¿Es buen momento para comprar un piso ?

"Nunca cojas un cuchillo que cae", es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente...

Te aconsejo leas esto:
http://www.albertonoguera.com/2008/01/nunca-cojas-un-cuchillo-que-cae.html

La idea era comprar un pisito practicamente al contado y alquilarlo. Supongo que todavía tengo la idea de que un piso es un valor seguro

Yo también tengo la idea de comprar pero no para alquilar, sino como segunda residencia.Tengo ahorrado el 80% del precio, pero nos falta el 20% que lo realizaríamos con hipoteca.
Tengo en vigilancia 2 o 3 apartamentos (uno de ellos lo voy a ver este domingo). hace 1 año y medio que lse van rebajando el precio...

Como comenta Doquier el precio no lo bajan vertijinosamente ...pero ...nunca se sabe.

Si no suena la flauta ...YA SONARÁ ¡¡¡ me esperaré otro añito ahorrado todo lo que pueda ...a verlas venir

Mi opinión es que queda todavía mucho por bajar, como dice Homer una vez la burbuja ha pinchado estamos en oferta/demanda pura y dura. Bancos y promotoras están manteniendo artificialmente el precio de los pisos, así que todavía queda
un tramo importante por bajar. Si a eso añadimos la mentalidad española de que
hay que hacer lo posible por no malvender, quedan unos trimestres con una caída
piano piano, pero cuando no se aguante más porque los pisos están en los balances como activos y sigan ilíquidos, caída con socavón incluido. O sea, para vender un piso hay que hacerlo YA y para comprar pues hombre, también depende de las circunstancias personales de cada uno, sin embargo esperar un par de añitos no creo que sea un gran sacrificio. Allá cada cual :-))

Demos un giro a la pregunta. Si yo tuviera que vender ahora mismo mi piso, ¿A cuanto estaría dispuesto a venderlo?
Naturalmente dependería de muchas circunstancias (simple cambio, me corre prisa, quiero hacer un buen negocio...etc),pero desde luego no creo que estuviera dispuesto a venderlo por menos de lo que me costó (y ya me costó un pico)salvo urgente e inexcusable necesidad.
Total, yo soy de los que no se bajaría del burro, si no es por un buen precio no vendería, así que extrapolando, diría que en general (y en coronel..je.je)los inmuebles tienen que seguir bajando más, aunque el proceso sea lento.
Desde luego, si viera a dos o tres vecinos vender a precios ridículos, comenzaría a ponerme NERVOSIO.
Un saludín.

El problema es que hay muchos que piensan que se puede rebajar hasta el infinito y no creo que sea así. Y algunos de estos se les puede pasar el tren para poder comprarse por fin una vivienda.
Me explico, como se ha dicho por estos foros, los pisos de obra nueva se podrán rebajar como máximo hasta el importe de lo que el promotor deba al banco. O sea, el 80% del 80% sino recuerdo mal (el 64%). Dinerariamente, el promotor, que me corrija Xavier Ayats que domina el tema financiero-inmobiliario, puede solo bajar el 36% para no tener que poner pasta de su bolsillo (no tienen liquidez alguna para poner casi ni un euro).
En cuanto a los pisos usados podrás rascar hasta el máximo de la deuda que deba el vendedor. Más no te va a bajar porque sino hace la entrega al banco igualmente. Es la denominada dación, la cual algunos bancos están interesados porque prefieren tener activos de calidad como un piso en que no tienen que provisionar nada que activos procedentes de préstamos morosos que en cuanto llevan 2 o 3 meses de impago automáticamente el Banco de España les obliga a provisionar con la consecuente bajada de su solvencia. Y eso tampoco les interesa a la banca.
Bueno es mi humilde opinión. Aunque igual estoy equivocado, y si bien sigo pensando que a corto plazo bajarán, a medio y largo plazo es una buena inversión comprar ahora o dentro de medio año o así. Y más con las hipotecas con tipos más bajos ahora que hace unos meses o años, otra cosa es que te las concedan. Ése es otro cantar.
s2.

Neosolon y 12cd56gh habéis dado una correcta explicación de por qué nadie desea malvender, una razón de peso por la que el mercado seguirá parado. Sólo quería añadir para los compradores que el mejor baremo que pueden tener para determinar la estabilización del precio de la vivienda es el paro. Cuando deje de aumentar es una buena señal para comprar.

Esto es así en general, el promotor obtiene financiación del 80% sobre el 80% que se puede dar como subrogación o un 4% más que algunos bancos y cajas cuando tienen contratos formalizados los presentan y obtienen hasta el 85% del 80% a subrogar al comprador, o sea un 68% en el peor de los casos, luego habrá promotores que financian parte de sus edificios con fondos propios obtenidos de la recapitalización de antiguas promociones, no es muy normal pero los hay, pero éstos sin duda alguna “tienen mucho más aguante financiero” ¿es obvio no?, y aunque tengan deuda bancaria y ésta esté por debajo de este 64 ó 68%, no tienen necesidad de vender, bueno necesidad de vender sí, pero no a cualquier precio, y pueden “aguantar” al contar con unos fondos iníciales (capital + reservas) de cierto calibre.

