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Clausulas de contrato de alquiler

24 respuestas
Clausulas de contrato de alquiler
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#16

Re: Clausulas de contrato de alquiler

De uso distinto a vivienda, si es local o parquing, son 2 meses de fianza, salvo que el arrendatario sea una administración pública.

Por motivos laborales, me temo que no es excusa, fianza y en paz.

De vacacional no lo sé ................. !!!!  Ahora bien si hay que meterse en contratos en base al código civil, yo no lo haría si puedo meterme el LAU, tal como indico en respuesta anterior .............. vale tal vez no se deposite fianza, pero algun tipo de contratos de estos generan IVA ... y este impuesto hay que liquidarlo. Si te refieres a pisos turísticos, mal plan, los ayuntamientos están controlando esto, si no se cumplen los requisitos, las sanciones son de órdago !!!!

#17

Re: Clausulas de contrato de alquiler

Para los contratos de temporada (incluye motivos laborales, vacacionales, estudios etc) hay que pagar una fianza por valor de 1 mes de cuota, siempre obligatoria como he dicho. Yo no suprimiría la fianza bajo ningún concepto, es una forma de asegurarte de que el inquilino (por muy conocido que sea) no te engañe por ello no entiendo muy bien para qué lo quiere Hectorius. 

En cuanto a lo que comentas de las sanciones tienes toda la razón, he visto sanciones de entre 2.000 y 18.000 € por alquilar un piso unas pocas semanas o incluso menos si las autoridades creen que es un "arrendamiento clandestino"... hay que ir con pies de plomo en este asunto.

#18

Re: Clausulas de contrato de alquiler

La verdad es que no entiendo el planteamiento del ponente, seguramente responde a consideraciones que no ha comentado (ni tiene porque comentar).

Si no hubiera consideraciones distintas, no tomar fianza, como bien dices, solo supone meterse en problemas.

No fianza = No garantía, para empezar cuando se va el inquilino las posibilidades de que te deje colgados los últimos recibos de consumos, es muy habitual, con lo cual solo te queda el juzgado, y convenimos que no es práctico.

No declarar el contrato para que no conste: Aparte de que es ilegal, no que no tiene la consideración correcta, supone problemas, dónde reclamas un contrato que en teoria no existe ??????????

Meterse bajo la legislación del código civil, en lugar de la LAU: Pues si no tienes otra, como el caso de estudiantes, y te interesa este tipo de alquileres, eso, el Civil, pero si hay la más mínima posibilidad que sea bajo la LAU, lo último, porque si hay problemas, en Código Civil, vas a tener los de la LAU, que no son pocos, multiplicados por 10.

Es que al final la fianza no es un dinero que se pierda, solo se deposita, y en su momento se recupera, y no entraré en consideraciones morales del tipo "no me da la gana que la Generalitat tenga mi dinero", a mi tampoco me gusta, y más con los casos de "distracción de dinero" que vemos en casi todas las administraciones, pero no cumplir la Ley, da problemas, como poco pierdes garantías y posibilidades de exigir tus derechos.

Alquiler turístico sin legalizar: Dices 2.000, en Barcelona parten de 6.000 para empezar, y sé de lo que hablo, soy el administrador de un bloque de apartamentos, son más de 20, y se nos metío un tipo que realquilaba de manera ilegal, como las reclamaciones municipales van al propietario, acabamos pronto, te vas hoy antes de 9 de la noche, junto a tus realquilados  o denúncia a la policia local, elige ............de esta forma nos quetamos la responsabilidad como propietarios, huelga decir que el tipo se fue sin rechistar, nos dejó unas facturitas de agua y luz de la leche, al parecer sus realquilados eran muy limpios (lo digo por la factura del agua) pero teníamos fianza  ..... 

 

Saludos.- 

#19

Re: Clausulas de contrato de alquiler

Gracias a todos por las respuestas,

La verdad es que más claro el agua, no hay quien se escape de la fianza.

No hay nada que no diga, básicamente que alquilo el piso a un conocido y por circumstancias personales ahora mismo no dispone de dinero para la fianza por un imprevisto grave. Aunque su solvencia para afrontar el alquiler es buena.

La pregunta era básicamente si había forma de no tener que depositar la fianza, pero ya veo que no si quiero que todo quede bien por escrito.

Gracias de nuevo

#20

Re: Clausulas de contrato de alquiler

En este caso tienes una solución ............... !!!!! 

