Clausula abusiva.

Buenas,
Mi hermana está apunto de firmar un contrato de compra-venta en el cual hay una cláusula que considero abusiva. Viene a decir que en caso de que no se obtenga la financiación del banco para la hipoteca (con lo cual no pueda afrontar el pago de la vivienda) o bien el comprador rescinda el contrato a su voluntad, se verá penalizado con el 30% de las cantidades aportadas hasta la fecha.

A mi me parece un robo. ¿ Esa clausula es legal ?
Veo normal que pueda ser penalizado por rescindir el contrato pero considero que el 30% me parece un abuso.

Pues no es abusiva, ya que las arras o señal se pierden cuando el comprador se vuelve atrás. Pero SÍ es desequilibrada si no dice que el vendedor devolverá al comprador el doble de lo entregado como arras o señal.
De todos modos, como los pisos se señalizan para que el vendedor no los venda por otro lado, en esta época que cuesta tanto vender no veo la necesidad de dar una señal hasta estar seguro de que han concedido la hipoteca y, en todo caso, dar la mínima cantidad como señal.

Pero las arras o señal no sería en el contrato de pre-reserva ?? Eso ya lo tiene que pagó 3000 euros mas iva, y en caso de no firmar el contrato de compra-venta se lo devuelven íntegro.

La cláusula a la que me refiero es en el propio contrato de compra-venta de la vivienda, en la cual ya te indican el precio total de la vivienda, cuanto vas a pagar de cuotas hasta le entrega y todo esto. En este contrato es donde está la cláusula del 30% por si antes de hacer la escritura llegas a cancelar dicho contrato. Puede ser por varios motivos, uno de ellos que cuando vayas a pedir el prestamo el banco no te de el dinero, o por ejemplo, supon el caso que durante el periodo que estas pagando cuotas hasta la entrega de llaves, te dejara de interesar adquirir esa vivienda.

En cualquier caso, en el contrato está estipulado una penalización del 30% de lo que se haya pagado hasta la fecha. Si por poner un ejemplo hasta la entrega de llaves uno ha soltado 30mil euros, y no escrituras te penalizan con 9000 euros.

Lo suyo seria que pusieras aqui el contrato o los contratos que se han firmado hasta ahora y de esa forma todo estaría mas claro.

A dia de hoy lo que está firmado únicamente es un "contrato de reserva" en el cual se dice que se ha reservado tal vivienda y se ha dado a cuenta, en concepto de reserva, 3000 euros más iva. Es lo que yo entiendo que es un contrato de arras o señal.

Pero mi duda no viene con este "contrato de reserva". Ahora el promotor le ha dado a mi hermana un borrador del contrato de compra-venta, en el cual si firmas pues te comprometes a pagar lo que vale el piso. Este contrato, como cualquiera de compra-venta de viviendas, tiene unas cláusulas, y una de ellas es que si por el motivo que sea, no pagas al promotor lo que te has comprometido (es decir, el valor del piso), bien porque no obtengas el prestamos o bien porque tu mismo quieras rescindir el contrato, la penalización sería del 30% de la cantidad aportada hasta la fecha.

Cabe decir que si uno rescinde el contrato apenas ha pagado unas cuotas no es mucha cantidad, pero imagina en el caso (y más como está el tema bancario) de que cuando estas pagando durante 2 años practiamente cuotas, más lo que has dado de dinero a la firma, si a la hora de escriturar, el banco no te da el prestamo, fácilmente has podido entregar 30mil euros o más, con lo que si no te dan el prestamo la penalización sería un pastón, y te quedas sin piso y encima te toca pagar en este caso unos 9000 euros.

Yo considero eso abusivo y esa es mi duda, que a partir de qué cantidad se entiende abusiva esa penalización.

La clausula es legal.

En el contrato de compraventa se puede pactar una clausula de resolucion por falta de pago y acordar en ella las cantidades que el vendedor puede quedarse en concepto de resarcimiento de daños y abono de intereses.

El porcentaje que se pueda fijar es libre, no hay ningun articulo ni jurisprudencia que establezca que un 10% no es abusivo y un 30% si, por ejemplo (hay contratos en que se llega a fijar hasta un 50% !!!!)

De todas maneras puedes hacer dos cosas: 1) intentar negociar a la baja ese porcentaje o 2) incluir una clausula que permita, en caso de no poder hacer frente a los pagos, ceder el contrato a un terceros (es decir que un tercero pudiera subrogarse en el contrato de compraventa, con lo que tu hermana, en el peor de los casos, perderia menos).

Saludos

Gracias Baldufa.

Sí hay un límite como indemnización al promotor como indemnización en el caso de se rescinda el contrato por causa imputable al comprador. Ese límite es justo el 30€.
Antes se ponía una pérdida de hasta el 100%, es decir, si no cumplía hasta el final perdía todas las cantidades entregadas. El 30% es ahora el máximo legal que se puede perder en caso de incumplimiento por el comprador aunque en el contrato ponga un porcentaje superior.