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Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

6 respuestas
Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING
Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING
#1

Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

Buenas tardes,

quería consultar a los gurús del foro sobre la hipoteca que estamos tratando de gestionar. Lo teníamos bastante claro pero ahora ha surgido alguna duda.

Voy a tratar de ser lo más breve posible.

Ya hemos decidido que vivienda comprar, y tenemos la hipoteca de ING concedida (a priori; faltaría tasar y demás).

El caso es que ayer mismo estuvimos firmando la reserva y en el contrato está estipulado que la vivienda pertenece a la promotora, pero a su vez está gravada por una hipoteca con LA CAIXA. Pese a tener ya las ideas más o menos claras sobre la hipoteca el responsable de la promotora nos aconsejó hablar con LA CAIXA para obtener la hipoteca con ellos porque "ahorraríamos bastantes gastos". Esta misma mañana hemos hablado con LA CAIXA y tenemos unas condiciones que en principio no me convencen.

Qué nos conviene más?:

ING: 80% del valor de tasación; 1,99%+E desde el primer año; comisiones cero

CAIXA: hasta 90% del valor de compra; primer año 3,70%, después 3% (bonificaciones: 0,40% por nómina, recibos y tarjetas; 0,15% seguros de vida y hogar; con esto se quedaría en 2,45%) También hay una comisión de 0,5% por desestimiento.

Con la CAIXA ahorramos gastos; nos comentan que por unos 3.000€ tendríamos los gastos; pero haciendo cálculos con simulación a 30 años me sale esta hipoteca 11.000€ más cara que ING.

¿Cómo lo veis?

Por otro lado, no entiendo bien qué diferencias prácticas existen entre comprar a una promotora una vivienda sin hipoteca y hacerlo como en este caso, que tiene una hipoteca gravada. ¿Qué gastos adicionales existen?

Gracias, disculpad por el tocho, y espero como agua de mayo vuestros consejos.

#2

Re: Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

¿Eso sería para subrogación o para hipoteca nueva?

#3

Re: Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

Esas son las condiciones que nos dan unos y otros para hipoteca nueva; aunque técnicamente entiendo que la promotora tendría que extinguir la hipoteca vieja.

No entiendo bien qué diferencias a efectos prácticos y económicos existen para nosotros en este caso en comparación con una vivienda no gravada por ninguna hipoteca.

Algo de luz?

#4

Re: Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

a ver, en este caso el que tenga una hipoteca te está beneficiando, porque es hipoteca de promotor, y lo que te está ofreciendo la caixa es una subrogación con cambio de deudor. Eso quiere decir que la hipoteca no se cancela sino que cambia, en vez de estar a nombre del promotor ahora estará al tuyo. Eso tiene muchísimas ventajas. Porque la subrogación tiene muchos menos gastos que el hacer una nueva. Y tiene un inconveniente. Que los gastos de hacerla con otro banco serán mayores. Eso es porque en otro banco tendrán que cancelar hipoteca y hacerte otra, lo cual lleva los gastos normales de hacer una hipoteca nueva (mucho más que la subrogación) y encima el gasto añadido de la cancelación. No dices los gastos que sería hacerlo con ing, pídeselos porque yo creo que la diferencia será mucha. Lo de los 11000 euros más con una diferencia solo del 0,5% en el diferencial ¿estás seguro de haberlo calculado bien? tienes que buscar una calculadora donde venga el gasto final total diferenciado princpal e intereses con una y otra opción, ahí es donde podrás comparar. Y luego a eso sumar los gastos de una y otra.

En los datos ue has puesto de las hipotecas, te olvidas un pequeño detalle, ing también te obliga a tener nómina y también sus propios seguros de hogar y vida (si no cumples con los seguros el diferencial pasa a ser 2,7%). Sí es cierto que ing no tiene comisiones. Sería interesante saber si la caixa te cobra comisión de subrogación (lo que sería apertura) y si esa comisión de desistimiento es parcial, total o las dos. Lo más importante es que no haya comisión parcial para poder ir amortizando. La total para mí no tiene tanta importancia. Lo de los recibos y tarjetas en la caixa, pues debeis valorar vosotros, a veces si no obligan a cantidades muy grandes de gastos merece la pena, y además es más cómodo tener todo en una cuenta.

Y está el tema de que ing no es precisamente claro y transparente. No serías el primero que le deniegan la hipoteca después de pre-aproada y tasada incluso.

Lo que tendrías que valorar es si la caixa es un buen banco, si te ofrecen buenas condiciones por domiciliar nòmina (no gastos, no comisiones por transferencias, cheques, mantenimiento...) Y lo de la comision apertura (subrogación) y desistimiento TOTAL. A ver qué te dicen. Si como banco te gusta, a mí me parece que puede ser mejor opción la hipoteca del promotor, el diferencial no sube mucho más, las vinculaciones las puedes quitar a la carta solo con una pequeña subida de diferencial y el ahorro en gastos será grande.

#5

Re: Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

Muchas gracias por la información.

Nos han explicado que no es una subrogación al uso, puesto que también hay que cancelar la hipoteca actual (que grava la vivienda por casi el doble del precio que vamos a pagar, cosas de la crisis) y hacer una nueva. Ahorramos tasación y algunos gastos más de notaría y demás.

Si hacemos la hipoteca con otro banco, si no me equivoco porque así lo entiendo que está señalado en el contrato de arras, es la promotora quién tiene que liquidar su hipoteca, por lo que no tenemos que pagar nada de subrogación o cancelación de esa hipoteca.

#6

Re: Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

A la larga saldras ganando con el+1,99 de ing

#7

Re: Hipoteca de promotor LA CAIXA vs hipoteca ING

A parte de las comisiones, no es lo mismo subrogar una hipoteca que constituirla nueva (notaria registro, gestoría,etc...).

Hacerla nueva te puede salir por unos 3.000 Euros más cara que subrogarte a la hipoteca del promotor.

Lo que hacen muchos es subrogarse a la del promotor, para en 1 o 2 años cancelarla (según las comisiones que hayan).

Es más el mercado hipòtecario está poco a poco recuperándose y en uno o dos años veremos ofertas más interesantes que las de ahora.

Puedes ver todos los gastos aquí...

http://www.habitaclia.com/simulador/calcgastos.htm#resultadogastos

Saludos