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Hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

Respuestas: 6

09/09/09 (01:59)

Hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

Hola a todos.

Os voy a hacer consulta, comienzo con breve resumen de mi situación.

Dueño de una primera vivienda hipotecada con bankinter desde el año 2000 a 25 años. En estos 9 años he amortizado 72412 de los 96161 que pedí en su día. Ahora me dispongo a adquirir una segunda vivienda. El precio de venta es 68500 e y pediría una hipoteca de 38000 euros, un pelín más del 55%.

La consulta es sobre la hipoteca segunda vivienda de oficinadirecta.

Diferencial de 0.39% con algunas vinculaciones, pero lo que me preocupa es lo siguiente "Garantía: Hipoteca sobre su vivienda habitual.Y solo si esta resultase insuficiente, se hipotecaría, además, la vivienda que adquiere".

Entiendo que esto quiere decir lo siguiente. Me tasan mi primera vivienda, me conceden un 80% del valor, más que suficiente para mi. Pero que ocurre si dejo de pagar???

En una 2º hipoteca normal, el banco se quedaría con la segunda vivienda y no tocaría la primera, pero en este caso oficinadirecta iria 'al ataque' directamente por la primera. Lo que no entiendo como puede hacerlo si esa vivienda no está pagada todavía, si es casi más de bankinter que mía??

Que pasaría en estas hipotéticas situaciones.

-Dejo de pagar la hipoteca de mi primera vivienda a bankinter:
Bankinter se queda con mi primera vivienda y oficinadirecta se mosquea, ya que se queda sin su garantía.

-Dejo de pagar la hipoteca de mi segunda vivienda a oficina directa:
Oficina directa no quiere mi segunda vivienda, se queda con la primera, bankinter se mosquea y dice 'qué pasa aquí'

-Dejo de pagar las dos hipotecas:
Bankinter y oficina directa se pelean por mi primera vivienda.

Que opináis de esto de usar como garantía de la hipoteca de mi segunda vivienda la primera? es una locura? o algo habitual. Tengo mucha suerte y tengo un buen trabajo, soy funcionario, por lo que tengo unos ingresos fijos y mucha estabilidad, además la casa la compraría con mi pareja, me lo podría plantear en mi caso?

Estoy pendiente de que me contesten de uno-e, bankinter y caja madrid, pero el diferencial que me ofrece oficinadirecta es realmente suculento. Aunque por ahora estoy rezando para que me de el visto bueno uno-e (hipoteca a la carta - diferencial de 0,39).

Un saludo a todos y gracias por vuestro tiempo.

Peláez
en respuesta
a Enrique0104
09/09/09 (02:37)

Re: hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

Evidentemente no te van a hacer una hipoteca con rango de segunda para garantizar este préstamo, por lo que los casos que propones no se darían nunca.
Supongo que el tuyo es uno de esos casos en que la garantía de la primera vivienda es insuficiente y se hipoteca la segunda. Al 55% de cobertura y con las cuotas bastante cortas (a juzgar por los saldos ) no deberías tener problemas.

Enrique0104
en respuesta
a Peláez
09/09/09 (16:42)

Re: hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

Gracias por contestarme Peláez.

Estoy un poco perdido y no sé si entiendo tu respuesta. Mi primera vivienda es garantía suficiente para cubrir la hipoteca de la segunda, se ha revalorizado bastante y como sólo pido 38000 para la segunda, sería un porcentaje infimo del valor de tasación de mi primera vivienda.

Lo que quiero entender y no me cuadra, es como puedo el banco que me da la hipoteca para mi segunda vivienda puede coger como garantia mi primera vivienda, si no está pagada y es la propia casa (la primera vivienda) la garantia que tiene mi primer banco con mi primera hipoteca. Que me obligaría a hacer el banco de mi segunda vivienda, surrogar la otra hipoteca con ellos?????

Un saludo,
Enrique.

W. Petersen
en respuesta
a Enrique0104
09/09/09 (17:45)

Re: hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

Ningún banco o caja que yo sepa, aceptará una hipoteca segunda a no ser que sea el “dueño” de la primera hipoteca, de 35.000 euros o de 14.000, la respuesta es que no creo que nadie acepte, es un tema jurídico complejo, pero te diré por dicho tema jurídico es muy difícil o imposible que una entidad financiera acepte ser segundona, luego te explico el porqué y una posible alternativa.