Lo más normal, de todo habrá sin duda en España, es que cada promoción, o como mucho cada complejo inmobiliario ejecutado por fases (edificio 1, luego edificio 2 ….) tenga constituida una sociedad independiente, y no es de esperar en general, que si una promoción de un mismo grupo de sociedades en pongamos Benalmádena ha ido bien y ha sobrado dinero, el empresario ponga este dinero en una promoción en Benidorm que no acaba de funcionar, con el solo objeto de poder vender más barato, permitidme que lo dude, e insisto que de todo habrá, porque también hay quien piense que le conviene “traspasar el dinero de un sitio a otro”, no por voluntad, sino porque si no pagas a todo el mundo, por mas sociedades que tengas perderás la confianza de tus proveedores, y los bancos también son proveedores (de dinero pero al fin y al cabo, proveedores) y por mas sociedades separadas que tengan si se cae una, todo el grupo puede caer como un castillo de naipes, por esta falta de confianza.

Este ejemplo anterior de “pasear el dinero” valdría perfectamente para un grupo industrial o comercial, que ahora con ciertas justezas y penas tiene algo o cierto futuro, pero me temo que un grupo que sea solo inmobiliario no lo hará, insisto por lo general, entre otras cosas porque no tiene nada que ganar, otra cosa seria o será cuando veamos la luz al final del túnel, que en mi opinión ahora no ocurre, o ni siquiera algún “iluminado” la ve.

Con todo a mi juicio, pretender comprar pisos a una promotora por debajo del 64-68% del valor de tasación inicial se me antoja como algo bastante improbable.

Luego están los particulares, esto es ya otro cantar la verdad, veamos si un particular compro un piso nuevo y no tenía todavía vendido el viejo, y este “viejo” lo compró hace 7 años por 80.000 €, y pretendió venderlo por 180.000 €, pero no lo vende y esta “pillado” por la hipoteca nueva y una parte de la antigua del piso anterior, es posible que haga una rebaja sustancial entre otras cosas porque aunque lo venda en 130.000 €, por lo general seguirá siendo un buen negocio para él ¿Dónde gana uno 50.000 € en 7 años?, y además el ahorro que le ha supuesto no haber pagado alquiler y haber disfrutado del mismo, aunque no sea totalmente verdad dado que habrá pagado intereses , IBI’S, etc., luego 80.000 euros de hace 7 años no tienen el mismo valor que 80.000 € hoy, sin embargo él vendedor seguirá pensando que 130 es menos de 180, pero no es mal negocio, y con IPC, IBIS y coñas en vinagre descontadas, no lo dudemos, sigue siendo un buen negocio. A mi entender es aquí donde hay que buscar las oportunidades, y no en promotoras “pilladas de narices”, porque una mala planificación económica, o una mala base financiera, suele ir acompañada de problemas para el comprador, y uno de los problemas suelen ser las malas calidades de la obra motivadas por la falta de liquidez, y no vayas a reclamar luego, porque aunque tengas razón, la razón la pones en un marco y tienes un cuadro para colgar en la pared, pero ¿si no hay dinero la razón de que te vale?.

También está la posibilidad de comprar a bancos y cajas, fincas que han recibido por dación, que para quien no lo sepa, es que el hipotecado va al banco y en sentido figurado “suelta las llaves ante la mesa del director de la sucursal, diciendo macho ahí os quedáis”, y la ha cedido a precio de hipoteca, pero también por lo general son viviendas que están en su fase hipotecaria de los primeros años, con lo que la deuda puede ser incluso superior al valor actual de mercado, en consecuencia por aquí ya veis que de descuento más bien poco. Alguna dación habrá de gente que lleva 10 o 12 años pagando, esto si sería una oportunidad ¿creéis que de estas últimas los bancos y cajas tienen muchas?.

Disculpad el rollo, es mi reflexión personal, y no estoy en el ramo de la construcción ni de la promoción, pero conozco el tema por dos razones, una que trabajo en zona turística y el ladrillo era una de bases del crecimiento de la comarca, y dos que nuestro grupo empresarial (nuestro no, porque no tengo ni una sola acción, pero digo “nuestro” ya me siento parte de él) hasta hace 3 años hacíamos de vez en cuando alguna promoción pequeñita, (pequeñita, pequeñita de narices, unas 3, 4 ó 5 viviendas la año como mucho), cerramos en chiringuito al pensar, y parece que “pensamos” bien, bueno no lo creo, es más bien que tuvimos suerte, y vimos que los bancos se deshacían de sus sociedades inmobiliarias, colocándolas a otros, etc.……. y cesamos al creer que esto ya no iba a ninguna parte, y más pronto que tarde nos podría estallar en las narices.

En resumen con esta monumental novela lo único que he pretendido justificar es que a mi juicio mucha más rebaja que la hay ahora no es fácil que se produzca, y por tanto me ratifico en mis comentarios anteriores en el sentido de que cada uno debe buscar “su momento económico” para comprar si es para vivienda habitual, o segunda para su disfrute personal, éste comprador debe pensar además que si vive de alquiler y su intención es ser propietario todo lo que espere puede suponer un ahorro, es posible, sin embargo este supuesto, que no seguro ahorro, se lo va a comer el alquiler. No obstante, no aconsejaría comprar ahora para especular y dar el pase a la casa como se hacía hasta hace poco.