Supongamos que tengo todo el dinero para la compra de un piso.
Quiero calcular el importe máximo de hipoteca que podría pedir para que me saliera rentable no pagar el piso al contado. Sería algo asi como obtener beneficios de una hipoteca a través de deducciones. No se si me he explicado bien.
¿Nadie sabe como realizar este cálculo?
Hola
La pregunta que haces es muy general y no creo que nadie te de una respuesta
En primer lugar una hipoteca de entrada no es rentable. Otra cosa son las desgravaciones por vivienda habitual
En segundo lugar tendrias que valorar que tipo de hipoteca pides, fija ,variable... y els número de años. Si la hipoteca es de tipo vaiable, nunca vas ha saber exactamente el costo total ya que el euribor fluctua y entonces tendrias que hacer una aproximación.
También tienes que tener en cuenta la renatbilidad de tu dinero y la inflación durante los años que pidas el preestamo
Un saludo
Gracias agrocopeta por tus comentarios. Ya he encontrado desde google alguna información al respecto.
Ayer entré unas tres veces para contestar este mensaje... y otras tantas dí marcha atrás. Y es que me da auténtico pánico seguir adelante con la respuesta.
Como bien dice Agrocopeta, son muchas las variables a tener en cuenta, y no sólo las que el enumera. ¿Tienes ya el dinero y lo que te planteas es pagar en efectivo la vivienda o invertir el dinero y pedir una hipoteca para sacar rentabilidad financiero - fiscal? ¿Entre cuántos compraís la vivienda y cuántos podéis aplicar la deducción por inversión?... un larguísimo etcétera.
Hace unos meses, ya más de un año, por privado me plantearon una duda similar, el tema me supuso el cruce de muchos mensajes, y me supuso hablar de cálculo de rentas, de rentas crecientes en progresión,... Tras mucho tiempo mi interlocutor acabó planteándome sólo tres supuestos, yo también decidí simplicar al máximo para hacer mínimamente comprensible la respuesta, decidí omitir variables...
Y ahora, con muchas reservas, me decido a continuar, aprovecho esos últimos ejemplos y los pongo, por si pueden servirte. Además así podrás ver que no es sencillo, que requiere su tiempo y, que si decides seguir preguntando, las respuestas pueden demorarse incluso varios días. Por último, como voy a necesitar mas de 7.500 caracteres, empiezo por dividir aquí, serán varios los mensajes que ponga a continuación, ¿cuántos?, no lo sé.
Saludos.
A. Capital 150.000,00 euros, tiempo 15 y 25 años y tipos de interés 4% para las inversiones y 3,5% para la hipoteca.
1. Tiempo 15 años.
a. Se invierten los 150.000,00 euros a 15 años a un tipo de interés del 4% y para comprar la casa se firma una hipoteca de 15 años de duración a un tipo de interés del 3,5%.
La inversión de los 150.000,00 euros da un capital final de:
150.000,00 x 1,04^15 = 270.141,00 euros (1)
Para calcular la cuota de la hipoteca:
Capital: 150.000,00 euros
Tiempo: 15 años x 12 meses = 180 meses
i = 0,035; i(12) = 0,035 / 12 = 0,0029167
150.000,00 = cuota x (1 – 1,0029167^-180) / 0,0029167
Cuota = 1.072,33 euros
Pago anual hipoteca = 1.072,33 x 12 = 12.867,96 euros
Pago TOTAL hipoteca = 12.867,96 x 15 = 193.019,40 euros (3)
Anualmente se puede deducir en la declaración del IRPF el 15% de las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda habitual (12.867,96 euros en este caso), con un límite de 9.015,00 euros por año. Por tanto cada año se va a poder deducir en el IRPF el 15% de 9.015,00 euros, es decir, 1.352,25 euros y que se van a reinvertir a un tipo de interés del 4%. Para calcular el montante final de esta inversión:
1.352,25 x [(1,04^15 - 1) / 0,04] = 27.076,78 euros (2)
Como RESUMEN, al final de los 15 años se tiene la casa y 297.217,87 euros (270.141,00 + 27.076,78; o lo que es lo mismo, las cifras marcadas como (1) y (2)). Para ello se han invertido 150.000,00 euros al principio del período y 193.019,40 euros en el pago total de la hipoteca (cifra marcada como (3)), es decir, un total de 343.019,40 euros. Se puede concluir que se ha conseguido la casa con un coste total de 45.801,53 euros (297.217,87 – 343.019,40).
