¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos? (1/3)

¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

18/11/10 00:38

Siguiendo con el tema abierto por el forero Youbank http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/592663-sistema-amortizacion-frances-otro-engano-prestamo voy a intentar demostrar que, aunque hay varios sistemas de amortización de préstamos, el mas usado en nuestro país, el llamado francés de cuota constante, no es el mas beneficioso para el banco ni el mas lesivo para el consumidor cuantificando las diferencias entre este y otros métodos de amortizar un préstamo disponibles para el consumidor.

Dado que en la Red solo (o casi solo) se encuentran simuladores de préstamos de estas características, he usado el simulador hipotecario de mi trabajo por lo que os tendréis que fiar de la bondad de los resultados.

En mi descargo os comento que las opciones expuestas están perfectamente admitidas por la entidad en la que trabajo, es decir, que están estandarizadas y podrían usarse para cualquier solicitante.

Repito, no hay uno mejor que otro: cada sistema de amortización que voy a exponer puede resultar ideal para un determinado cliente en función de sus circunstancias si bien es cierto que se usa en una especie de “café para todos” de forma mayoritaria el sistema francés de cuota constante en el sistema bancario español. Este caso podría asimilarse al caso de las hipotecas en euros y las llamadas multidivisa: ¿Cuál es mejor? Pues depende de cada caso, circunstancia e hipotecante; ambas están en cartera y aunque en un momento dado las multidivisa podrían favorecer a alguna de las partes se usa, por comodidad, uniformidad y sencillez, de forma mayoritaria la que está nominada en la divisa oficial europea.*

Los métodos de amortización estandarizados en mi entidad son:

Francés de cuota constante
Creciente anual: porcentaje de crecimiento 2
Progresión geométrica: razón de crecimiento 0,2

Para llevar a cabo la comparación vamos a usar un préstamo con las siguientes características:

Capital inicial: 200.000,-€
Plazo de amortización: 30 años
Tipo de interés: vamos a usar la media aritmética aproximada del euribor desde su nacimiento allá por 1.999, el 3,20%.

Para hacer que la comparativa sea aséptica, vamos a admitir los siguientes supuestos:

El tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.
No se producen amortizaciones anticipadas por lo que los préstamos “mueren” de forma natural a los 30 años de la firma.
El valor del dinero es constante.

Empecemos por el final; respetando las premisas expuestas los intereses a pagar en cada préstamo son:

Francés 111.376, 27,-€
Creciente anual 126.387, 30,-€
Progresión geométrica: 129.668, 23,-€

Punto positivo para el método más usado. Usándolo, resulta que los hipotecados pagan 18.000,-€ menos que en con el segundo método mas usado para hipotecarse (según mi humilde experiencia), la progresión geométrica.

¿Por qué ocurre esto? Sencillamente la amortización de capital se produce más rápidamente en el sistema francés. De hecho lo que hacemos en los otros métodos es aplazar amortización a futuro por lo que las cuotas iniciales son más bajas a cambio de pagar más a futuro.

Por el contrario, las cuotas son mas bajas en los métodos progresión geométrica (626, 18,-€), creciente anual (670, 45,-€ durante el primer año) que en el francés (864, 93,-€).
Esto se ha usado, erróneamente, para cuadrar el ratio cuota/ingresos y conceder hipotecas a troche y moche…con las funestas consecuencias que ha conllevado.

Punto positivo, en mi opinión, para el francés de cuota constante.

¿Cómo varían las cuotas? En nuestro ejemplo:

Francés de cuota constante: no hay variación en toda la vida del préstamo (recordemos el planteamiento de nuestro problemita), o sea, que pagaríamos 864, 93,-€ durante las 360 cuotas. Evidentemente la primera cuota está compuesta de una amortización de 331,-60,-€ e intereses de 533,-€ y la final se compone de 862, 63,-€ de capital y 2, 30,-€ de intereses.

Creciente anual: durante el primer año se pagan 670, 45,-€ (137,12+533,33) aumentando un 2% anual dado el porcentaje de crecimiento usado. 683, 86,-€ (155,39 y 528,47), 697, 54,-€ (173,79 y 523,85)…hasta llegar a unas cuotas finales de 1.190, 37,-€ (1187 y 3,17)

Progresión geométrica: primera cuota de 626, 18,-€ (92,85 y 533,33) aumentando un 0,002 cada mes; 627, 43,-€ (94,34 y 533,09), 628, 68,-€ (95,85 y 532,83)…hasta una cuota final de 1282, 95,-€ (1279,54 y 3,41)

¿Cuándo se igualan las cuotas? Entre el francés y la progresión geométrica en el año 14. O sea, que quien piense cancelar la hipoteca anticipadamente en menos de 14 años podría decantarse por la progresión geométrica.
Entre el francés y la creciente anual en el año 13 en el que las cuotas de la última opción son de 867, 31,-€.

