencias , titulos nobiliarios o costumbres de siempre, se sacó al mercado de intercambio, bienes que no entraban en los conceptos demanda, precio, oferta, conceptos económicos básicos que ahora se estudian en economía porque suponen el nacimiento del capitalismo y los mercados:

Escuela/tradición Economía clásica
Intereses principales Política filosófica, ética, economía
Ideas notables Economía clásica, libre mercado, división del trabajo, Mano Invisible
Adam Smith (1723 – 17 de julio de 1790) fue un economista y filósofo escocés, uno de los máximos exponentes, si no el mayor, de la economía clásica. En 1776 publica: Ensayo sobre la naturaleza y las causas de la riqueza de las naciones, en la que sostiene que la riqueza procede del trabajo. El libro fue esencialmente un estudio acerca del proceso de creación y acumulación de la riqueza, tema ya abordado por los mercantilistas y fisiócratas, pero sin el carácter científico de la obra de Smith. Este trabajo obtuvo para él el título de fundador de la economía porque fue el primer estudio completo y sistemático del tema.

Ahora vamos, que nos salimos del tema:
Desde hace 1 y medio decía que estaba intentando convencer para no DESAMORTIZAR en los préstamos.
1)Si el coste de financiación baja, es de "sentido común", endeudarse más , no menos. Sencillito ahorrar cuando suba, endeudarse y gastar cuando baje.
Pero es que además tenemos una amortización de préstamos en españa que utiliza el sistema alemán o francés, (me da igual como se llame) que hace que ya esta primera norma, se vea perjudicada en la desamortización:
2)Se pagan los intereses al principio y el capital al final.
Sencillito de interes simple:
1000 euros al 5 por ciento, 50 euros de intereses, pero si es a 10 cuotas, si yo después de la primera cuota quisiera amortizar el resto, no habria pagado un 5 por ciento, habria pagado más, en función de la desproporción de intereses y capital, ya que para desamortizar se toma en cuenta el capital pendiente.
No voy a explicar, que ese sistema de amortización sea un invento bancario, porque es tan obvio que beneficia al prestatario...
Podemos discutir AHORA si deberíamos pagar al contado, mejor que pedir un préstamo.
Pero no oigo más que consejos en los que se pide a los que tienen un préstamo, que lo amorticen con el AHORRO (Bancos) o el DESENPALANCAMIENTO para los que miran por el interés general (políticos).
Estos consejos son tales porque benefician a los bancos y los políticos que sólo pretenden a través del Terror Económico, reducir el riesgo los Bancos y conseguir la Poltrona, los políticos.
Mientras tanto sigo escuchando que lo mejor y lo que más convencidamente está la gente, sin lugar a duda, es de la amortización y el desenpalancamiento, para que se gaste y se invierta, cuando los precios estén lo más altos posibles y se endeuden en beneficio bancario, cuando los intereses comiencen la subida, ya se encargaran estos del ahorro y desenpalancamiento, de sacarnos otro disco para que bailemos a su ritmo...
felices Fiestasssss

Exacto..es que estos nanos no me dejan ni leer la pregunta, je je

Hola Jafuente,

Aunque parezca extraño, la mayor ventaja de apurar la inversión en vivienda habitual hasta el máximo permitido no es tanto la propia deducción del 15% sino el hecho de reducir los intereses totales que se pagan por la hipoteca. De hecho, si no se apura hasta los 9.015 euros sino que estuviéramos en el entorno de la mitad (4.500 euros) la deducción es mayor, ya que a ese tramo se le asigna una deducción de un 20% y se podría llegar a obtener una mayor deducción total, a lo largo de la vida de la hipoteca, si así lo hiciéramos.

El problema es que eso supone una hipoteca a muchos más años y una cantidad pagada por los intereses mucho mayor. Pero esto no es más que la regla que entiendo que todos admitimos de que cuanto mayor es el plazo de una financiación más se paga por ella.