b. Se paga la casa, 150.000,00 euros. Podremos practicar este año una deducción en la declaración de IRPF del 15% de 9.015,00 euros, 1.352,25 euros, que capitalizados durante 15 años a un tipo de interés del 4% nos da un montante de:
1.352,25 x 1,04^15 = 2.435,32 euros
Por otro lado se invierte mensualmente lo que en el caso anterior se paga de hipoteca, 1.072,33 euros, durante 15 años y a un tipo de interés anual del 4%. El tipo mensual correspondiente es i(12) = 0,04 / 12 = 0,0033333. El capital final de esta inversión es:
1.072,33 x (1,0033333^180 – 1) / 0,0033333 = 263.889,69 euros
El RESUMEN es que al final de los 15 años se tiene la casa y 266.325,01 euros (2.435,32 + 263.889,69). Se ha invertido el mismo dinero que en el caso a, 150.000,00 euros al principio para la compra de la casa y 193.019,40 euros en la imposición mensual de 1.072,33 euros, en total 343.019,40 euros. En este caso b se ha conseguido la casa con un coste total de 76.694,39 euros (266.325,01 – 343.019,40). Conviene elegir la opción a.
2. Tiempo 25 años.
a. Se invierten los 150.000,00 euros a 25 años a un tipo de interés del 4% y para comprar la casa se firma una hipoteca de 25 años de duración a un tipo de interés del 3,5%.
La inversión de los 150.000,00 euros da un capital final de:
150.000,00 x 1,04^25 = 399.876,00 euros (1)
Para calcular la cuota de la hipoteca:
Capital: 150.000,00 euros
Tiempo: 25 años x 12 meses = 300 meses
i = 0,035; i(12) = 0,035 / 12 = 0,0029167
150.000,00 = cuota x (1 – 1,0029167^-300) / 0,0029167
Cuota = 750,94 euros
Pago anual hipoteca = 750,94 x 12 = 9.011,28 euros
Pago TOTAL hipoteca = 9.011,28 x 25 = 225.282,00 euros (3)
Anualmente se puede deducir en la declaración del IRPF el 15% de las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda habitual (9.011,28 euros en este caso), con un límite de 9.015,00 euros por año. Por tanto cada año se va a poder deducir en el IRPF el 15% de 9.011,28 euros, es decir, 1.351,69 euros y que se van a reinvertir a un tipo de interés del 4%. Para calcular el montante final de esta inversión:
1.351,69 x [(1,04^25 - 1) / 0,04] = 56.292,48 euros (2)
Como RESUMEN, al final de los 25 años se tiene la casa y 456.168,48 euros (399.876,00 + 56.292,48; o lo que es lo mismo, las cifras marcadas como (1) y (2)). Para ello se han invertido 150.000,00 euros al principio del período y 225.282,00 euros en el pago total de la hipoteca (cifra marcada como (3)), es decir, un total de 375.282,00 euros. Se puede concluir que se ha conseguido la casa y además un beneficio de 80.886,48 euros (456.168,48 – 375.282,00).
b. Se paga la casa, 150.000,00 euros. Podremos practicar este año una deducción en la declaración de IRPF del 15% de 9.015,00 euros, 1.352,25 euros, que capitalizados durante 25 años a un tipo de interés del 4% nos da un montante de:
1.352,25 x 1,04^25 = 3.604,62 euros
Por otro lado se invierte mensualmente lo que en el caso anterior se paga de hipoteca, 750,94 euros, durante 25 años y a un tipo de interés anual del 4%. El tipo mensual correspondiente es i(12) = 0,04 / 12 = 0,0033333. El capital final de esta inversión es:
750,94 x (1,0033333^300 – 1) / 0,0033333 = 386.079,28 euros
El RESUMEN es que al final de los 25 años se tiene la casa y 389.683,90 euros (3.604,62 + 386.079,28). Se ha invertido el mismo dinero que en el caso a, 150.000,00 euros al principio para la compra de la casa y 225.282,00 euros en la imposición mensual de 750,94 euros, en total 375.282,00 euros. En este caso b se ha conseguido la casa y además un beneficio de 14.401,90 euros (389.683,90 – 375.282,00). Conviene elegir la opción a.