Salu2

W. Petersen
en respuesta
a Enrique0104
09/09/09 (18:27)

Re: hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

En España las hipotecas funcionan como derechos sobre una finca, y entre ellos está el rango de dichos derechos, pongamos un ejemplo de una finca imaginaria de la manera que tú propones:

Registro de la propiedad:

Inscripción primera: finca tal y cual de tantos metros ……. Etc.

Inscripción segunda: compraventa efectuada en fecha tal a favor de (ti) y bla, bla, bla ….

Inscripción tercera: Hipoteca a favor de Bankinter, S.A. un principal de 150.000 €, dos años de intereses ordinarios hasta un máximo de 15.000 €, dos años de intereses de demora hasta un máximo de 30.000 €, y un 25% parar costas y gastos en caso de ejecución hasta un máximo de 37.500 €, total responsabilidad hipotecaria (150.000+15000+30000+37500) 232.500 euros, y luego se ponen todas las condiciones, las cuotas, el vencimiento, y bla, bla, bla.

Inscripción cuarta: Hipoteca a favor del Banco Brando, S.A. por 40.000 € de principal, dos años de intereses ordinarios hasta un máximo de 4.000 €, dos años de intereses de demora hasta un máximo de 8.000 €, y un 30% parar costas y gastos en caso de ejecución hasta un máximo de 12.000 €, total responsabilidad hipotecaria 64.000 euros, y luego se ponen todas las condiciones, las cuotas, el vencimiento, y bla, bla, bla.

Bien, imaginemos que te quedas sin trabajo y no puedes pagar y Bankinter inicia la ejecución judicial y se pone la casa a subasta, y esto no va de proporciones, primero cobra el primero en rango, en este caso Bankinter, y si queda algo sobra el segundo o cobra solo una parte, si así sucesivamente, pero en la práctica cobra el primer y poco más, depende de la deuda pendiente, mira en una subasta unos especialistas en estos que en ocasiones se le denomina subasteros le pone un precio de compra, y el banco acreedor le suele poner otro, y que es exactamente lo que se le debe en aquel momento por principal, intereses y gastos de abogados y gestiones que pueda justificar, y no pondrá ni de coña dinero para pagar al que viene detrás, en este caso el Banco Riendo, porqué ¿que le importa a Bankinter la deuda que tendrías a favor del Banco Riendo? exactamente tres pitos.

El Banco Riendo no querrá quedarse fuera de la historia, pero como esto va de que el primero que cobra es el primero que inscribe sus derechos en el Registro de la Propiedad, resulta que este banco es el segundón, por tanto o pone un precio de compra de la casa que contenga toda la deuda de Bankinter con intereses y gastos incluidos y toda su deuda, o se queda fuera sin poder hacer nada para cobrar, así de sencillo . Bueno el precio que no lo pagaría, simplemente pagaría la casa e inmediatamente cobraría su deuda, ya que en la liquidación el Sr. Juez ordenaría que con el dinero obtenido de la venta se pagase primero a Bankinter por todo.

Como ves ¿a quién le interesa meterse a segundón?, pues solo le interesa al que no tiene más remedio porque o agarra esto que es una posibilidad o no agarra nada, pero una cosa es que lo que a una empresa no le queda más remedio que agarrar, porque no hay más y otra cosa es voluntariamente darte dinero y meterse en un berenjenal si hay problemas.