Visto lo visto reitero lo que ya apunté en el otro hilo de Youbank: las posibilidades están en el mercado pero ¿por qué pienso que es más conveniente para el común de los mortales el uso del sistema de amortización francés con cuota constante?
En primer lugar la amortización de deuda es más rápida que con los otros sistemas; frente a eso el esfuerzo económico inicial es, evidentemente, mayor pero tampoco nos “engaña” con unas cuotas artificialmente bajas.
Aún así, no deja de tener razón nuestro contertulio al afirmar que bien pueden ofrecerse estas posibilidades a cada usuario en función de sus características. Pero ¿en qué circunstancias sería más conveniente ofrecer un préstamo en progresión geométrica? Os cuento un caso práctico: un amigo mío firmo un préstamo de este tipo por estar pendiente de

La venta de una vivienda comprada con fondos propios y reformada.
La liquidación de una herencia de la familia de su mujer.

El resultado fue que durante los dos primeros años pago unas cuotas proporcionalmente menores a las que hubiese devengado con un francés de cuota constante y casi liquidó el préstamo con esas operaciones.

Este caso, convendréis conmigo, no es muy usual y los mortales comunes lo que hacemos es pagar religiosamente las cuotas del préstamo amortizando si podemos.

Por otro lado, es justo señalar que el método francés de cuota constante es el más usado ya que es el que permite una amortización de deuda más rápida, lo que en términos de Riesgo bancario es positivo puesto que la devolución de lo prestado es más rápida y eso siempre interesa al prestamista.

Y hay un aspecto mas que en estas simulaciones no se refleja: una hipoteca en progresión geométrica creciente a 35 años de plazo (que se firmaron así) no se amortiza capital en, aproximadamente, los 5 primeros años. Y si suben los tipos ocurre lo mismo: estas hipotecas solo devengaban intereses a finales del 2008 con los tipos en máximos históricos. **
Esto nunca ocurre si se paga con método francés: las cuotas crecen, pagando más intereses y menos amortización pero siempre vas reduciendo el capital pendiente

Quedo a vuestra disposición para alguna aclaración sobre los cuadros de amortización de los préstamos y recordaros que el precio de los préstamos simulados sería del euribor+0% como media histórica. Cuanto mas altos son los tipos de interés mas acusadas son las diferencias.

Saludos

*A lo que me permito añadir que para un aprovechamiento óptimo de una hipoteca multidivisa hay que poseer unos conocimientos de economía y mercados internacionales que no todos poseen…yo el primero.

** Si a esto se le suma que algunas entidades ofrecían “cuotas blindadas”, las cuotas no podían superar los 1200,-€ como ejemplo, resultaba que lo que resultaba es que el capital pendiente crecía ya que lo no cobrado se sumaba a lo pendiente.

Re: ¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

Martinz

18/11/10 09:31

Añades a la comparativa el de amortización de capital constante (cuotas variables y decrecientes) y ya sería un artículo completito, completito. Porque los demás métodos están en completo desuso.

Saldría una cuota de 200.000/360 = 555,56€ de amortización de capital para todos los casos.
A lo que habría que añadir un capital variable en función del interés pendiente que nos quedase. Para la primera cuota sería: 200.000 * 3,20% / 12 = 533,33

Con lo cual, en la primera cuota nos saldría un importe total de: 555,56 + 533,33 = 1.088,89 €.

También es interesante ver en qué momento se pagan esos intereses de más cuando comparamos los diferentes sistemas. No es lo mismo pagarlos al principio (saldría mucho menos rentable) que pagarlos en las cuotas finales.

Salu2.

Re: ¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

18/11/10 22:24

Creo recordar que hace unos años tuvimos habilitada esa posibilidad en el simulador pero, ahora mismo, los sistemas de amortización "estandar" son solo estos tres, que pueden usarse de manera indistinta aunque el habitual es el francés. Si se justifica se puede, usar cualquiera.

Saludos

Re: ¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

Maltijo

18/11/10 22:52

Como siempre, una pregunta abierta, es lo que trae...
"...mejor método..". Habría que definir el término 'mejor' y para quién y para qué.
Dices "...en términos de Riesgo bancario es positivo puesto que la devolución de lo prestado es más rápida y eso siempre interesa al prestamista". La afirmación está bien para un prestamista particular, o prestamos entre familiares: Cuanto antes ( y no 'contra antes', como dicen últimamente mucho eminente forero), me devuelva mi cuñaaaaoooo la pasta que le deje, mejor para ambos.
Pero creo que las relaciones Banco-Cliente van por otros derroteros. Si fuera como has expuesto (por otra parte, muy curradamente) el sistema adoptado por la banca sería mayoritariamente el que expone Martinz. Y si la dejasen, amortización a vencimiento (americano) o incluso un sistema americano Sinking Fund. http://www.matematicas-financieras.com/Sistema-de-Amortizacion-SINKING-FUND-P35.htm A la Banca lo que le interesará siempre, una vez asumido el Riesgo, es cobrar los mayores intereses y el mayor tiempo posible. Es su negocio.