Siempre que el tipo de interés de la inversión sea superior al de la hipoteca interesa invertir el dinero, comprar la casa con una hipoteca y alargar los tiempos, cuanto más largo sea el período se gana más. Eso sí, a mayor período también mayor incertidumbre.
B. Capital 150.000,00 euros, tiempo 15 y 25 años y tipos de interés 3,5% para las inversiones y 4% para la hipoteca.
1. Tiempo 15 años.
a. Se invierten los 150.000,00 euros a 15 años a un tipo de interés del 3,5% y para comprar la casa se firma una hipoteca de 15 años de duración a un tipo de interés del 4%.
La inversión de los 150.000,00 euros da un capital final de:
150.000,00 x 1,035^15 = 251.302,50 euros (1)
Para calcular la cuota de la hipoteca:
Capital: 150.000,00 euros
Tiempo: 15 años x 12 meses = 180 meses
i = 0,04; i(12) = 0,04 / 12 = 0,0033333
150.000,00 = cuota x (1 – 1,0033333^-180) / 0,0033333
Cuota = 1.109,53 euros
Pago anual hipoteca = 1.109,53 x 12 = 13.314,36 euros
Pago TOTAL hipoteca = 13.314,36 x 15 = 199.715,40 euros (3)
Anualmente se puede deducir en la declaración del IRPF el 15% de las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda habitual (13.314,36 euros en este caso), con un límite de 9.015,00 euros por año. Por tanto cada año se va a poder deducir en el IRPF el 15% de 9.015,00 euros, es decir, 1.352,25 euros y que se van a reinvertir a un tipo de interés del 3,5%. Para calcular el montante final de esta inversión:
1.352,25 x [(1,035^15 - 1) / 0,035] = 26.092,63 euros (2)
Como RESUMEN, al final de los 15 años se tiene la casa y 277.395,13 euros (251.302,50 + 26.092,63; o lo que es lo mismo, las cifras marcadas como (1) y (2)). Para ello se han invertido 150.000,00 euros al principio del período y 199.715,40 euros en el pago total de la hipoteca (cifra marcada como (3)), es decir, un total de 349.715,40 euros. Se puede concluir que se ha conseguido la casa con un coste total de 72.320,71 euros (277.395,13 – 349.715,40).
b. Se paga la casa, 150.000,00 euros. Podremos practicar este año una deducción en la declaración de IRPF del 15% de 9.015,00 euros, 1.352,25 euros, que capitalizados durante 15 años a un tipo de interés del 3,5% nos da un montante de:
1.352,25 x 1,035^15 = 2.265,49 euros
Por otro lado se invierte mensualmente lo que en el caso anterior se paga de hipoteca, 1.109,53 euros, durante 15 años y a un tipo de interés anual del 3,5%. El tipo mensual correspondiente es i(12) = 0,035 / 12 = 0,0029167. El capital final de esta inversión es:
1.109,53 x (1,0029167^180 – 1) / 0,0029167 = 262.163,55 euros
El RESUMEN es que al final de los 15 años se tiene la casa y 264.429,04 euros (2.265,49 + 262.163,55). Se ha invertido el mismo dinero que en el caso a, 150.000,00 euros al principio para la compra de la casa y 199.715,40 euros en la imposición mensual de 1.109,53 euros, en total 349.715,40 euros. En este caso b se ha conseguido la casa con un coste total de 85.286,36 euros (264.429,04 – 349.715,40). Conviene elegir la opción a.
2. Tiempo 25 años.
a. Se invierten los 150.000,00 euros a 25 años a un tipo de interés del 3,5% y para comprar la casa se firma una hipoteca de 25 años de duración a un tipo de interés del 4%.