Soluciones: Baratas ninguna, porque me temo no te quedará más remedio que hipotecar la segunda vivienda para obtener el préstamo éste. Ahora bien yo en mi forma de ser y aunque sea algo carillo no lo haría, yo parte de la base que las cosas o se “enmierdan” o no se “enmierdan”, si “enmierdamos” (perdona la palabreja y la repetición) hagámoslo bien, yo si puedo nunca tendré dos casas hipotecadas, o al menos pondré todo mi empeño en no tenerlas así, si puedo pasar con una sola garantía entregada a un banco o caja, y si me cuesta algún gasto son gajes del oficio. Yo parto de la base (o la costumbre bancaria) de que si las cosas se tercian y a pesar de la garantía personal de todos nuestros bienes actuales y futuros, que además de la hipotecaria todo aceptamos en escritura notarial, la práctica supone casi siempre que si no puedes pagar, se quedan con la casa, y si como en tu caso la deuda es proporcionada a su valor real actual, debe ser suficiente para cubrir la deuda en subasta pública, otra cosa son las hipotecas que se hicieron al 100 ó 120% del valor de tasación que ni de coña se conseguiría ahora vender la casa por precio de hipoteca, por tanto en tu caso concreto si tienes la posibilidad de tener dos casas, sería bueno (en mi manera de ser) que si las cosas se tercian me quede un techo donde vivir, aunque sea un techo “pequeñito” en cuanto a metros cuadrados, con lo cual, insisto en tu caso me “pasearía” por bancos y cajas para refundir las dos operaciones en una nueva hipoteca sobre una sola casa, dejando la otra libre de “polvo y paja”, aunque esto suponga pagar por cancelar la hipoteca actual y pagar de nuevo para montar la hipoteca de las dos cantidades juntas, pero esto tiene varias pegas:

1 – Temas complejos como este por banca on-line, me temo que ni de coña, estos son baratos, muy baratos, pero practican la hipoteca “café para todos”, ni cortados, carajillos, o ni siquiera café corto, el truco de la banca on-line es política de bajos costes, y esto lleva trabajo y no es rentable hacer trajes a medida.

2 – El comentado tema de gastos de cancelación y nueva apertura de hipoteca.

3 – El tema fiscal, a la hora de desgravar la hipoteca actual como se habría incrementado con el dinero necesario para la compra de la segunda, solo podrás deducir una parte, lo cual es lógico, pero desconozco en qué condiciones se hacen los cálculos, o si hacienda acepta que si la hipoteca “vieja” supone pongamos un 65% del recibo mensual permite desgravar un 65% como parecería lógico.

Luego tienes un producto con el que en un caso como el tuyo estimo que es una opción a considerar, si bien tiene muchos detractores aquí en rankia, pero que las quejas no van para un caso como el tuyo, que es la hipoteca abierta que hacen muchos bancos o cajas, que tiene sus ventajas (algunos creen que ninguna, y yo creo que en un caso como el tuyo bastantes) pero tiene a la vez sus inconvenientes, mírate si quieres el post http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/308344-hipoteca-abierta-buen-producto-mal-producto
En cuyo caso para dejar las cosas claras ante la Agencia Tributaria habría que hacer una sola hipoteca con dos disposiciones o prestamos separados colgados de ahí, uno para el saldo actual de tu casa habitual que podrías desgravar sin problema alguno, y una segunda disposición separada para la nueva inversión en la segunda casa.

Los bancos y cajas son poco partidarios de “comerse” el préstamo de otra entidad financiera a no ser que sea por subrogación, pero en tu caso explicando las cosas bien y tal como son no creo que tengas problemas, siempre y cuando lo que pagues cada es entre las dos cosas no suponga más allá del 30% de tus ingresos mensuales netos, y no pidas 35 o 40 años de plazo, porque por un lado estarías “refinanciando” una casa de la ya que te queda relativamente poco a pagar, y una segunda para la que ni de coña dan 35 o 40 años, sin embargo si pides 20 ó 25 años puede que sea moderadamente fácil.

Perdona el rollo y salu2

Enrique0104
en respuesta
a W. Petersen
18/09/09 (01:11)

Re: hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

Hola Xavier.

Gracias por darme una respuesta tan completa y tan bien argumentada. Ya estaba casi decidido a hacer una nueva Hipoteca independiente de la primera, pero me voy a volver a plantear unirlo todo en una misma Hipoteca, para dejar una vivienda libre de cargas, por lo que pueda pasar.

Un saludo y muchas gracias por tu tiempo,
Enrique.

W. Petersen
en respuesta
a Enrique0104
18/09/09 (01:59)

Re: hipoteca para 2a vivienda con garantía de mi 1a vivienda

Pero recuerda que es más caro, con lo que las prioridades van con la forma de ser de cada uno, yo prefiero esta posibilidad, pero habrá quien diga que esto de pagar mas de gastos es una solemne burrada, y en su forma de pensar, que no en la mia, tendrá razón

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