Tasacion simple de viviendas nuevas
Primero quiero anticipar que las claves que aporto van dirigidas al ciudadano de a pie, al común de los mortales, aquel cristiano que planea adquirir una vivienda y no le es fácil determinar su valor como para dar los primeros pasos en la dirección de sus sueños, descarto a los profesionales en estas materias, que para ellos estos datos son solo apreciaciones, pues sé que poseen sus acabados y “ precisos” métodos matemáticos, estadísticos y económicos, que aunque no son infalibles, pesan quizás por el interés en el negocio a la hora de cerrarlo y más aún se ven influenciados por parte de quien le ha encargado la tasación.
1: Tasación por renta: es la más simple, el canon del arriendo o valor del alquiler multiplicado por 150 (12 y medio años), simpleza absoluta y como las matemáticas son exactas la lógica indica, que a mayor alquiler el valor final de la vivienda resultara mayor. Existen múltiples factores que harán variar unos de los múltiplos, conforme, pero la cosa hay que simplificarla sino nos pasamos meses discutiendo entre comprador, vendedor, tasador del banco, tasador independiente, amigos, parientes políticos y de los otros………el objetivo es que “el comprador determine rápida y sencillamente su valor”, pues al final del día será el que cargue con el hipotecario y a la hora de pagarlo desaparecen vendedores, tasadores, amigos y familiares, solo está el hipotecado trabajando una semana por mes durante 20 años para el dichoso banco, el que espera sentadito le lleven sus interés y ojala al cristiano no se le ocurra amortizar capital…..nooooo, que siga pagando interés el infeliz y que no se le ocurra al desgraciado pagar el capital………y entre medio le hemos clavado seguros sospechosos, tarjetas de crédito, la nómina para nosotros, línea de crédito automática, 2 cuotas del hipotecario libres de aplazar al año, comisiones escondidas, sobregiros automáticos………….vamos endeudando al cristiano, ojala trabaje para nosotros 10 días por mes de aquí a la eternidad…………..
2: Tasación por reposición: es un poco más complicada que la anterior, pero dado que es vivienda nueva, esto lo simplifica, sencillamente: determinar el costo total de construir la vivienda, más 40% de gastos y utilidad del constructor, más el valor del terreno. El costo lo determinamos por m2, objeto llegar al precio total solo al multiplicarlo por la superficie, con el costo en la mano podemos calcular rápidamente valores de viviendas de distintas superficie. Lo complicado es determinar el precio del m2, pero para simplificar el asunto tenemos que acotarlo, basémonos en una vivienda de diseño simple, fundaciones de hormigón, estructura de albañilería combinada, altura de piso a cielo de 2,4 mts, techumbre de altura media, cubierta de teja o similar, terminaciones sin lujos, azulejos en baños y cocina, zonas secas con revestimientos en planchas continuas, puertas de placas, pavimentos combinados, sintéticos , cerámicos y cartón laminado, todas sus instalaciones probadas y certificadas, artefactos de baño blancos o de color calidad media, mobiliario de closets y cocina en placas termo laminadas…………………………según mi estimación el costo de este m2, hoy en España debiera rondar entre los 700 a 800 euros, más 40% para el constructor, más el valor del terreno, el que se determina por comparación con terrenos similares en el sector, pero que no debiera corresponder a más de un 30% del valor total de tasación. Este costo de m2 que indique se debe corregir dependiendo del diseño de la vivienda, sus Especificaciones, la calidad de su ejecución………y si queremos ir más lejos, de su orientación, entorno, vialidad, comercio, colegios, contaminación acústica, exposición al tránsito vehicular y peatonal, factores climáticos, interés por el sector, expropiaciones, vecindario, tipos de viviendas del entorno…………uffff………innumerables factores, pero que estos últimos son todos independientes del costo de su construcción, no así su diseño, Especificaciones y calidad de ejecución.
Ya dejaremos para otra ocasión las viviendas usadas…………
Saludos