La inversión de los 150.000,00 euros da un capital final de:
150.000,00 x 1,035^25 = 354.486,00 euros (1)
Para calcular la cuota de la hipoteca:
Capital: 150.000,00 euros
Tiempo: 25 años x 12 meses = 300 meses
i = 0,04; i(12) = 0,04 / 12 = 0,0033333
150.000,00 = cuota x (1 – 1,0033333^-300) / 0,0033333
Cuota = 791,76 euros
Pago anual hipoteca = 791,76 x 12 = 9.501,12 euros
Pago TOTAL hipoteca = 9.501,12 x 25 = 237.528,00 euros (3)
Anualmente se puede deducir en la declaración del IRPF el 15% de las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda habitual (9.501,12 euros en este caso), con un límite de 9.015,00 euros por año. Por tanto cada año se va a poder deducir en el IRPF el 15% de 9.015,00 euros, es decir, 1.352,25 euros y que se van a reinvertir a un tipo de interés del 3,5%. Para calcular el montante final de esta inversión:
1.352,25 x [(1,035^25 - 1) / 0,035] = 52.669,75 euros (2)
Como RESUMEN, al final de los 25 años se tiene la casa y 407.155,75 euros (354.486,00 + 52.669,75; o lo que es lo mismo, las cifras marcadas como (1) y (2)). Para ello se han invertido 150.000,00 euros al principio del período y 237.528,00 euros en el pago total de la hipoteca (cifra marcada como (3)), es decir, un total de 387.528,00 euros. Se puede concluir que se ha conseguido la casa y además un beneficio de 19.627,75 euros (407.155,75 + 387.528,00).
b. Se paga la casa, 150.000,00 euros. Podremos practicar este año una deducción en la declaración de IRPF del 15% de 9.015,00 euros, 1.352,25 euros, que capitalizados durante 25 años a un tipo de interés del 3,5% nos da un montante de:
1.352,25 x 1,035^25 = 3.195,69 euros
Por otro lado se invierte mensualmente lo que en el caso anterior se paga de hipoteca, 791,76 euros, durante 25 años y a un tipo de interés anual del 3,5%. El tipo mensual correspondiente es i(12) = 0,035 / 12 = 0,0029167. El capital final de esta inversión es:
791,76 x (1,0029167^300 – 1) / 0,0029167 = 378.907,38 euros
El RESUMEN es que al final de los 25 años se tiene la casa y 382.067,07 euros (3.159,69 + 378.907,38). Se ha invertido el mismo dinero que en el caso a, 150.000,00 euros al principio para la compra de la casa y 237.528,00 euros en la imposición mensual de 791,76 euros, en total 387.528,00 euros. En este caso b se ha conseguido la casa por un coste total de 5.460,93 euros (382.067,07 – 387.528,00). Conviene elegir la opción a.
C. Capital 150.000,00 euros, tiempo 15 y 25 años y tipos de interés 3% para las inversiones y 4,5% para la hipoteca.
1. Tiempo 15 años.
a. Se invierten los 150.000,00 euros a 15 años a un tipo de interés del 3% y para comprar la casa se firma una hipoteca de 15 años de duración a un tipo de interés del 4,5%.
La inversión de los 150.000,00 euros da un capital final de:
150.000,00 x 1,03^15 = 233.695,50 euros (1)
Para calcular la cuota de la hipoteca:
Capital: 150.000,00 euros
Tiempo: 15 años x 12 meses = 180 meses
i = 0,045; i(12) = 0,045 / 12 = 0,00375
150.000,00 = cuota x (1 – 1,00375^-180) / 0,00375
Cuota = 1.147,49 euros
Pago anual hipoteca = 1.147,49 x 12 = 13.769,88 euros
Pago TOTAL hipoteca = 13.769,88 x 15 = 206.548,20 euros (3)
Anualmente se puede deducir en la declaración del IRPF el 15% de las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda habitual (13.769,88 euros en este caso), con un límite de 9.015,00 euros por año. Por tanto cada año se va a poder deducir en el IRPF el 15% de 9.015,00 euros, es decir, 1.352,25 euros y que se van a reinvertir a un tipo de interés del 3%. Para calcular el montante final de esta inversión:
1.352,25 x [(1,03^15 - 1) / 0,03] = 25.150,50 euros (2)
Como RESUMEN, al final de los 15 años se tiene la casa y 258.846,00 euros (233.695,50 + 25.150,50; o lo que es lo mismo, las cifras marcadas como (1) y (2)). Para ello se han invertido 150.000,00 euros al principio del período y 206.548,20 euros en el pago total de la hipoteca (cifra marcada como (3)), es decir, un total de 356.548,20 euros. Se puede concluir que se ha conseguido la casa con un coste total de 97.702,20 euros (258.846,00 - 356.548,20).