 

Y perdona mis dudas, no entendía porque tanto empecinamiento en no depositar .... vamos al tajo .... 

En vivienda la fianza a depositar es de un solo mes, bueno si el contrato se pactan 2 meses hay que depositarlos ........ por tanto haces un contrato con la fianza de un mes, pero al mismo tiempo pactas que te depositará a ti la fianza en varios plazos, y los detallas en el contrato, por ejemplo supongamos que el alquiler es de 500 € :

antes del 29/02 ..........100,00 €

antes del 31/03 .......... 100,00 €

antes del 30/04 ,,,,,,,,, 100,00 € 

antes del 31/05 ......... 100,00 €

antes del 36/06 .. los restantes 100,00 € 

total ..................... 500,00 € 

Como te indiqué tienes 2 meses para depositar en Incasòl, pero no te pases ni un solo día, porque tendrás recargo, la fecha cuenta desde la firma del contrato ..... entonces dentro de dichos 2 meses, depositas los 500,00 € en Incasòl, habrás cobrado ya dos meses de renta y 200 € de la fianza, con lo cual poco dinero anticipas ..... 

Tendrás una parte que has depositado tu, en lugar de tu inquilino, pero ojo "depositado" no es pagado, ni mucho menos perdido ... es eso, depositado y en su momento recuperable.

Por cierto no te olvides de liquidar el impuesto de transmisiones, es un impuesto que va en función de importe del contrato, para una vivienda con derecho a prórroga hasta 3 años, esto que te cometaba de la LAU, para 500 € de  alquiler son unos 80-90  € , bajate el programita para confeccionar el impuesto http://etributs.gencat.cat/ca/programes_d_ajuda_models_i_formularis/programes_d_ajuda/   

Aquí hay un cierto debate, o al menos a mi me ha pasado, en las inmobiliarias, esto lo cobran al inquilino y en paz, no obstante como en el impreso de alguna forma los "sujetos pasivos" son los dos, arrendador y arrendatario, en alguna ocasión resulta que puede considerarse a medias, al 50% cada parte ........... 

¿Esto de controla por la Generalitat? Lo tienen muy fácil, es "cuadrar" fianzas con el pago del impuesto este, y últimamente lo están revisando, no olvidemos que tanto el depósito como este impuesto son compentencia de las comunidades autónomas e ingresos directos para ellas .... 

 

....

 

#21

Re: Clausulas de contrato de alquiler

Perfecto, te has explicado como un libro abierto. De esta manera, casi que me ahorro de hacer las triquiñuelas...

Entonces, en resumen, para alquilar el piso:

1- redactar un contrato (entiendo que con un modelo de los que circulan por aqui, adaptado a nuestra casuística ya vale)
2- registrar el contrato (en incasol tambien?)
3- depositar la fianza (en incasol)
4- liquidar el impuesto (donde?)
5- declarar los beneficios que produce (restando gastos de intereses de la hipoteca, luz agua gas, reparaciones, etc etc etc) como rendimientos del capital immobiliario en la declaración de la renta (supongo que será introducir el resultado de la sumas y restas en una casilla...no?)

y despues de todo esto...pues a vivir del cuento mientras el inquilino cumpla :D

#22

Re: Clausulas de contrato de alquiler

Si necesitsas un contrato (jeje) en la web en la que participo como socio y profesional, hay, pero no son gratuitos, baratos, pero no gratuitos ....(hago publicidad, pero solo a medias, porque no te digo que web, a no ser que lo solicites ... jejeje x 2) 

1 - Si 

1 bis ..... 3 copias, una para ti, una para el inquilino, otra para el Incasòl, y una fotocopia para liquidar el modelo 600, esto de los 80-90 € el impuesto de actos jurídicos documentados.

2 y 3, es lo mismo, cuando liquidas la fianza, Caixa Bank, Catalunya Caixa,   por ejemplo te entregará un sobre con un impreso que rellenas a mano, ingresas la fianza y la misma entidad manda el documento pagado con copia del contrato en el sobre, para el Incasòl, con lo cual dos temas resueltos, fianza y registro, guarda el documento porque la referencia el NC y una sarta de números te servirá para recuperarla en su momento.

