Esto mejor lo consultes en los foros de fiscalidad, ahí te darán una mejor respuesta, yo te hablaré solo de una parte de la consulta, dos temas muy concretos, uno es en tema del "constructor sin IVA (en parte)" y del otro es el presupuesto del señor "poyaqué", que tiene mucho que ver con la hipoteca, con su importe.
A ver .... el banco no se va a llevar nada de IVA, el servicio financiero no debenga IVA, bueno en realidad esto no es exacto, lo que si sería correcto es decir que la mayor parte de operaciones bancarias no soportan IVA, las excepciones serían las financiaciones mediante Leasing, Renting, y algunas comisiones que en general afectan más a servicios empresariales que a los particulares, pero por ejemplo las comisiones de emisión de cobro de recibos si general IVA (el cobro de recibos de alquiler también), pero vamos en la hipoteca no tendrás IVA, y si lo tendrás en la tasación de la finca o la gestión de registrar la hipoteca, pero en cuanto su importe no debe preocuparte. El IVA que tendrás que pagar (y esto es lo que tendrías que consultar el "fiscalidad") será al constructor, a los industriales que te hagan parte de las obras, pero creo (aunque no es mi tema) que depende de como se hagan las cosas, todo el IVA podrá ser al 10% ó si lo haces de modo distinto, una parte tendrá que ser al 21%, repito no es mi tema, a lo mejor estoy diciendo una sandez del 15.
Lo que no es aceptable (y en este foro te va a caer la de Dios) es plantearse pactar con el constructor la emisión de facturas "sin IVA", primero que es ilegal, como sin duda ya sabes, segundo porque es insolidario, todo el fraude fiscal repercute al resto de los ciudadanos, lo que tu no pagas, lo pagaré yo, el vecino, el del quinto ... todos los que por la razón que sea no nos podemos escaquear.
¿Quien es el señor poyaqué? pues se trata de un industrial que aparece en todas las obras y sin excepción y que hay que pagar si o si ..... por ejemplo estás empezando a subir la primera planta, y cuando entras en el lo que será el comedor, hace un día soleado de narices, y jooooder, son las 5 de la tarde y mucho sol, pero no en mi salón, nada "poyaque stamos una ventana en parte sur, que te parece Sr. Arquitecto" ... buena idea, al final van a ser 4 duros, y si tienes que hacerla dentro de unos años, te costará un pastón .... luego irás a buscar las baldosas y el presupuesto que tenías era de pongamos 28 € el m2, pero hay unas de preciosas que solo cuestan 39 €/m2, total son 2 baños con un total de ¿cuánto? 50, 60 m2 ?????? x 10 € son solo 600 € .... y todo esto si pones el plan SEÑOR NO, como poco el presupuesto inicial se irá a un 10% por encima, y tendrás que decir NO a todo, porque como digas SI a algunas cosillas, te vas al 20% sin mucho problema.
¿Y todo ello en que afecta a la hipoteca? Si tienes el terreno pagado, los impuestos municipales y los facultativos también, el banco se te va poner bastante de cara, siempre y cuando puedas demostrar ingresos suficientes para el pago de las cuotas, que supongo que ya lo tienes calculado. Pues nada, hablemos de la hipoteca .... pongamos que pides 150.000 € (es una simple cifra), por más ingresos que tengas y por más suficiencia que tenga la tasación, tendrás que pedir una ampliación de hipoteca, lo cual supone mas gastos, y te aseguro que es mucho mas caro pedir una primera hipoteca de 150, y una segunda de 15.000, que pedir directamente una de 165.000 €.
Seguimos ...... ¿Sabes como funciona una hipoteca de autopromotor? ¿como entrega el dinero el banco en este tipo de financiaciones? ¿que una parte del dinero solo lo entregan cuando se presenta el certificado de fin de obra y cédula de habitabilidad? no, no es un problema, pero estas cosas es bueno tener previsión, dejar claro al constructor en que forma y cuando dispondrás del dinero, etc.