Sobre lo de los meses que se reduce el plazo en un caso u otro es algo completamente correcto. No se trata de ningún error, pero sí que tiene un "truco". Cuanto mayor es el tipo de interés aplicable se pagan más intereses y la cuota mensual es mayor. Si se admite el mantener esa cuota "alta" y se destina el importe amortizado a reducir el plazo, se reducirá en mayor medida los intereses totales a pagar y por tanto se consigue una reducción del plazo mayor que si el tipo de interés aplicable fuera más bajo. El "truco" que comentaba es que, en el caso de realizar la amortización antes de la revisión, obteniendo una reducción del plazo mayor que si esperáramos a hacerlo tras la revisión, en cuanto nos revisen el tipo nos recalcularán la cuota para este nuevo plazo más reducido y nos supondrá una cuota más alta que la que nos correspondería si hubiéramos esperado a la revisión y luego hubiéramos hecho la amortización que nos redujera el plazo.

O sea, que o pagas más al mes durante menos meses o menos al mes durante más meses, pero al final todo es una sencilla aplicación del interés compuesto. De hecho, la excusa de la amortización parcial es tan sólo eso: una excusa. En cualquier momento podríamos ir al banco y pedirles que nos modificaran el plazo de nuestra hipoteca y nos recalcularan la cuota mensual para ajustarla a nuestras necesidades. Suponiendo que no nos cobraran una comisión por ello y que el plazo propuesto no les pareciera arriesgado para nuestra capacidad de endeudamiento, los intereses serán los que nos correspondan, siempre siguiendo el axioma de que a mayor plazo más dinero gana el banco con los intereses.

En estos momentos (y respondo así a Madoz) en los que la falta liquidez y de confianza entre los propios bancos genera la situación paradójica de que cobren menos intereses por una hipoteca que los intereses con que remuneran algunos de sus depósitos, el axioma de que SIEMPRE conviene amortizar las deudas lo antes posible, evitando el ahorro y el endeudamiento simultáneo, queda en entredicho.

Hace unos años y (seguramente) dentro dentro de unos años, tendría o tendrá de nuevo sentido, pero AHORA NO. Mis cuñados harán bien en invertir sus 5.000 euros en un depósito al 3,50% durante el próximo año y destinar los intereses obtenidos a pagar los intereses de la hipoteca, que incluso después de pagar los impuestos que graven esos rendimientos obtendrán un 1,4% limpio (70 euros) y se habrán ahorrado una visita al banco (que siempre son un coñazo y corres el riesgo de salir con una vajilla y un Plan de Pensiones, oye). En este sentido, creo estar de acuerdo con lo que Madoz nos cuenta.

Cuando la situación económica se normalice será de nuevo el momento de evitar ahorrar y financiarse al mismo tiempo, que es algo que suele acabar generando ganancias a los bancos y a nosotros no nos supone ninguna ventaja. Entonces, si no nos cobran comisión por amortizar parcialmente la hipoteca y disponemos de liquidez para ello, yo recomendaré hacerlo. Es más, yo aconsejo hacerlo en cuanto sea posible, sin demorarlo hasta el mes de diciembre, que tampoco es tan complicado hacer las cuentas al principio de año (sobre todo en el caso de mis cuñados, que tienen la revisión en diciembre) y que no hay necesidad de apurar la inversión en vivienda habitual hasta el máximo fiscal. Haciéndolo así, el reducir el plazo o el capital es algo indiferente. Quizá sea más prudente el reducir el capital y mantener el plazo para que en caso de necesidad (por ejemplo el desempleo o una subida excesiva del EURIBOR) no nos veamos apretados por un plazo que nosotros mismos hemos reducido con las sucesivas amortizaciones.

Bueno, creo que he soltado un buen rollete. Espero que a alguien le sirva.

Saludos y ¡¡¡ FELIZ DOSMILDIEZ !!!

No lo entiendo muy bien. Está claro que esos 5000 euros les dan más dinero en un depósito al 3'5 que lo que pagan por ellos en la hipoteca. Pero si amortizan van a sacar 750 euros netos en la declaración de la renta, ¿no?.
Otra cosa sería que ya hubieran llegado al límite de los 9000 o 18000, ¿no?.