Otra solución: rellena el impreso por internet, imprime 3 copias, dos para ti y una para una ex caja de ahorros, los bancos, bueno ahora todo son bancos, pero los que no fueron antes cajas de ahorro, no sé si prestan estos servicios, una copia del ingreso para ti, y otra en un sobre junto al contrato y mandas por correo a Incasòl en el Carrer Còrsega de Barcelona, busca el domicilio por internet: Incasòl - Dipósit de fiances - on estem?  

4 - Tienes que rellenar el impreso a través del jodido programa, vas a pagarlo a un banco, mejor una ex caja de ahorros, que lo tienen más por mano, y con la carta de pago (te saldrán un monton de papeles, 8 ó 9 folios) el resto de los papeles del jodido modelo 620, repito una vez pagado, un original y una fotocopia del contrato, para el Registro de la Propiedad, no tiene que ser el tuyo, cualquiera te vale ... porque los registros son además "delegados" de l'Agència Tributària de Catalunya .... te pondrán unos sellos / etiquetas en tu contrato y en paz, pero no cobran, quieren que vayas con el pago hecho a través de banco y el justificante del mismo. 

5 - Yo esto lo llevo a través de contabilidad, pero vamos con una hoja de cálculo es suficiente .... por partes.

Los gastos de agua, luz... los pagará el inquilino, no obstante si los pagas tu, y luego se los "re-facturas", tendrás por una parte ingresos por alquiler e ingresos de la recuperación de gastos, y por otra parte los gastos. Si por el contrario lo paga directamente él, no tienes ni ingreso ni gasto por estos conceptos. 

Evidentemente los intereses de la deuda, son gastos deducibles .... y no te olvides de consignar como gasto el 3% de la parte del vuelo que figura en el recibo de IBI como gasto de amortización, además el propio IBI es también gasto, como lo es la comunidad de propietarios, si es que no pactas que corra a cargo del inquilino, pero ojo con esto, desgravan los gastos ordinarios de la comunidad, las derramas de mejoras de la finca, se suponen mayor valor de la misma, no son gasto .....

No, las casillas son resumidas, por una parte en el IRPF, indicas los ingresos, si es solo alquiler pues eso, y si le cobras los consumos (gas, agua ... electricidad ...) son mas ingresos, luego tienes una casilla para poner la suma de reparaciones e intereses, otra casilla para el resto de gastos, reitero, los consumos si es que los has puesto como ingresos, ya que se los re-facturas al inquilino, recuerda que si lo paga él directamente no tendrás ni ingreso ni gasto por tal cuestión, la comunidad de propietarios, si es que has pactado que va a tu cargo, el 3% de amortización, insisto solo de la parte del vuelo, el suelo no es amortizable, el IBI es gasto, y alguna cosilla más como por ejemplo material de oficina que puedas precisar ...  

Ah .... si haces un seguro de la vivienda, cosa que te recomiendo, es también gasto .... 

Del total, si alquilas la finca como residencia habitual de tu inquilino, y si el contrato supera el año, un 60% del resultado de ingresos menos gastos, es una reducción, dicho de otro modo del 60% de la ganancia no pagas un euro 

#23

Re: Clausulas de contrato de alquiler

Por cierto, hace ya tiempo publique tres entradas en mi blog sobre esta cuestión .... este es el enlace de la última entrada   https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1082856-inmuebles-alquiler-iii-021    desde esta "tercera parte" puedes enlazar con las dos primeras, de todos modos es un rollo largo, porque intenté contemplar muchas cuestiones. 

#24

Re: Clausulas de contrato de alquiler

Muchas, muchas, muchas gracias!

#25

Re: Clausulas de contrato de alquiler

Ya me las darás, cuando te metas en el progama de las narices el 620 - 620 lo que te dije de e-tributs.net ... cuando vayas de culo, para establecer el concepto, porque el jodido impreso está para muchas cosas, por ejemplo los impuestos de compra de vivienda, las liquidaciones a cero de presentación de préstamos entre particulares y empresas fuera del ámbito bancario, que coño son transmisiones patrimoniales exentas, lucrativas u onerosas, y si no lo pones bien vas a parar loco ..... te auguro media mañana como poco !!!! .....  y esto no sé si en el foro de fiscalidad te ayudarán, pero esto del foro es una guía, puede ser amplia, como creo haber intentado, pero no es una gestoria .... ¿se consigue? si, pero si no estás puesto en esto fácil no te será, hasta que hagas varias combinaciones.