Puestos a elegir, y pensando que aunque puede parecer duro al principio, el que consiga que le autoricen una financiación de este tipo no va a morir en el intento , preferiría un sistema de amortización lineal y constante de capital http://www.matematicas-financieras.com/Metodo-de-Cuota-de-Amortizacion-Constante---Metodo-Lineal-P28.htm . Sería justamente el contrario al que has descrito como creciente ( que tanto engaño y auto-engaño ha traido, y ,que como has dicho, tiene su público, pero para eso también existen las carencias, cuotas asimétricas o elevadas intermedias, etc)

Re: ¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

18/11/10 23:19

Tienes razón pero ahí está el sinvivir de la banca: cuadrar una política equilibrada de Riesgos con una rentabilidad que permita ganar dinero.
El método francés no es el mejor para lo segundo, no es lo mejor para lo primero pero conjuga un poco ambos conceptos. Si se quisiese solo ganar mas se puede usar el método americano y si se quiere el menor riesgo posible en cuanto a devolución de capital habría que usar ese inverso que comentas.

Como decía Sean Connery en Los Inmortales "Equilibrio"

Por otra parte, y como muy bien indicas, estos tres métodos no son los únicos pero, dentro que la estrechez de miras que denunciaba Youbank, son los tres con los que podemos trabajar.

Saludos

Re: ¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

Top 10

W. Petersen

18/11/10 23:23

Esto coincide con lo que indicaba en un hilo con “cajero” en la amortización anticipada de plazo o cuota, que financieramente es exactamente lo mismo, y aquí en los tres métodos también, pero esto vale para “bolsillos bancarios” para “bolsillos particulares” lo que al final acaba siendo la realidad es el coste final en términos absolutos, porque si bien es cierto es que en estos momentos podemos llegar a rentabilizar nuestro dinero sobrante en depósitos cuyo rendimiento puede superar el coste hipotecario, es un tema circunstancial, que durará lo que durará, con lo cual en términos globales (los 30 años ó 35) que es como hay que pensar, en estas cosas, ya tener dinero no será indefinidamente más rentable que el coste de la deuda.

Buen artículo, Jaime, te falta, como ya apunta "Maltijo" el sistema italiano o mal llamado alemán de cuota constante de devolución de capital, pero me temo que no se usa porque la primera cuota es la alta de toda la vida del préstamo, y no es precisamente el mejor momento de mayores cuotas, no sé si alguna entidad lo tiene en su “catalogo” para particulares, sí que lo tiene, y se usa en algunos préstamos ICO o ICF Plus, que tiene su lógica porque el interés es relativamente bajo, y el plazo solo medio (5 ó 7 años) y las cuotas no tienen ni siquiera un mínimo parecido a una financiación a 30 años. No obstante y en términos absolutos sería en realidad el más rentable para el deudor. El problema es que pocos peticionarios “soportarían” el filtro de vuestros scorings, ante la elevada cuota de los primeros años.

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/

Re: ¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

Maltijo

18/11/10 23:38

Ahí está la gracia del asunto. Scoring más selectivo y otras cosas más:

* Si se es bueno para la primera cuota, para el resto se supone que más y mejor, pues son decrecientes.

* Si sube el tipo por subida del euribor, me pilla con menos capital pendiente y es simplemente volver a pagar cuotas a niveles anteriores.

* Si disminuyen por algún impoderable los ingresos o aumentan los gastos, podré hacer mejor frente a la nueva situación, pues el peso de la cuota representa cada vez menos porcentualmente sobre mis ingresos.

* Fomentaría la sana costumbre de un ahorro previo o dar una entrada. Tendría que financiar menos (por ende, el coste de la financiación disminuye), y al implicarme más y desembolsar ya parte del precio de lo que compro financiado , subiría mi puntuación en el Scoring.

* Le tendría que decir al promotor que me vende el piso "el Banco sólo me financia 80, y no 100, y esto es lo que hay". Si fueramos varios con la misma cantinela, automaticamente se adaptaria el precio a la baja.

* ....

Re: ¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

Top 10

W. Petersen

18/11/10 23:50

Tu perfecto planteamiento, tiene un problema y es en su inicio "Si se es bueno para la primera cuota, para el resto se supone que más y mejor, pues son decrecientes", ¿cuantos potenciales hipotecados serían buenos para la primera cuota del calado del sistema italiano? me temo que la mitad de la mitad de los solicitantes, y no nos engañemos se trata de ordenar el tema de quien puede o quien no puede adquirir vivienda en propiedad, y no va de no permitir que gentes que podrán pagar, se las elimine del sistema ....., por tanto me temo que estandarizar esto sería injusto, lo cual seguro que a las entidades se la trae al pairo, pero también eliminaría ingresos en la cuenta de resultados, y esto ya no se la trae tan al pairo.

Pero podrían perfectamente convivir los dos sistemas, es solo cuestión de voluntades.

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/