b. Se paga la casa, 150.000,00 euros. Podremos practicar este año una deducción en la declaración de IRPF del 15% de 9.015,00 euros, 1.352,25 euros, que capitalizados durante 15 años a un tipo de interés del 3% nos da un montante de:
1.352,25 x 1,03^15 = 2.106,76 euros
Por otro lado se invierte mensualmente lo que en el caso anterior se paga de hipoteca, 1.147,49 euros, durante 15 años y a un tipo de interés anual del 3%. El tipo mensual correspondiente es i(12) = 0,03 / 12 = 0,0025. El capital final de esta inversión es:
1.147,49 x (1,0025^180 – 1) / 0,0025 = 260.448,10 euros
El RESUMEN es que al final de los 15 años se tiene la casa y 262.554,86 euros (2.106,76 + 260.448,10). Se ha invertido el mismo dinero que en el caso a, 150.000,00 euros al principio para la compra de la casa y 206.548,20 euros en la imposición mensual de 1.147,49 euros, en total 356.548,20 euros. En este caso b se ha conseguido la casa con un coste total de 96.100,10 euros (262.554,86 – 356.548,20). Conviene elegir la opción b.
2. Tiempo 25 años.
a. Se invierten los 150.000,00 euros a 25 años a un tipo de interés del 3% y para comprar la casa se firma una hipoteca de 25 años de duración a un tipo de interés del 4,5%.
La inversión de los 150.000,00 euros da un capital final de:
150.000,00 x 1,03^25 = 314.067,00 euros (1)
Para calcular la cuota de la hipoteca:
Capital: 150.000,00 euros
Tiempo: 25 años x 12 meses = 300 meses
i = 0,045; i(12) = 0,045 / 12 = 0,00375
150.000,00 = cuota x (1 – 1,00375^-300) / 0,00375
Cuota = 833,75 euros
Pago anual hipoteca = 833,75 x 12 = 10.005,00 euros
Pago TOTAL hipoteca = 10.005,00 x 25 = 250.125,00 euros (3)
Anualmente se puede deducir en la declaración del IRPF el 15% de las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda habitual (10.005,00 euros en este caso), con un límite de 9.015,00 euros por año. Por tanto cada año se va a poder deducir en el IRPF el 15% de 9.015,00 euros, es decir, 1.352,25 euros y que se van a reinvertir a un tipo de interés del 3%. Para calcular el montante final de esta inversión:
1.352,25 x [(1,03^25 - 1) / 0,03] = 49.302,13 euros (2)
Como RESUMEN, al final de los 25 años se tiene la casa y 363.369,13 euros (314.067,00 + 49.302,13; o lo que es lo mismo, las cifras marcadas como (1) y (2)). Para ello se han invertido 150.000,00 euros al principio del período y 250.125,00 euros en el pago total de la hipoteca (cifra marcada como (3)), es decir, un total de 400.125,00 euros. Se puede concluir que se ha conseguido la casa por un coste total de 36.755,87 euros (363.369,13 – 400.125,00).
b. Se paga la casa, 150.000,00 euros. Podremos practicar este año una deducción en la declaración de IRPF del 15% de 9.015,00 euros, 1.352,25 euros, que capitalizados durante 25 años a un tipo de interés del 3% nos da un montante de:
1.352,25 x 1,03^25 = 2.831,31 euros
Por otro lado se invierte mensualmente lo que en el caso anterior se paga de hipoteca, 833,75 euros, durante 25 años y a un tipo de interés anual del 3%. El tipo mensual correspondiente es i(12) = 0,03 / 12 = 0,0025. El capital final de esta inversión es:
833,75 x (1,0025^300 – 1) / 0,0025 = 371.855,84 euros
El RESUMEN es que al final de los 25 años se tiene la casa y 374.687,15 euros (2.831,31 + 371.855,84). Se ha invertido el mismo dinero que en el caso a, 150.000,00 euros al principio para la compra de la casa y 250.125,00 euros en la imposición mensual de 833,75 euros, en total 400.125,00 euros. En este caso b se ha conseguido la casa por un coste total de 25.437,85 euros (374.687,15 – 400.125,00). Conviene elegir la opción b.
Cuando el tipo de interés de la inversión sea inferior al de la hipoteca sí la diferencia no es mucha interesa comprar la casa con una hipoteca, pero acortando los tiempos. A mayor diferencia de los tipos de interés y cuanto más largo sea el período se pierde más.